谢逸枫：比房价连涨37个月更可怕的是你还没买房！

文/谢逸枫

房价终于迎来新一轮大爆发信号，全国房价自2015年5月全国首次止跌上涨，2016年9份之后首现普涨，2018年一季度全国商品房价同比上涨6.6%、住宅房价同比上涨8.7%，前4月全国商品房房价8585元/平方米，同比上涨7.6%、住宅房价8349元/平方米，同比上涨9.1%，前5月全国商品房房价8647元/平方米，同比上涨8.6%、住宅房价8427元/平方米，同比上涨10.3%。说明房价已经连续上涨37个月，长达到3年1个月时间。

房价已经连续上涨3年1个月，历时37个月，成为历史上最长一轮上涨时间。考虑到全国主要城市限价、限签、网签的滞后性与结构性（产品、区域）的因素，热点城市的房价表面涨幅下跌或回落，实质上是暴涨的。因此，实际楼盘的房价比数据上的房价高出许多，房价在调控之下，难言下跌。

老谢郑重其事的告诉你：房价已经连续上涨37个，证明最佳抄底买房时机来临。当前中国实体经济与金融货币及地方财政、房企资金、城市规划、人口制度、户籍制度的变化，意味着稳增长，扩大内需暗示调控收尾期即来，高铁群形成，货币放水，人民币贬值，信号强烈。一二线城市人才战背后现房荒、日光盘、抢房潮、公司大规模买房现象，三四线城市去库存将转变成补供应，房价大面积上涨。

第一是前5月全国房价普涨，东北、西北地区房价迎来大爆发上涨。按照国家统计局数据显示，2018年1-5月份，全国商品房成交均价8647元/平方米，同比增长8.6%，增幅比去年同期上升4.9个百分点。其中住宅成交均价8427元/平方米，同比增长10.3%；商业营业用房成交均价上涨0.7%；办公楼成交均价上涨2.5%。分地区来看，西部和东北地区涨幅较高，分别为15.4%和15.1%，中部和东部地区涨幅分别为12%和9.4%。

2018年1-5月，全国新建商品住宅销量49066万平，同比增加2.3%；5月份商品住宅销售成交均价10736元/平。2018年1-5月，西部和东北地区涨幅较高，分别为15.4%和15.1%。2018年1-4月，全国新建商品住宅销量36670万平，同比增加0.4%；4月份成交均价8523元/平，同比加速上涨10%、环比上涨3.2%。2018年1-4月，东北地区房价涨幅较高：较2017全年均价上涨15%（东部地区上涨8.7%、中西部地区上涨9.2%）。

2018年1-3月全国商品房成交均价8507元/平方米，同比增长6.6%，增幅比去年同期上升1.8个百分点，较2017年全年均价涨幅扩大1个百分点。其中住宅成交均价8275元/平方米，同比增长8.7%，商业营业用房成交均价下跌1.5%，办公楼成交均价下跌5.6%。分地区来看，东北和西部地区涨幅较高，分别为16.7%和15.2%，中部和东部地区涨幅分别为11.9%和6.9%。

2017年全国商品房成交均价7892元/平方米，同比增长5.6%，增幅比1-11月份上升1.2个百分点。其中住宅成交均价7614元/平方米，同比增长5.7%；商业营业用房成交均价增长5.5%；办公楼成交均价下跌5.5%。2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%，增速比1-11月份回落0.2个百分点。其中，住宅销售面积增长5.3%，办公楼销售面积增长24.3%，商业营业用房销售面积增长18.7%。

第二是4月全国70城房价上涨加速，涨幅反弹扩大，东北、西北城市房价领涨全国。国家统计局数据显示，2018年4月70城新建商品住宅销售房价环比、同比是上涨的。其一是70城房价环比上涨4月0.59%，已经连续上涨了36个月，就是说房价上涨的时间达到3年。其二是70城房价同比上涨4月5.3%，已经连续上涨了32个月，就是说房价上涨时间达到2年8个月。

其一是2018年5月70城房价环比变化看（计算办法，所有指数相加除以70）。2018年5月房价环比上涨0.8%、4月0.59%、3月0.42%、2月0.25%，1月0.34%、2017年12月0.48%，11月0.42%，10月0.28%，9月0.19%，8月0.24%，7月0.49%，6月0.70%，5月0.75%，4月0.73%、3月0.71%，2月0.33%，1月0.24%，涨幅连续3个月扩大之后连续2个月收窄又回到连续3个月上涨反弹，稳定的走势不变。

说明房价总体一条水平线上保持着小幅度稳定上涨的波动走势。按当前的形势，基本上可以确认2018年房价平稳的走势，不存在20%-40%单边上涨的现象，也不存在直线下跌或房子降价都卖出的“拐点”现象。

其二是2018年5月70城房价同比变化看（计算办法，所有指数相加除以70）。2018年5月房价同比上涨5.35%、4月5.3%、3月5.48%、2月5.77%，1月5.39%，2017年12月6.76%，11月5.53%，10月5.72%，9月6.52%，8月8.2%，7月9.50%，6月9.60%、5月9.68%、4月9.86%、3月10.3%，2月10.6%，1月10.7%。2月的房价涨幅收窄之后，再次反弹，连续3个月回落。因此，放缓趋势已经明确。

