数说广州楼市上半场:新房成交不足4万套 同比下降逾2成

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  来自中原地产研究中心统计数据显示,2018年上半年,从全国范围来看,累计出台楼市调控政策高达192次,刷新历史纪录。纵观广州,“限价”、“限签”、“限售”等房地产调控之下,楼市在“平稳”中落幕,新房、二手房、土地市场、房企销售等多项指标出现降温。

  新房:成交不足4万套,同比下降逾2

  网易房产数据中心监控阳光家缘网签显示,2018年上半年,广州一手住宅网签成交38688套,同比2017年上半年51159套减少14271套,同比下降24.38%。网签成交面积为416.07万平方米,同比2017年上半年558.69万平方米减少142.62万平方米,同比下降25.53%成交套数和成交面积都创下2015年以来的新低。

  
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  2018年上半年,广州一手住宅销售呈现“先抑后扬”的趋势。1月份,由于承接去年底相对充足推货,一手住宅成交达5348套。2-5月,虽然步入“小阳春”、“红五月”等楼市传统旺季,但由于新批供应放缓,市场上可供选择的新货不多,导致不少买家持观望态度。

  此外,有分析指出,受首付门槛高、网签时间长等因素的影响,不少买家转投二手市场。其中,2月份,广州一手住宅成交量跌至上半年最低点,仅卖出3198套。

  不过,6月份,广州一手住宅成交迎来“爆发”,达10849套,不仅创下近半年的新高,而且是自去年4月份以来,月度网签套数首度破万。据了解,这主要是受到增城调整首付门槛、提高新批预售量等因素的刺激。

  
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  再看各区情况,2018年上半年,广州一手住宅网签成交大户依旧位于东部。其中,增城以12725套的成交稳居第一,并且是全市十一区中唯一一个网签量破万套的区域,成交占比约为32.9%,大致相当于广州每卖出3套房,就有1套在增城。据悉,增城上半年的新批供应相对充足,永和、朱村、新塘三大板块成交活跃。而黄埔和南沙分别以6785套、6167套的网签量位列第二、第三。

  中心区中的天河、荔湾上半年出现“逆袭”,与花都、番禺销售成绩相当,网签套数都超过了2000套。此外,从化网签1875套,白云网签802套,海珠网签441套。网签套数最少的是越秀,仅有68套。

  
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  均价方面,2018年上半年,广州一手住宅网签均价17929/平方米,同比2017年上半年16529/平方米增加1400/平方米,同比上涨8.47%

  广州中原研究发展部分析指出,这一价格仅供参考。由于“限价”、“限签”等原因,网签均价与部分区域实际市场售价有一定出入。此外,数据本身亦涵盖了部分回迁房、积压网签等。

  分区域来看,天河以44314/平方米的网签均价位居第一,越秀以41869/平方米位居第二,荔湾以38887/平方米位居第三。白云紧随其后,网签均价38065/平方米,位居第四,均超越海珠的37909/平方米。番禺、黄埔、南沙、增城的网签均价都在“1字头”。网签均价最低的是从化,只有8549/平方米。

  2018年上半年,广州新房供应整体低迷。广州中原研究发展部数据显示,2018年上半年,广州全市一手住宅供应358.07万平方米,环比下跌16%,同比下跌2%,供应创近5年新低

  供应量减少的原因主要有三,一是全新加推项目供应偏少。2016-2017年宅地供应偏少影响,今年上半年转化一手项目的数量较以往减少,同时,番禺、花都等部分区域大盘以销售存货为主,供应能力减弱。二是近年各区多“标杆”地块,部分项目理论盈利售价与所在版块价格仍存在明显距离房企对市场接受程度信心不足,故放缓推货速度。三是“限签”影响新批货速度,如中心区高价板块项目大多数仍保持每次50套的批货量。

  此外,由于成交量减少,目前广州一手住宅消化周期提升至11.6个月。这一数据与去年11月持平,在近一年里属于库存周期高位。有分析指出,目前中心区网签速度较慢,天河、荔湾等区仍有部分去年成交单位等待网签,从而造成“整体库存面积”增加的表象。

  二手房:降温明显 成交量同比下滑逾3成

  广州中原研究发展部监测阳光家缘数据显示,2018年上半年,广州(不含南沙、从化)二手住宅中介网签42024宗,环比微跌0.3%,同比去年大幅下滑36.1%

  价格方面,则是继续保持上扬态势,2018年上半年网签均价25198/平方米,环比上升10.1%,同比去年同期上涨10.6%

  

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  从月度成交走势来看,整体表现较为平稳。除2月、5月外,月度成交量基本维持7500宗水平2受春节假期、信贷环境收紧利率上调等因素影响,二手住宅成交腰斩,仅有31325楼市旺季,成交冲高至8846宗。

  

  从整体情况来看,2018年上半年二手住宅市场活跃度略增。除春节月外,其余各月成交均高于2017年下半年的月均成交量。广州中原研究发展部分析认为,目前广州楼市供需两端表现稳定,客户购房亦趋向理性,部分客户观望情绪有所减缓,看房客较去年下半年而言明显增多。

