楼8| 上半年土地市场平稳收官 下半年聚焦三四线量价齐升

2018年6月，土地市场并未在年中出现成交“翘尾”，上半年土地市场平稳收官。一二线城市成交占比在5月份落入低位之后，6月份市场份额如期回升，受此影响，溢价率指标也在6月份出现了回落，重回2018年以来的低位运行状态。

供应增加成交持平，土地均价环比上涨

6月份土地市场供应持续回升，全国336城经营性土地供应建筑面积升至21999万平方米，环比上涨18%，与上月涨幅相当，供应幅数为3015幅，环比仅增加1%，本月供应地块的平均体量相对较大，整体来看第二季度的土地供应持续上涨，各月同比也主要表现为上涨，为下半年的土地市场成交发力奠定良好基础。

2018年6月份，土地市场表现为量平价升，成交建面环比几乎持平，上半年土地市场“大小月”的走势终止，预计下半年土地市场的成交规模还将继续回升。6月份CRIC监测的336城经营性土地成交共3001幅，幅数方面同环比分别上涨了11%和8%；成交建筑面积19639万平方米，环比几乎持平，同比涨幅达到10%。从同比来看，2018年上半年各月的土地成交建面同比均上涨，主要得益于三四线城市的持续放量支撑整体成交规模。

虽然成交建面环比维持稳定，但一线和二线城市的成交面积环比大幅回升，三四线城市成交建面环比下降，各能级城市的成交占比也有所调整，加之一线和三四线城市的土地成交均价上升，整体土地均价也环比上涨，带动成交规模环比大幅提升。

本月土地成交总体来看一线城市回稳，二线城市由于成交地块分布郊县化持续严重，导致成交总价和单价环比回落，溢价率也大幅下跌，三四线城市成交面积有所收缩，但土地均价上涨至高位，各能级市场走势差异较为显著。按目前一二线市场管控力度不减的趋势，需求还将持续外溢至三四线城市，未来三四线城市的土地市场规模难以大幅减少。

溢价率高位回落，投资拿地重归理性

溢价率方面，6月份整体溢价率为22.2%，环比大幅下降14.9个百分点，上月土地成交平均溢价率大幅上升，但仅仅过去一个月，溢价率重新回到今年以来低位运行的常态。从各能级来看，本月一线城市的土地成交溢价率上升9.8个百分点，达到11.1%，主要由于北京、广州均有含宅地块以49%、45%的高溢价成交。

二线城市和三四线城市本月成交溢价率都有所回落，环比分别下降15.9和11.6个百分点，结合成交均价的变动来看，二线城市均价下滑，溢价率也相应下滑，三四线城市的均价回升，但溢价率下降，主要是由于烟台、无锡、湖州等本来土地起拍价就偏高的三四线城市本月成交量较多，但多数为低溢价成交导致。无锡滨湖区本月成交两宗地，楼板价分别为1.1万元/平方米和1.4万元/平方米，相比同板块内去年10月成交的纯住宅地块1.6万元/平方米的楼板价有所下降，投资拿地理性回归。

榜单门槛提升，三四线城市高总价地块增多

从6月份重点地块的成交情况来看，土地热度重新攀升，总价及单价榜单的入榜门槛均有所抬升，且与以往高总价地块几乎全部来自一二线城市不同，本月有有3宗地块来自三线城市，分别来自义乌、佛山和东莞，都是来自长、珠三角的热点三四线城市，受到周边重点城市红利辐射、自身经济实力也较为雄厚。

绿地以41.83亿元竞得义乌老城区中心纯住宅地块，碧桂园更是以385%的超高溢价竞得一宗位于佛山顺德区的商住地块，该地块主要打造地铁上盖商业，为佛山标志性TOD模式地块之一，万科竞得东莞南城街道一宗商住地，总价25.48亿元，同时还有“自持面积20%+自持5年”的要求，被称为东莞史上条件最严苛地块。

巧合的是，本月总价与单价榜首也均由同一宗地块摘得：北京顺义区008号地块以68.54亿元由中铁置业竞得，溢价率高达49%，环比上月最高总价下调了36%，地块楼板价为44981元/平方米，环比上月下降19%；总价门槛地块为华宇+华侨城+旭辉联合体底价竞得的重庆两江新区的一组地块，成交总价24.5亿，门槛值环比抬升了13%。

单价榜单方面，榜单整体上调较为显著，但其中有多幅零溢价地块上榜，主要是由于这些地块来自热点城市的核心地段，本身价值起点较高，门槛地块为义乌市老城区中心的绝版地块，整体配套条件优秀，由绿地以41.83亿元总价竞得，楼板价15810元/平方米，为近5年以来义乌总价最高地块。

杭州作为长三角重点二线城市中，近期土地市场热度相对持续较高的城市，其中萧山经开区板块市北单元一直是炙手可热的区域，6月15日出让的萧政储出(2018)18号地块吸引了多家房企前来竞价，最终被滨江以27.48亿元的总价竞得，溢价率为41.79%，这是2018年以来萧山区成交的第9宗纯住宅地块。据规划来看，该地块附近是滨江和奥体等板块，能够承接滨江和主城的双向外溢需求，区位优势十分明显。

6月，地方政府调控重点更多的放在了商品房市场方面，发布土地类政策频次有所降低。月初湖北、深圳相继发布了供地结构改革的相关文件，深圳更是明确指出要加强人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地，在新增建设用地中占比应当不低于60%。6月11日四川省出台通知，要求加强融资管理，制止违规的以地融资。月末，石家庄继续推进商业用地去库存，允许符合条件的区域更改商服用地性质。

2018年上半年，一线城市及部分热点二线城市的供应持续缩紧，但在三四线城市的土地供应持续发力推动下，土地市场整体的成交规模同比依旧显著上涨。结合各城市公布的2018年供地指标来看，虽因“分城施策”导致供地增减不一，但整体来看下半年土地成交规模还将上升。同时虑及租赁用地、人才用地等保障类地块的占比会持续增加，热点城市的商品住宅用地资源会更加紧张，城市核心区域地块成为更加稀缺的资源，预计下半年一二线城市的土地出让重心将继续向周边县级市或郊县转移，租赁用地也会在土地市场中处于更重要的地位。

（来源：CRIC研究中心）