租赁代替销售，昆明或将迎来长租时代

近日，昆明市土地和矿业权交易网上公开拍卖出让一宗国有建设用地使用权，昆明市国有建设用地使用权网上拍卖出让须知显示“该地块开发建设后，地上总建筑面积自持比例不低于50%，自持年限不低于25年，其中：1.地上商业建筑面积占地上总建筑面积的总面积比例须不低于30%，这部分必须自持；2.地上居住建筑面积占地上总面积的自持比例不低于20%”。

这是昆明首次拍卖开发商自持物业地块，这意味着昆明开始探索新的地产开发模式：即竞买者不能直接销售开发建设后的建筑，只能同过租赁的方式获取收益。近日，在昆明房价上涨过快，期待房价下降的呼声越来越高的背景下，昆明出台了限购政策，但限购政策对房价的抑制作用似乎不是很明显，拍卖开发商自持物业地块也许可以使购房者在选择房源时有更多的选择方式，经济负担有所下降，这对于昆明的高房价来说也许是一个好的预兆。

据公告显示，这宗国有建设用地地块编号为：KCC2017-6-A1，位于昆明市呈贡区石龙湖派出所东侧，春融公园以北，出让面积20821.04平米，土地为城镇住宅用地兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地，地块容积率>1且≤2，最大可建面积约41642.08平米，交易起价为12179.7万元。

从地块储备附图也可以看出，该地块周边还有南亚风情园、昆医附一院、昆明市第三中学等，即该地段的商业、医疗、教育、交通等生活必须因素已经具备，很适合用来做住宅用地。

开发商自持物业，能够抑制昆明不断攀升的房价，也能够增加租赁市场的可选择性。昆明作为二线城市，吸引了较多本省或是省外的打工族的到来，大多数打工族买不起房，选择租房的方式生活。作为租房的房源大多数为二手房，位于各个老旧小区内，甚至有的租房者为了多获得一份收益，会将客厅隔出一间住房，这样零散的租房方式，在管理方面造成了很大的麻烦，租客的权益也会被中介一层一层的剥夺，导致租客的居住体验感不高。

开发商自持物业地块的出现，昆明可能将会走进长租住宅时代。因为开发商需要自持商业和居住建筑，他们的营销的重点就会从销售转向运营方向，并仔细研究周边租客的需求和经济能力，针对所需设计商业或居住建筑内的房屋大小以及装修方式，这样能够更快速的向租客介绍他们的产品，更加个性化，提高居住体验感。

相对于已经先行推出开发商自持物业地块的其他地区，昆明的自持年限25年已经是很低的了，比如说上海的自持年限是70年。据之前已经有过开发商自持物业地块的经验显示，租客在租赁开发商自持商品住房时要注意开发商的“以租代售”，去年年底，北京中铁建欣达置业租一套100平方米的两居室，要一次性支付10年租金和20年押金，合计约180万元被约谈。180万对于租客来说是难以接受的，“以租代售”侵害的是消费者的权益。虽然昆明现在还在尝试阶段，但长租住宅时代一定不远。