多融资、少拿地 越秀地产高筑墙过冬

7月9日晚间，越秀地产发布了上半年销售业绩。2018年前6个月，越秀地产实现累计合同销售额279.77亿元，同比上升约40%；累计合同销售面积约137.61万平方米，同比上升约10%。值得注意的是，仅6月份单月，越秀地产合同销售金额就达到90.92亿元，占到了前6月销售的32.50%。

按照全年目标550亿元计算，越秀地产前6月累计合同销售金额已完成年度目标的51％。

销售业绩按照既定目标按部就班完成，但在销售业绩之外，另一个问题更值得关注。据网易房产不完全统计，今年上半年，越秀地产一改去年积极拿地风格，半年时间仅在广州南沙、苏州高新两地有过公开拿地身影，新增土地储备44.39万平方米。而2017年同期，越秀地产新增12幅地块，新增土地储备高达308万平方米。

越秀地产人士在接受网易房产问询时表示，公司目前仍处于业绩发布的静默期，不方便透露上半年拿地的具体数据。但其补充称，除了广州南沙、苏州高新两地外，公司在武汉、山东等地也有项目入袋。不过，网易房产未能查询到相关信息。

而在克而瑞统计的排行榜中，越秀地产虽然以251亿元销售额位列《2018上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》第49位，但在 《2018上半年中国房地产企业新增货值TOP100》和《2018年1-6月中国房地产企业新增土地TOP100》两大榜单中，越秀地产却均并未上榜。克而瑞预计，新增拿地的放缓很可能影响其全年业绩排名。

值得注意的是，在今年的2月28日，越秀地产董事长张招兴在业绩发布会上曾透露，“今年销售目标550亿，2020年销售规模将达到800亿，并冲击1000亿”。

兵马未动，粮草先行。在规模飞速增长的未来发展预期下，越秀地产反而放缓了拿地步伐，是主观意志还是被动妥协，我们尝试从基本面上予以论证。

被动妥协

基金模式难以为继，负债增长空间有限

作为广州国资委旗下的国有房企，在长达35年的发展历程当中，越秀地产一直被冠以“稳健”乃至“保守”的标签。近年来，房地产规模之争日益加剧，但越秀地产的发展一直都稍显温吞。

网易房产查询越秀地产近五年销售数据显示，2013-2017年，越秀地产销售额分别为146亿元、220亿元、248.5亿元、302.5亿元和408.7亿元。虽然每年基本保持百亿规模增长，但在一众规模突进的民营房企包围下，越秀地产的发展不免稍显落后。

值得注意到的是，这已是越秀地产努力之后的结果。

众所周知，越秀地产一直以来对其“开发+运营+金融”的房地产发展模式引以为傲，其将商业地产项目从获取到开发，再到运营、孵化成熟后注入越秀房托基金的模式，一直以来都是业内独树一帜的存在。

截至2017年12月31日，越秀房托管理的商业物业总面积已达99万平方米，包括广州国际金融中心、白马大厦、财富广场、维多利广场等，其2017年的租金收入达到了18.5亿元。

而越秀地产自身则仍拥有出租投资物业约78.82万平方米，2017年的租金收入约为6.18亿元。

虽然不时将运营成熟商业物业注入越秀房托基金当中以回笼资金，但在过去几年间，越秀地产持有的投资物业一直都保持在60万平方米以上，这也沉淀了越秀地产较大的一部分资金。

为了破解资金问题，为房地产发展业务匀出更多的发展空间，越秀地产自2012年开始启动合作开发模式。2013年，越秀地产又首次启动与投资基金合作购地的模式，并在此后两年大肆采用该种模式。

通过这两种拿地模式的运用，越秀地产得以以更小杠杆撬动更多资金，推动了土地的获取和规模的发展。不过，受制于“运营+开发”的轻重发展模式，越秀地产近五年来的土储增长并不明显。

数据显示，截至2013-2017年年底，越秀地产总土地储备分别为1526万平方米、1431万平方米、1369万平方米、1462万平方米和1627万平方米，并未见明显提升。与此同时，属于越秀地产的权益比重呈现逐年下降的趋势，分别为82.50%、81.20%、78.82%、66.07%和60.42%。