说明房价呈现涨幅放缓、回落行情，总体一条平稳线上保持高位上涨的趋势。按当前的形势，基本上可以确认2018年房价呈现稳中放缓的趋势。

本轮房价上涨最深层次原因是什么？谁制造了这轮2015年-2018年史上最长房价暴涨？老谢认为，本轮房价上涨最深层次原因是错误的楼市政策与土地制度及城市化红利。如果说非要讲谁制造了这轮2015年-2018年史上最长房价暴涨，罪魁祸首就是四股最凶猛的力量推动。其一是政策力量。赤裸裸的政策救市与货币宽松政策及税费、利率优惠、棚户货币化政策。其二是金融货币力量。货币超发与天量信贷及加杠杆买房、低首付、低利率的金融货币导向。

其三是需求端的需求积累力量。二孩政策与户籍制度的放开及大量新增人口进城的刚性需求、城市更新改造的改善需求大爆发，以及人才的进城占掉大量的住房。其四是供应端的供应紧缺力量。土地供应的下降与地价上涨及新房供应的无法跟上住房需求增长速度，大量的保障房、租赁房、共有产权房挤掉新建商品住宅用地供应、新建商品住房指标，导致供应紧缺，后续新增土地供应与住房供应缓慢。特别是人才的引进与摇号选房，加深供需关系矛盾。

第一是前5月全国地价大爆发，同比上涨13.6%，比1月-4月同比上涨16%回落2.4%，占商品房价39.33%，占住宅房价53.98%。2018年1-5月份，全国房地产开发企业土地购置均价4549元/平方米，同比增长13.6%，增速比去年同期下降12个百分点，比1-4月下降2.4个百分点。2018年6月14日，财政部公布1月-5月全国财政收入报告显示，2018年前5月全国土地收入2.2251万亿，增长45.9%，创过去31年同期最高纪录、最快增速。

前4月地价大爆发，同比上涨16%，占商品房价50.33%，占住宅房价51.77%。地价同比上涨19.6%，占商品房价50.39%，占住宅房价51.83%，2018年1-3月全国房地产开发企业土地购置均价4298元/平方米，同比增长19.6%，增速比去年同期扩大9.3个百分点。1-3月房企土地购置面积3802万平方米，同比增长0.5%，土地成交价款1634亿元，增长20.3%。2018年一季度土地出让收入延续了去年的高增长。1-3月国有土地使用权出让收入约1.33万亿元，同比增长41.8%。这与去年的涨幅基本一致。去年全年我国国有土地出让收入规模5.21万亿元，同比增长40.7%。

2017年全国房地产开发企业土地购置均价5349元/平方米，同比增长29.0%，增幅比1-11月份上升2.7个百分点。从地价占房价的比重趋势看，近几年整体呈现振荡上行的态势。2016年5月后上行幅度加大，2016年，地价占房价比重创历史新高。今年1-2月份，这一比重大幅回落，1季度则再次止跌回升，2季度进一步扩大。7月底，地价房价比绝对值重回2016年4季度高位，8月以来持续上行，12月再创历史新高至68%。

第二是前5月全国住宅商品用地供应增长小幅度上涨。1-5月份，房地产开发企业土地购置面积7742万平方米，同比增长2.1%；土地成交价款3522亿元，增长16%。从土地购置面积增幅走势看， 2016年9月份降幅开始收窄后，曲线持续上行，到2017年初重新回到正增长。此后年初累计增幅在5-13%内震荡上行，到11月同比涨幅升至16.3%，为2012年3月以来的近五年来最高位。12月有所回调。2018年初，土地购置面积同比增幅微降，4月由正转负，5月再次回正。

1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5412万平方米，同比增长-2.1%；土地成交价款2391亿元，增长13.6%。从土地购置面积增幅走势看， 2016年9月份降幅开始收窄后，曲线持续上行，到2017年初重新回到正增长。此后年初累计增幅在5-13%内震荡上行，到11月同比涨幅升至16.3%，为2012年3月以来的近五年来最高位。12月有所回调。2018年初，土地购置面积同比增幅微降，3月回正，但在4月再次由正转负。

自然资源部监测数据显示，2018年第一季度，全国106个主要监测城市土地供应面积4.28万公顷，其中，住宅用地供应为1.03万公顷，同比增加22.15%，这是2014年以来的次高值，仅次于2017年第四季度。这使得住宅用地供应量占建设用地供应总量的比例为24.12%，较上一季度增加6.89个百分点，较去年同期增加1.23个百分点。住宅用地供应占比达到2014年一季度以来的最高值。

2017年房地产开发企业土地购置面积25508万平方米，比上年增长15.8%，增速比1-11月份回落0.5个百分点；土地成交价款13643亿元，同比增长49.4%，增速提高2.4个百分点。从土地购置面积增幅走势看，在2016年9月份降幅开始收窄后，此后几个月降幅延续收窄走势，到今年年初重新回到正增长，此后年初累计增幅在5-16%内震荡上行，11月同比涨幅达到2012年3月以来的近五年来最高位后，12月有所回调。

