限售时代来临, 买房就该这样买, 莫让期房变欺房!

当前形势，限购之后，限售成了主流，目前现售的城市越来越多，限售时间也各不相同，但是不论限售多少年，他们的规定都是从不动产证办出之后开始算起，不是从签订购房合同算起，也不同于二手房买卖以契税缴纳的时间算起。所以，我们在买期房的时候，就不得不考虑期房的办证风险。

至于什么才是现房，许多人可能都存在认知误区，不是房子建完就是现房，充其量只不过是准现房，而现房的准确含义是这样的：

1、工程通过综合竣工验收合格，已取得竣工验收备案表。这就意味着工程通过了消防、规划、节能、电梯等专项验收和当地质量监督部门综合验收，工程无严重质量问题，满足使用功能。这个备案证明也是交房的重要依据。

2、该小区已经通过房管部门测绘，面积确定。因为期房跟最终的面积不一致，所以以最终的面积为准。这个面积跟不动产证的面积相同。

上面的图片就是房管局出具的面积明细表

3、已经办理出不动产大证。这个是最重要的一个证，只有办出这个证，才算正式的现房，你买了房子材料齐全就可以立刻办证。这个大证我在前面的文章里也写过，每栋楼一个证，包括住宅、商业、车位等大证也是每栋楼一个证，权利人是房产公司。这个证也可在房产公司查询到。

车位大证

住宅大证。

现房分清之后，那么只要不满足这些条件的，都属于期房。购买期房的风险主要有哪些？

1、工程烂尾，开发商跑路。这是最大的风险，今年房产行情不好，受银行贷款和炒房客退出市场的影响，许多开发商面临资金链断节，烂尾现象比往年要严重。所以我们尽量选择一些大的开发商，多方打听开发商的信誉、实力、以往开发的楼盘情况，尤其房产公司是否下设其他的风险性较大的公司，如借贷公司、贸易公司等，单纯的房产公司一时的房产低迷不会对开发商影响较大，往往都是那些下设乱七八糟的公司效益不好，导致房产被抵押、查封。我们这里一个房产公司就因为其下设的投资公司和水产品加工公司出现问题，导致其中一个小区大量楼盘被查封、抵押，业主只能通过上访去解决问题。

2、产权证办理一拖再拖。说句实在话，开发商也非常希望尽快把证办出来，但是由于手续问题或者验收问题而耽误。所以我们在买期房时，一定要考察他们的建设手续是否合法，五证是否齐全，只要有一个证不全，产权证就无法办理。尤其预售许可证面积是否跟规划相近，你所购买的楼房是否在预售许可楼盘明细里。明细里没有的，就绝对办不出证来，往往储藏室、车位这方面的隐患较多。另外验收规范，大家都很陌生，这方面可以咨询一下建筑商。

3、面积差异、规划变更，逾期交房、房屋质量等等其它问题。这主要看购房合同，期房的合同是预售合同，合同里有防伪标志，每张纸上印着正式合同的背景，看下图。以前的老合同没有，现在的新合同基本都有这个背景。里面的内容牵扯的问题太多，但是都是经过房管局审查的，一般严重的问题不存在，如果你不放心，可以找个律师给看看。

总之限售之后，我觉得买期房不如买现房。只是现房难以买到，但是随着国家对房产公司的检查力度增加，相信，期房的风险也会越来越小。针对这种情况，许多网友也说，为什么就不能现房销售，非要弄个期房销售，让购房者承担这么多的风险？