与此同时，透过与投资基金合作拿地的模式，虽然能够缓解一时的购地资金压力，但基金往往设置退出期，越秀地产需要到期回购。譬如在2014年-2015年，越秀地产就曾先后向投资基金回购佛山岭南隽庭80%股权、广州越秀保利爱特城45%股权、杭州维多利中心80%股权和杭州星汇悦城90%股权。

因此，这种模式实际上是“明股实债”，一旦基金到期，越秀地产仍会面临一定的的回购压力和资金压力。

年报显示，2013-2017年总借款分别达到238.65亿元、320.59亿元、381.65亿元、 402.90 亿元和477.10 亿元。资产负债率分别为67.77%、67.50%、71.91%、72.57%和72.22%，净借贷比率分别为61.57%、63.14%、73.08%、53.13%和72.77%。

虽然通过合作和基金模式消化掉了一部分资金压力，但从2017年的负债水平上看，越秀地产的负债增长空间已经十分有限，这或许也是越秀地产在2018年上半年放缓拿地的重要原因之一。

主观意志

开启多元化布局，寻求新增长方向

虽然上半年拿地金额骤减，但网易房产注意到，越秀地产的融资步伐却并未止息。

据网易房产不完全统计，今年上半年以来，越秀地产业已通过订立银行贷款、发行资产支持证券、发行公司债等方式获取融资近200亿元。

据越秀地产公告，部分融资主要用于现时债务再融资及作为一般企业用途。

有业内人士就指出，在融资整体收紧和调控继续趋严的大背景下，今年以来，不少房企都放缓了拿地步伐。对于房企来说，在行业前景不明朗情形下，手中有钱或许要比有地更安全些，也更具发展的弹性。

网易房产留意到，虽然2018年上半年越秀地产减少了公开市场拿地的身影，但在另一个多元化的竞技场，越秀地产身影频现。

早在2017年，越秀地产就加快在城市更新、养老地产、长租公寓等新业务的布局。公司成立了城市更新集团，重点开展「轨道+物业」开发，推动国企合作开发及旧城、旧厂、旧村改造业务，使之成为公司获取优质土地储备的重要途径；公司还成立了广州越秀养老产业投资控股有限公司，加快养老地产的布局，有多个项目均在推进之中；此外，公司还有意向发展发展住房租赁业务。

步入2018年，越秀地产更是在多元化的道路上越走越远。公司与广州友谊、越秀产业基金在养老产业领域展开合作，改广州针纺大厦为养老综合体；公司与广证恒生签约合作，围绕珠三角区域全域城市的产业结构升级转移展开，积极进行产业与地产资源整合对接，并计划以粤东地区为试点进行率先落地；公司携手中科智谷布局人工智能产业建设，打造人工智能产业园；公司与长清区政府签署合作协议，打造济南区域性金融中心——越秀产业新城，计划投资100亿元；公司联手台湾瑞光健康展开医疗养老合作，按照规划，未来十年越秀养老运营项目将达100个，管理资产规模超100亿。

越秀地产在年报中指出，“新常态”下的房地产市场出现了深刻而复杂的变化，行业集中度不断提升，大型房企在规模和资金方面的优势正逐步凸显，房地产行业的并购整合不断增加。行业的创新和转型速度加快，新的业态、新的发展模式不断出现。

在此背景之下，城市更新、长租公寓、养老地产等成为了越秀地产寻求新增长的方向。

不过，在展望多元化美好愿景的同时，外界也不免担忧，城市更新、长租公寓、养老地产等投资大、回收期长的业务布局，会否造成越秀地产负债水平的进一步提升以及盈利能力的进一步下降。

年报显示，2013-2017年，越秀地产的净利润分别为29.05亿元、26.17亿元、11.55亿元、17.27亿元和23.32亿元（2013-2014年净利润水平较高主要受投资物业评估增值的影响）。同期，公司的毛利率分别为28.90%、26.40%、21.10%、20.80%和25.70%；净利率则分别为20.44%、16.67%、5.22%、8.27%和9.80%。

即便有商业物业的高毛利助力，越秀地产的毛利率也仅处于行业中等水平，净利率在近三年甚至一度低于行业平均水平，亟待越秀地产作出进一步的改善和提升。

作者 王柔金

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