第三是全国信贷、房贷供应创历史新高。5月人民币贷款增加1.15万亿元，同比多增405亿元，环比则减少了300亿元。 从贷款结构上看，代表个人住房贷款的住户部门中长期贷款，5月占全部新增贷款的比例进一步提高到了35%左右。 分部门看，住户部门贷款增加6143亿元，其中，短期贷款增加2220亿元，中长期贷款增加3923亿元；非金融企业及机关团体贷款增加5255亿元，其中，短期贷款减少585亿元，中长期贷款增加4031亿元，票据融资增加1447亿元；非银行业金融机构贷款增加142亿元。月末，外币贷款余额8700亿美元，同比增长6.1%。当月外币贷款减少45亿美元。

而代表广义流动性的M2在5月保持平稳，略逊于市场预期。 5月末广义货币(M2)余额174.31万亿元，同比增长8.3%，增速与上月末持平，比上年同期低0.8个百分点；狭义货币(M1)余额52.63万亿元，同比增长6%，增速分别比上月末和上年同期低1.2个和11个百分点；流通中货币(M0)余额6.98万亿元，同比增长3.6%。当月净回笼现金1702亿元。 令市场颇为意外的是包含了信托贷款等影子信贷在内的社会融资规模，5月份社会融资规模增量为7608亿元，比上年同期少3023亿元，而环比则腰斩（4月社会融资规模新增15604.75亿元）。 其中委托贷款、信托贷款和未贴现的银行承兑汇票等均全线缩水。

2018年前4个月新增人民币贷款7.15万亿元，同比（2017年前4月6.42万亿元）多增7300亿元。一方面是2018年1月2.9万亿元、2月8393亿元、3月1.12万亿元、4月1.18万亿元、5月1.15万亿。另一方面是1月M2、2月M2、3月M2、4月M2、5月M2分别为8.6%、8.8%、8.2%、8.3%、8.3%。说明5月信贷增量、增速齐头并进，防止实体经济崩溃，爆发经济、金融、债务危机。

而2017年1月-5月新增人民币贷款为1月2.03万亿元、2月1.17万亿元、3月1.02万亿元、4月1.1万亿元、5月1.11万亿元。居民中长期贷款(主要为房贷)月度增量2018年1月5910亿元、2月3220亿元，3月3770亿元，4月3543亿元、5月3923亿元。

2018年前5月新增人民币房贷（住户贷款）2.8927万亿元，占新增人民币贷款7.15万亿元的40.05%，说明住房贷款占到超过四成以上。而前5月房贷中的中长期贷款累计增加2.0366万亿元，占新增人民币贷款7.15万亿元的的28.48%，住房贷款占到三分之一左右。如果包括开发贷、地产开发贷、住房贷款的新增贷款看，一季度1.9万亿元+4月约5200亿+5月5000亿左右，就是2.92万亿元，占新增信贷40.8%，说明四成信贷进入了房地产业。

2018年4月新增人民币房贷（住户贷款）5284亿元，占新增人民币贷款1.18万亿元的44.77%，说明住房贷款占了四分之一。2018年4月人民币贷款增加1.18万亿元，同比多增797亿元。具体来说，在1.18万亿元的4月新增人民币贷款中，分部门看，住户部门贷款增加5284亿元，其中，短期贷款增加1741亿元，中长期贷款增加3543亿元。而房贷的中长期贷款新增3543亿元，占新增人民币贷款1.18万亿元的30.02%，说明房地产贷款占三分之一。

央行数据显示，2018年一季度新增人民币贷款4.86万亿，同比多增6339亿，创下过去20年单季度增长新高。此前高点是2016年第一季度的4.61万亿元，2015年和2017年这一数据分别为3.68万亿元和4.22万亿元。从2014年-2018年一季度新增人民币贷款看3.01万亿、3.68万亿、4.61万亿、4.22万亿、4.86万亿。按照2015年-2018年第一季度新增人民币住房贷数据看6828亿、1.1万亿（23.86%）、1.46万亿（34.59%），1.29万亿（占信贷26.54%），创历史第二新高。

反观2008年-2014年第一季度新增人民币贷款、新增人民币住房贷款（住户贷款中的中长期贷款）、占比看，住房贷款占比一直保持高位。2008年一季度为13326亿、1305亿、占比0.97%；2009年一季度为4.58万亿、2006亿、占比0.43%；2010年一季度为2.6万亿、6461亿、24.8%；2011年一季度为2.24万亿、4724亿、占比21%；2012年一季度为2.46万亿、2414亿、占比0.98%；2013年一季度为2.76万亿、5784亿、占比20.9%；2014年一季度为3.01万亿、6287亿、占比20.8%。

