房姐探盘|生不逢时又忘却初心...滨江公园壹号上海首秀失利，是否还值得等待？

昨天中午刚过，突然一阵滂沱大雨，哗哗哗的下...把探盘归来路上的房姐，逼近了街边一小店。

雨是真大

望着外面的雨，想起刚看过的楼盘「滨江公园壹号」，不禁感慨：时运不齐，命途多舛。人如是，楼盘亦如是。

滨江上海“太子”原是哪咤命

2015年9月底，滨江联合平安不动产以34.65亿的总价，抢下如今的滨江公园壹号地块，溢价率91.7%，折合楼面价28755元/㎡，成为当时的“帝王”。

宝山三兄弟（楼盘）图

那时，相传滨江公园壹号地块保本价要超6万/㎡，售价可能要7万/㎡以上，而地块周边的次新房也就3-4万/㎡，被滨江这一针“鸡血”打下去，旁边的居民也是兴奋非常。

同时，作为杭州老牌房企滨江集团（杭州地位不亚于绿城）进军上海的首次拿地，也信心满满，意将其打造为自证之作。

可惜，事与愿违，难产至今。

2016年8月，滨江公园壹号首次对外开放，宣称10月正式开盘
2016年末，传政府指导价格5.7万/㎡，滨江公园壹号拒绝
2017年初，传滨江公园壹号要开盘，预计价格5.8万/㎡
......，滨江公园壹号因违规“偷面积”被要求整改
2018年5月，滨江公园壹号整改后的样板房开放
2018年6月，网上又开始密集的出现滨江公园壹号要开盘的信息

房姐奔赴现场，得到的消息是目前预售证还差最后一个过审环节，预计很快就会开盘，均价5.3万/㎡。

不过，也不要期待太多，就像是狼来了，说多了，大家也就不信了。

项目边上，一家中介店小哥对房姐讲：“滨江公园壹号前面还宣称6月10号开盘的，现在都快一个月了还没动静。你要等也可以的，不想等的话可以看看对面的保利叶之林。”

保利叶之林与滨江公园壹号

是呀，在等滨江公园壹号开盘的时间，保利叶之林的房价已经有最初的3万/㎡左右，上涨到了约5.5万/㎡，并在板块内形成了良好的口碑。

而这期间，同区域同时期的另外两块地王，招商地块的招商中环华府、保利地块的保利熙悦先后入市，如今已售完。

模式照搬，水土不服

伴随着滨江公园壹号的出世，就一直有关于它是否会水土不服的言论。但在房姐看来，更是其简单照搬杭州模式，对上海市场规律与需求缺乏足够的尊重，而以致今天的“悲剧”场面。

回顾滨江集团发展史，“地王”项目成为其成长的助推器，其总裁戚金兴在接受人民网房产频道采访时，也毫不隐晦地透露——“赚钱最多的就是地王项目”。

武林壹号与汤臣一品对比图

其最成功的案例是在杭州开发的武林壹号，成功复刻上海的汤臣一品，在2012年杭州均价只有2万/㎡的时候，把房子卖到了7.6万/㎡。

如今，想在有着真正汤臣一品、有着众多豪宅的上海，重现杭州武林壹号的奇迹。可想是有多么不现实！

周边居住环境

周边居住环境

首先，滨江公园壹号选址大场板块外围，很难享受板块核心南大规划的利好。同时，区域存在大量的早期商品房和动迁房，居住氛围很难满足豪宅的标准。

周边混凝土公司

项目所处的宝山祁连山路和塘祁路交叉口，北侧就是藴藻浜工业区，目前仍有多个化工仓库、玻璃加工制造厂、混凝土公司、冷库暂无搬迁计划，东北角加油站也无搬迁计划，塘祁路北侧信号塔也暂无搬迁计划。

周边道路交通

周边道路交通

这些工厂、加油站和信号塔，或多或少都会对居住产生一定负面影响。“祁连敏感区”？！祁连敏感区所在的区块，本身是“脏乱差”的代表，部分区域土地已经有了污染，只能作为未来规划中的绿地范围。