  广州中原研究发展部分析人士指出,信贷环境趋紧,置业成本增加,一定程度遏制市场需求。目前,广州首套房贷款利率上调10%已成为常态,部分商业银行甚至上调20%,导致部分“刚需”客户遭误伤。

  从市场层面看,由于上半年一手住宅供应仅为358.07万平方米,且开发商开盘、推货积极程度相对较低,当下一手供应缺货,购房者回流二手增多。

  据监测,截至6月中旬,广州二套房平均贷款利率已达5.91%,首套房的平均贷款利率亦上升至5.68%。贷款利率持续上调,房地产投资投机行为进一步被压缩,投资成本进一步增加,不少投资客慢慢地淡出市场。据广州中原成交数据显示,2018年上半年,投资需求成交占比仅为6.2%,环比大幅下降1.7%。

  土地:供地面积为近4年第二低位 增城、南沙为主力

  土地市场方面,广州中原研究发展部统计数据显示,2018年上半年,广州商住商服用地累计供应119.21万平方米,同比2017年上半年减少21%,环比2017年下半年减少40%。其中,商住用地供应93.8万平方米,商服用地25.41万平方米。

  上半年,广州土地市场整体供应偏少,为近四年来公开挂牌用地面积第二低位,仅高于2016年上半年。供地高峰主要出现在1月、3月、5月三个月。其中,5月供应共计57.99万平方米用地,为上半年供应量最高月份。而2月、6月则出现“断供现象”。

  成交方面,数据显示,2018年上半年,广州整体土地成交面积为152.81万平方米,创下近四年同期新高。主要得益于去年12月挂牌的宗地面积22.39万平方米的富士康科技小镇,以及12.1万平方米的南沙灵山岛尖等“巨无霸”地块于1月成交,从而拉动整体成交面积。

  上半年,广州商住商服用地累计出让金额为429.4亿(仅统计公开挂牌地块。其中,商住地308.7亿,商服地120.7亿),整体比去年同期减少8.6%。

  据广州中原研究发展部分析,土地出让金额下降,主要是由于以“竞配建”、“竞自持”等方式出让土地,高溢价地块较过去两年大幅减少,房企拿地越来越理性。此外,上半年广州出让的大部分商服用地带有“定向引资”条件,多为底价成交;而商住用地中,出现多宗人才公寓用地、纯租赁用地,地价较周边宅地更低,也对出让金额造成影响。

  分区域来看,2018年上半年,广州中心区域整体供地量偏低,除黄埔外的五区无任何商住地供应。未来,市中心新增一手住宅用地主要以三旧改造为主。

  外围区域中,南沙、增城供地相对集中。其中,增城供应51.18万平方米用地,为上半年第一供地大区。而近年来供应偏少的“广州北”花都、从化共有3宗商住地供应。其中,从化供地接近18万平方米,供地力度近年罕见。

  房企:保利夺冠 万科越秀进前三

  上半年广州房企交出了怎样的销售成绩单?网易房产数据中心依据住建委旗下的官方网站阳光家缘的网签数据统计而形成“2018年上半年广州房地产企业销售金额TOP20排行榜”。

  结果显示,2018年上半年(统计时间段:2018年1月1日-2018年6月30日),保利地产以95.42亿元的销售金额排在广州房企销售金额排行榜的首位,遥遥领先于其他房企;万科以46.15亿元的销售金额位居次席;越秀则实现45.85亿销售金额,排在第三位。

  此外,排在第四名的碧桂园总成交金额为29.26亿元,第五名绿地上半年销售金额27.63亿元。其他进入前十名的房企还有招商、金茂、合景泰富、金地和中海。

  2018年上半年,广州排名前十的房企销售金额共计373.43亿元。房企的销售门槛相比此前有所下降。其中,TOP3的门槛由去年上半年的61.04亿元降至今年的45.85亿元。TOP10的门槛也由去年的26.60亿元降至今年的22.70亿元。

  

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  去年上半年,碧桂园以超100亿元的销售金额成为销冠,但今年上半年,其销售业绩下滑比较明显,仅29.26亿元位列第四。祈福、富力、万达、珠光、时代均跌出了今年上半年TOP10榜单,其中的富力、万达、珠光甚至没上榜TOP20。

  但金地集团异军突起,去年上半年位于TOP20开外,今年上半年凭借天河区金地天河公馆、增城区金地香山湖两个主力项目,以24.32亿元的销售金额,跻身排行榜第九位。

  值得关注的是,绿地、招商、金茂、合景泰富、中海等房企也表现突出,去年仅进入销售金额排行榜TOP20,今年纷纷挺进了TOP10。

  据了解,2018上半年,南沙区的阳光城丽景湾夺得销冠,无论是销售套数、面积、金额,均位列第一。其中销售金额高达22.30亿元,助力阳光城集团位列2018年上半年广州房企销售金额第11名.

  

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