第四是全国棚户改造货币安置、补帖创新高。2018年3月5日，报告中再次提及棚户区改造，提出“更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。数据，2016年三季度以来三线及以下城市商品房销售明显好于一二线，一方面受到一二线城市需求外溢的支持，另一方面棚改货币化也是其重要驱动力。棚改货币化带来的定向货币宽松，是三四线城市商品房热销的重要驱动力。

三四线房地产市场最核心的问题是缺乏需求，与之相对的，则是大量的棚户区居民有住房需求但没有购买能力，市场上，大量的商品房又在积压，棚改货币化，就架起了商品房去库存和基础货币投放的桥梁。2015年棚改货币化安置率近30%，2016年达到50%，棚改货币化安置面积分别为1.5亿平方米和2.5亿平方米，分别占当年商品住宅销售面积的13.6%和18.2%。棚改货币化安置对三四线城市去库存效果明显。PSL为棚改货币化安置提供有力支撑。

2014年4月央行创设PSL（抵押补充贷款），加大对“棚户区改造”重点项目的信贷支持力度，2015年国 务 院37号文提出“积极推进棚改货币化安置”。2015年至今，棚改安置模式重心逐渐转向货币化安置，PSL（抵押补充贷款）成为货币化安置的主要资金来源。在2014年创设 PSL 之后，央行在2014年、2015年和2016年新增PSL分别为 3831 亿元、6981亿元、9714亿元，利率仅为2.75%。

截至 2017年12月，PSL 余额已接近2.7万亿元。2016年，全国棚户区改造开工606万套，完成投资1.48万亿元。其中，国开行棚改专项贷款9725亿元，占比66%；农发行棚改专项贷款约3000亿元，占比20%。从资金来源上看，PSL支持的政策性银行专项贷款占棚改资金来源的86%，是棚改货币化最重要的资金来源。过去几年，棚改对带动部分三四线城市房地产热销发挥了积极作用。

2018年报告中指出启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套，较2016年减少40万套，2019和2020年预计将进一步减少。根据2012年统计的全国棚改存量户数大约为4200万套，按照计划，到2020年棚户区存量将降至100万套，棚改工作进入尾声，基本兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。除棚改空间逐步缩减外，在去杠杆环境下，资金面收紧，包括PSL等政策性银行、国开行提供的贷款量也将收缩。

2017年PSL净增加值共计6350亿元，较2016年的9714.11亿元同比减少34.6%。PSL余额总量尽管有所增加，2017年12月达到26876亿元，但增速有所放缓，较2016年1月回落10个百分点。

2018-2020年将再改造各类棚改区1500万套，其中2018年改造580万套，考虑到资金面收紧货币化比例预估为50%，按照2015-2016年货币化安置套均面积85平方米计算，预计棚改货币化安置将带动商品住房销售面积约6.5亿平方米，2018年为2.5亿平方米，2019和2020年为2.0亿平方米。未来随着全国房地产进入存量时代，商品住宅销售面积将在2016年达到顶峰之后持续下降。

假设年均为10亿平方米，棚改货币化安置拉动的销售面积占商品住宅销售面积的比重2018年约为25%，2019和2020年均为20%，棚改货币化安置拉动商品住宅销售作用逐步减弱。

PSL相当于央行通过棚改货币化安置这一路径，向房地产市场注入了2.7万亿的低成本货币。由于棚改货币化安置加大了对地方政府的资金压力，而央行推出的PSL创新性政策工具有效解决了棚改货币化安置的资金问题。其资金流向为央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。

PSL可以理解为是一种基础货币投放的新渠道，借助棚改货币化实现对三四线城市的货币定向宽松。

第五是前5月房企资金压力减缓，到位资金同比增幅上升5.1%。1-5月份，房地产开发企业到位资金62003亿元，同比增长5.1%，增速比1-4月份提高3个百分点。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8%；利用外资21亿元，下降76.2%；自筹资金19473亿元，增长8.1%；定金及预收款20122亿元，增长12.7%；个人按揭贷款9250亿元，下降3.6%。房地产开发企业到位资金的增幅主要来源于自筹资金和定金及预收款增长较多，国内贷款形势依然较为严峻，房企资金压力依然很大。

前4月房企资金压力加剧，到位资金同比增幅回落至2.1%。2018年1-4月份，房地产开发企业到位资金48192亿元，同比增长2.1%，增速比1-3月份回落1个百分点。其中，国内贷款8637亿元，下降1.6%；利用外资17亿元，下降77.6%；自筹资金14894亿元，增长4.8%；定金及预收款14987亿元，增长8.3%；个人按揭贷款7148亿元，下降6.7%。

从月度累计情况看，自2016年3月份大幅回升至正增长区间后，此后几个月房地产开发企业到位资金同比增幅基本平稳，始终保持在15%左右。2017年曲线整体振荡回落，年底下行至8%附近。2018年2月曲线加速下行，4月保持回落态势，为2016年2月以来最低水平。在国内外经济形势依旧复杂、整体环境未明显改善的情况下，考虑未来市场整体销售大概率继续回落，预计2018年开发企业到位资金增幅可能会继续趋缓，房企资金压力也将加剧。

