买房看不懂这些, 办不出产权证, 小心交了钱房子也不属于你!

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  买房最怕办不出产权证,没有产权证我们的许多权益就不能得到保障,但是我们在购买房子时,一不小心就掉进了开发商的坑,所在买房过程中一定要擦亮双眼,弄懂这些,除了掌握基本的常识,例如期房的五证外,还有许多隐性的东西,更需要引起我们的注意。

  一、查看开发商的土地证,土地性质必须是出让或者划拨

  一个楼盘的五证齐全,并不代表房子万无一失,首要的先看开发商的土地证上的土地性质。真证的商品房,土地性质都是出让。除此之外,还有划拨,划拨虽然也属于商品房,但是划拨性质比不上出让,他需要交纳土地出让金之后,才能买卖。除了出让跟划拨,别的性质都不是商品房。

  此外,对于土地用途一栏一般标注为住宅,但是在其他详细的说明文件上会标注着兼容一定比例的商业用房,只有这样,开发商才可建成商业住宅房,否则就是违规。也很难办证。这种情况我就遇到过。

  

  二、看规划许可证是否跟实际一致,有无更改规划

  规划证有两个,一个用地规划,一个工程规划,开发商施工内容必须跟着两个规划证相吻合。例如规划的绿化率,容积率必须达到一致,商业房、住宅用房、车位等也要跟规划一致,小区的配套例如物业室、门卫室、幼儿园、学校等,开发商不得擅自更改规划,哪怕楼房的外立面跟规划设计不一致都不行。一旦擅自改变规划,开发商的大不动产证就无法办出。

  

  三、没有经过验收备案,或者验收不合格的

  工程竣工完成要验收,验收包括消防、节能、规划、电梯等各项专业验收,和质量监督部门综合验收,还有档案馆资料验收,全部验收合格后,出具竣工验收备案,有了这个竣工验收备案表,才能办理不动产证。否则工程验收不合格,不能出具备案表,就无法办证。我附近一个小区就是因为电梯只设计了一部,不能达到消防验收要求,而无法备案,至今过去十年了,还没有办出不动产证。

  

  四、开发商把在建工程抵押给银行

  在建工程抵押,现在比较多,开发商为了增加现金流,往往把工程抵押给银行,这些抵押状态的房子,目前很多地市也是可以网签购房合同,可以办理房贷的,对于外行的购房者来说,只觉得银行都承认自己的房子,都给办理贷款,肯定没事,但是只要开发商不解押,这些房子就不能办理不动产证。所以买房之前一定要看准这一点。我的一个朋友就吃了这样的亏,同样的小区,别人都办了证,他的就办不了证。

  除此之外,不满五年的经济适用房,小产权房等也是不能办理不动产证的。我们在买房的过程中,一定要仔细注意这些问题。

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