在这样的地段造豪宅，是对有钱人多大的误解。

其次，上海人通常更喜欢大面宽、短进深的户型。房姐探盘中，经常会有楼盘把“我们的面宽做到有多大”作为一卖点重点介绍。

项目户型图

但滨江的户型普遍短面宽、长进深，动线不合理，私密性差，整体的通透性也很一般。

项目装修风格

还有，最新的边套样板房，据销售讲，是滨江大约10年前的装修风格，前前后后和房姐差了30年的代沟，叫房姐我如何喜欢。

上海严禁开发商偷面积报道

也许是，滨江前几年将发展中心放在三、四线城市，沾染的恶习。在上海，竟然想着继续做“神户型”，可知道上海早在2011年就已经严禁开发商这种行为。在滨江的大本营杭州，在2014年也出台了相关规定。

可是，滨江公园壹号蜜汁自信。结果，等来的只能是：要求砸掉样板间部分地方复原，户型大幅修改。

生不逢时，难施拳脚

在滨江公园壹号2016年即将入市之时，上海市场遭遇严格调控，积压了大量的楼盘，滨江公园壹号深陷其中。

项目部分实景图

原本以豪宅标准投入建设的滨江公园壹号，很难拿到其心理预期的价格。就只能和政府磨，这就造成了我们开篇讲的“一直要开盘的”现象，因为，项目现在基本是准现房了，就差一张预售证。

结果，人算不如天算，限价并不是一个短期政策，并且越来越严，政府给滨江公园壹号的指导价格已经由最初5.7万/㎡下调到5.3万/㎡...

雪上加爽的是，滨江集团2017年及2018年第一季度的资金状况不容乐观。2017年报告期末，滨江集团负债合计为438.84亿元，较2017年报告期初的338.12亿元增加了100.72亿元。

负债不断上升，资金压力大，这就为后面的降低标准埋下了伏笔。

说到这里，房姐想到了另一个楼盘——大宁金茂府，同样是含着地王的金汤匙出生，同样曾备受怀疑的。更加巧合的是，大宁金茂府靠近上海大学本部，滨江公园壹号靠近上海大学宝山校区。

滨江公园壹号与大宁金茂府对比图

撇开地段不谈，大宁金茂府比滨江公园壹号幸运的一点就是，它是2014年初的地王，早着滨江公园壹号1年半多点的时间，避开了楼市限价这一波政策，如今已成为“上海楼市一代传奇”。

如果，大宁金茂府晚两年，价格会被限制到几万呢？

忘却初心，标准一降再降

修改户型，得房率降低

滨江公园壹号因其“神户型”而被要求砸掉复原，导致房型遭到大幅修改，得房率降低。

117-A户型图

从117平方米原户型图上看，阳台两侧无端被做成了镂空的样式，而镂空部分分别与主卧和另一个次卧相邻。据相关销售人员透露，之前镂空部分是直接赠送给客户的，但由于政策的规定，这部分现阶段只能做成镂空。

实地探访发现，这些被标注为灰色色块的面积确有“偷面积”嫌疑，从开放的样板间的情况中可以发现一些痕迹。

实景图

实景图

实景图

从照片上看，原本的次卧1的飘窗被栏杆封住，而主卧并没有飘窗，取而代之的是落地玻璃，在落地玻璃外还有一层，但却完全处于镂空状态，从窗户往外看，下面就是水泥地，显得十分危险。

与此同时这样的建筑构造也使得两个房间的采光都受到了不小的影响。

降低装修标准

原先的装修品牌与标准

原先宣传的一些装修小细节

另外，据知情人士透露，滨江公园壹号这个项目由于迟迟拿不到理想的预售证价格，还因此减低了原本的装修标准，原本说好是豪华装修标准，现在也都变成了一纸空话。例如，原本计划装新风系统，但由于压缩成本，只能换成中央空调，现阶段，每平方米的装修成本约在3000元。

样板房的装修效果也并非实际的交付标准，有一些差别。

降低物业服务

社区泳池

同时，以物业出名的滨江物业也配合做了“减法”，原计划每平方米12元左右的物业费，现阶段也被压缩到了6元左右，对此，销售人员单方面给出的解释是：为了降低购房者的生活成本，因此，有了上述的减法。降低物业费是好事，恐怕随之的是降低物业服务标准。

滨江的以上的种种，算是伤透了坚守的购房者的心。

而未来，面对愈加严峻的市场环境，无论是对拿下地王项目的开发商，还是购房者，都面临一个棘手的考验：是否还要等待？

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