从企业到位资金与房地产开发投资同比情况看，从2018年1-2月开始，房地产开发投资同比增幅超过企业到位资金同比增幅5.1个百分点，两条曲线形成剪刀差，3月曲线开口扩大，4月，曲线开口继续扩大至8.3。造成该现象的主要原因是房企卖房速度下滑，资金回笼情况较差。后续来看，随着境内融资持续缩表，境外融资由于美元加息，融资成本提高，资金市场的紧张压力还将加剧。

第六是前5月全国房地产开发投资增幅小幅回落。1-5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%。其中，住宅投资29037亿元，增长14.2%，增速与1-4月持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.1%。从房地产投资额同比增幅走势看，今年1-5月份同比涨幅比1-4月小幅回落0.1个百分点。进一步来看，住宅投资同比增长14.2%，而办公投资和商业营业用房投资同比分别下降7.8%和9.3%。可见，住宅库存回归合理区间后，部分城市开始增加供给，而商办物业由于库存较高，投资依旧乏力。

1-5月份，东部地区房地产开发投资22992亿元，同比增长11.3%，增速与1-4月份持平；中部地区投资8895亿元，增长13.3%，增速回落1.5个百分点；西部地区投资8136亿元，增长2.8%，增速回落0.4个百分点；东北地区投资1397亿元，增长19.9%，增速提高9.2个百分点。

前4月房企投资增速上行10.3%，回落0.1%；住宅投资14.2%，增长0.9%，住宅投资小幅度上升，说明棚户改造持续发力，三四线城市住宅投资加快。1-4月份，全国房地产开发投资30592亿元，同比名义增长10.3%。其中，住宅投资21331亿元，增长14.2%，增速提高0.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.7%。

2018年1-4月份，全国房地产开发投资30592亿元，同比名义增长10.3%，增速比1-3月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资21331亿元，增长14.2%，增速提高0.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.7%（2016全年占比67%、2017全年占比68.4%）。房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。

1-4月份，东部地区房地产开发投资17181亿元，同比增长11.3%，增速比1-3月份回落0.5个百分点；中部地区投资6604亿元，增长14.8%，增速回落0.2个百分点；西部地区投资5980亿元，增长3.2%，增速提高0.3个百分点；东北地区投资827亿元，增长10.7%，增速提高9.4个百分点（东北地区投资增幅从2017年1-5月份的降幅峰值16.1%，持续回升），占比东北总固投高达24%。

东部地区包括：北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；中部地区包括：山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括：内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）；东北地区包括：辽宁、吉林、黑龙江3个省。

前3月住宅投资增速10.4%，创2008年以来季度最新低，说明房企缺钱，生产能力受限。2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。整体来看，房地产投资上行主要由于新开工面积增幅回升。

而2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资75148亿元，增长9.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。

第七是房企生产意愿非常强烈，看好后市发展前景。1-5月份，房地产开发企业房屋施工面积684991万平方米，同比增长2.0%，增速比1-4月份提高0.4个百分点。其中，住宅施工面积469770万平方米，增长2.5%。房屋新开工面积72190万平方米，增长10.8%，增速提高3.5个百分点。其中，住宅新开工面积53098万平方米，增长13.2%。房屋竣工面积30484万平方米，下降10.1%，降幅收窄0.6个百分点。其中，住宅竣工面积21138万平方米，下降12.8%。

2018年1-4月，房地产开发企业房屋施工面积664410万平方米，同比增长1.6%，18年以来基本稳定在这一水平。房屋新开工面积51779万平方米，增长7.3%，增速回落2.4个百分点，单月新开工增速回落至2.9%。其中，住宅新开工面积38079万平方米，增长9.4%。新开工增速回落，施工量以较低的增速稳定增加。

第八是供销比看，1-5月份，开发企业房屋新开工面积72190万平方米，同比增长10.8%；其中，住宅新开工面积53098万平方米，增长13.2%。而1-5月份，商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%；其中，住宅销售面积49066万亿，同比增长2.3%，办公楼销售面积下降3.5%，商业营业用房销售面积增长5.8%。

2018年1-4月份房屋新开工面积（51779万平）大于同期商品房销量（42192万平），比值1.23，位于近年上限区间，观察供需矛盾是否持续得到缓解（住宅新开工面积38079万平方米，增长9.4%，住宅商品房销售面积36667万平方米，与同期销量比值为1.04），不过，住宅新开工面积38079万平方米包括房企自持、不可销售的停车位、公共基础设施、保障房、共有产权房、租赁房等面积。

第九是住宅商品房库存创历史新低，住宅库存周期逐渐不断下降，大中城市由去库存转变成补库存到供应不足。商品房待售面积减少速度持续趋缓，办公库存增加风险不容忽视。5月末，商品房待售面积56010万平方米，比4月末减少677万平方米。其中，住宅待售面积减少466万平方米，办公楼待售面积增加32万平方米，商业营业用房待售面积减少196万平方米。

2018年4月末，商品房待售面积56687万平方米，比3月末减少642万平方米。其中，住宅待售面积减少645万平方米，办公楼待售面积减少24万平方米，商业营业用房待售面积增加75万平方米。

2014年8月末，商品房待售面积56160万平方米，库存创44个月新低。而且看趋势，三四线库存在继续减少，在一二线进入补库存后，三四线也开启库存短缺时代，当下除个别区域外，库存基本进入平稳时代。

2018年4月末商品房待售（已竣工现房库存）面积5.67亿平同比2017年末（5.89亿平）下降3.7%，环比下降1%。全国含期房可售商品房库存约在30亿平左右，除以全国全年商品房销量16.94亿平，得出库存去化周期为21个月。

当前房地产去库存任务初步完成，一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。过去一年库存去化1.2亿平米相比2016年2月份的73931万平米库存最高点，库存去化了1.5亿平米。三四线城市去库存成为2017年3月来主力，库存去化加速。主要以住宅为主。

2018年3月末，商品房待售面积57329万平方米，其中住宅29167亿平方米，下降25.4%，创过去43个月历史最新低。办公楼3637万平方米，下降4.0%，去库存缓慢。商业营业用房14639亿平方米，下降8.6%，去库存速度非常缓慢。说明办公楼与商业营业用房库存下降缓慢，面临着高库存的压力。

2018年3月末，商品房待售面积57329万平方米，比2月末减少1138万平方米。其中，住宅待售面积减少954万平方米，办公楼待售面积增加43万平方米，商业营业用房待售面积减少203万平方米。2018年2月末，商品房待售面积58468万平方米，比去年末减少455万平方米。其中，住宅待售面积减少42万平方米，办公楼待售面积减少71万平方米，商业营业用房待售面积减少362万平方米。

第十是调控政策的后遗症与政策及房价之间互相推波助澜。今年3月以来，多地楼市出现了一些变化：部分城市买房要摇号、限购城市扩围、房贷利率上升等，这些变化可能影响未来地方房价走势。变化一：部分城市发布摇号新政 向刚需倾斜。3月以来，武汉、杭州、西安相继发布摇号新政。记者梳理发现，截至目前，已有上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州和西安7个城市公布摇号购房通知，其中，武汉还在征求意见阶段。

不同城市的摇号政策存在差别。上海和成都规定，新开盘的商品住房均采用摇号方式；而南京、长沙、西安、杭州提出，摇号只针对意向购房人数多于可售房源的项目；武汉无硬性规定，拟建议“意向购房人数多于项目准售房源的，宜采取公证摇号方式公开销售”。针对刚需购房群体，杭州、武汉、成都、长沙均给予政策倾斜。例如，杭州规定，对“无房家庭”提供一定比例的房源保障；武汉拟提出，刚需人群首次购买新建商品住房可优先选房。

变化二：限购、限售扩大至三四线城市。除了摇号购房政策，限购、限售的城市继续增加。昆明从呈贡区住宅限售2年加码为三大热点区域限售3年；大连宣布本市户籍2套以上限购；沈阳在3个热点区域实行限购；青岛将限购范围扩大至青岛户籍居民家庭，并将限售期限从2年提高至5年。另外，海南省在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。变化三：鼓励和保障公积金贷款。在购房贷款方式上，多地出台政策，鼓励和保障公积金贷款。

北京公积金系统将陆续分期升级，未来九成业务可在网上办理；珠海住房公积金缴存时可选择微信及支付宝等形式进行“刷脸”认证；南京购买首套房的公积金贷款最高额度从30万元/人上调到50万元/人。一些城市严打房企拒绝公积金贷款的行为。惠州提出，房企限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房，拒不整改的要公开曝光，同时纳入征信系统依法严肃处理；南通明确开发商不得拒绝公积金贷款，违规将遭严处。

变化四：首套房贷利率上调。近几个月，全国多地传出银行额度紧缩、首套房贷款利率上涨等消息。例如，中信银行此前确认收紧北京地区房贷业务。来自融360监测的数据显示，从全国范围看，房贷出现上调趋势。2018年3月，全国首套房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率1.124倍，环比上升0.92%。融360预测，若房贷保持当前增速，2018年第三季度末将有可能破6%。但从过程来看，将会是平稳上升，且随着差异化信贷的落地，对刚需将会呈现出有利趋势。

叠加上一季度的全国76次房地产调控政策，中原数据显示，年内，截止日前，全国各地房地产调控政策已经多达115次，而且相比2017年调控集中在北京等一线城市，2018年109次1-4月调控主要呈现了几个新特点：调控城市分布出现了明显的变化，2017年调控主要集中在一二线城市，2018年调控逐渐向三四线转移，过去没有调控的城市逐渐加码升级调控，比如海南全境，沈阳、长春、唐山等区域也开启了房地产调控升级。

从调控政策内容看，从政策内容看3月份特别是两会前后再启房地产调控政策，这是2016年930后的第5轮调控政策升级的预期

从2018年3月来，全国超过20个城市再启房地产调控：合计发布房地产调控政策内容达到了26条。叠加1-2月份的超过50次调控，年内前3个月，全国主要城市发布房地产调控已经超过76次。从政策内容看3月份特别是两会前后再启房地产调控政策，这是2016年930后的第5轮调控政策升级的预期，第一波调控，2016年930开始，主要政策内容是多地开始限购。2017年317开始第二波调控升级，主要政策内容是开启限售。

第三波调控政策从2017年7月开始，租赁成为政策主要内容，2017年9月开始三四线城市加入调控，第四波调控包括2018年3月开始，第五波调控，主要特征是开启销售摇号等政策叠加两会后对房地产长效机制的预期。从政策内容看，最典型的本轮调控政策是热点城市购房出现刚需优先摇号、选择限价房。四线城市加入限售。公积金等政策开启普惠式调整。2018年将是房地产长效机制建立的关键年份，在2017年调控基础上，2018年建立房地产平稳健康发展的长效机制。第六波调控政策已经来临。

买房依然可以赚钱，而实体经济赚钱难于买房。地方政府主动调控欲望不强，信贷虽然收紧，但依然属于高位。门关的越来越紧，但经常开窗户。调控只关注了控，调做的非常少。这4个原因可以说是房地产调控需要不停加码的核心原因。

6月全国房地产调控继续升级，在2018年6月，楼市调控继续持续发布，全国超过25个城市发布调控政策，累计房地产调控政策内容多达32次，累计2018年上半年，楼市调控政策高达192次，相比2017年上半年的116次调控，上涨幅度高达65%。而且相比之前的调控不一样的是：这一轮调控，住建部开始主动，推动了7部委的房地产巡查，开始了严打模式。细数最近2年的房地产市场，调控不断出现，为什么需求持续加码呢？

第一轮调控，2016年930开始，主要政策内容是多地开始限购。2017年317开始第二轮调控升级，主要政策内容是开启限售，第三轮调控政策从2017年7月开始，租赁成为政策主要内容。2017年9月开始三四线城市加入第四轮调控， 2018年3月开始，第五轮调控，主要特征是开启销售摇号等政策叠加两会后对房地产长效机制的预期。第六轮调控，从5-6月开始，除了全国范围的三四线调控深入外，住建部主导的问责，和6部委的房地产巡查开始了严打模式。

全国超过80个县级以上城市在上半年发布了各类型的调控政策，不仅仅局限在2017年就有的限购、限售、约束信贷等政策加码，2018年相比2017年全面升级市场监管，在6月底开始一轮历史最严格的30城市监管。人才政策继续集中发布，2018年上半年，全国有超过40个城市发布了各类型的人才政策，这些政策对于市场来说，的确部分导致地方楼市执行的限购政策被绕道。三四线城市的棚改政策是否延续，货币化棚改是否出现变化，从2018年6月开始，被关注的越来越多，预计下半年市场将有更清晰的政策取向和内容。

2018年，部分城市出现了摇号带来的市场恐慌，开始加码部分摇号漏洞。在各地加码调控的同事，摇号下被放大的房地产供需紧张情绪依然持续蔓延。最近包括杭州、深圳等城市，出现了部分项目，几百套房，几万人排队的现象。截止日期已经有8个城市发布了房源统一摇号的政策：上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳，共8个城市，全部或者部分房源需要摇号出让。

出现摇号的原因其实非常简单，就是限价导致的新盘价格倒挂：因为政府“限价”，限制备案价，不允许开发商自主定价，不管市场有多少需求，反正价格不能卖太高。但是周围的二手房价格是无法监管的，都在小业主手里。二手房价格随着市场行情涨起来了，但是新房被紧紧的压制住了，这样价格倒挂产生了。

关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从政策预期看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度。以长效机制引导市场稳预期。

在各类激励政策喧嚣的背后，维持着房价上涨预期，市场过分炒作的风潮持续蔓延，必然带来约谈和楼市调控政策的加码，最典型如近期的贵阳、长春和成都，联系到政策加码时间的先后关系，说明这类城市落地调控加码也是中央授意，预示着本轮调控政策有望贯穿更长的时间周期。房价乃是调控政策变化的重要监测信号，更是不能碰的“红线”。典型如丹东，受惠于地缘政治稳定向好，短期内房价出现“暴涨”，紧缩调控迅速出台也属意料之中，这在东北地区省会以外城市尚数首例。

预计那些房价上涨过快的城市将是调控重点所向，被约谈甚至落地调控政策的可能性更大。

不过，调控加码也都尚未突破现有“四限”政策，力度相较温和，贵阳、丹东相继落地限售新政，成都则升级限售。鉴于贵阳、丹东前期均是典型的风险城市，因此，地方政府做法只能“纠结”，既想呵护刚刚回暖、启动的房地产市场，毕竟对很多城市而言，房地产市场依然是最坚实、最迅速见效益的财政来源。何况才初尝甜头，马上打压下去着实不舍，但又不能不有所作为、任由市场恣意炒作。

正基于此，截止目前包括杭州、苏州、武汉在内的11个不限售的二线城市和诸多三四线城市为了缓解房价上涨压力，将有很大可能快速跟进落地限售和完善限购措施。

第十一是销售面积、金额下降，未来会影响到地方收入与实体经济走势。单月商品房销售35个月后首次下降，直接原因就是调控政策与供应下降及货币、金融收紧。1-5月份，商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%；其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积下降3.5%，商业营业用房销售面积增长5.8%。

1-5月份，东部地区商品房销售面积23375万平方米，同比下降6.7%；中部地区商品房销售面积15402万平方米，增长13.3%；西部地区商品房销售面积15215万平方米，增长9.9%；东北地区商品房销售面积2417万平方米，增长3.3%。

1-5月份，商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月份提高1.6个百分点。其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积下降3.5%，商业营业用房销售面积增长5.8%。商品房销售额48778亿元，增长11.8%，增速提高2.8个百分点。其中，住宅销售额增长12.8%，办公楼销售额下降1.1%，商业营业用房销售额增长6.5%。

从商品房销售面积同比增幅走势看，2016年年初再次大幅回升，5月以后增幅逐步趋稳回落，全年基本保持20%以上的增长幅度，2017年整体也延续了这一趋势。由于5月全国部分二线与三四线城市成交明显增长，2018年1-5月份商品房成交面积同比增幅较1-4月小幅上行，但回落趋势不改。

2018年1月-4月全国商品房销售面积42192万平方米，同比增长1.3%；其中，住宅销售面积增长0.4%，办公楼销售面积下降4.3%，商业营业用房销售面积增长7.0%。1-4月份，东部地区商品房销售面积17442万平方米，同比下降9.4%；中部地区商品房销售面积11556万平方米，增长13.1%；西部地区商品房销售面积11596万平方米，增长9.3%；东北地区商品房销售面积1598万平方米，增长2.1%。

商品房销售增速持续回落，1-4月全国商品房销售面积42192万平方米，同比增长1.3%，增速比1-3月份回落2.3个百分点，单月销售面积同比增速-4.1%，2016年以来，仅3个月单月销售面积负增长，分别是大面积区域调控升级的17年9月、10月以及18年4月；商品房销售额36222亿元，增长9.0%，增速回落1.4个百分点，单月销售额增速5.8%。

2015年6月，本轮房地产市场首次出现销售面积同比上涨3.9%（2015年5月为同比下调0.2%），销售金额第一次同比上涨是2015年5月的3.1%，6月上涨10%），代表了本轮楼市爆发的起点。2018年5月，时隔36个月后，房地产销售数据接近零界点，销售面积同比上涨2.9%，比1月-4月同比增长1.3%回升1.6%，销售金额同比上涨11.8%，比1月-4月增长9%回升2.8%，均是最近36个月的最低点。从市场趋势看，同比数据特别是销售面积很可能在7月出现连续3年首次同比下调。

全国各区域销售全面增速下降，3月底及4月，新增多个调控升级城市，对此前销售增速较快的区域造成一定影响，如：海南全岛限购、东北二线城市全体限购或限售（沈阳、大连、长春、哈尔滨5月开始限售、丹东限购）、青岛限售升级、太原限售、成都限购升级，但价格仍然保持上涨趋势。分区域看，东部区域销售面积下降，其他区域销售增速均有下降，其中，东北地区增速下降最快，达到近一年来销售增速最低点，预计下月调控对销售的影响还将持续。

第十二是经济、政策基调变化。2018年4月23日经济形势会议，423会议通稿提到今年首先要全力打好“三大攻坚战”，但是却一笔带过，重点是后面半句：保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。持续扩大内需是一个较为陌生的词汇，上一次提到扩大总需求，还要追溯到2016年1月4日，《七问供给侧结构性改革—权威人士谈当前经济怎么看怎么干》。传统的扩大内需主要是指刺激房地产和基建平台，后来还有一招是居民消费贷。

第十三是货币政策。2018年4月17日晚间，央行发布公告：中国人民银行决定，从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点；同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利（MLF）。那么降准到底释放了多少资金？央妈也给出了回答：以2018年一季度末数据估算，操作当日偿还MLF约9000亿元，同时释放增量资金约4000亿元，大部分增量资金释放给了城商行和非县域农商行。

如果6.8%与1.4%是华丽的中国经济今年第一季度同比与环比数据，肯定是瞎了你的狗眼，因为央行已经提前放水刺激经济了。

2018年1月25日与4月17日的两次降准共7000亿及MLF9000亿元，放出1.6万亿的流动性，还9000亿债，则是还释放7000亿元。2018年7月5日，央行发布公告，定向降准正式实施，将释放流动性约7000亿元，可吸收央行逆回购到期等因素的影响，银行体系流动性总量处在较高水平，不开展公开市场操作。同时，当日有1400亿元逆回购到期，实现净回笼资金1400亿元。2.3万亿元加上前5个月7.15万亿，足足砸了9.45万亿元。尽管这MLF9000亿元要银行先还央行的债，向市场加水的资金还是高达7000亿元。无疑的是真正流向实体经济的资金肯定不到三分之一，曲线进入房市、股市、债市、金市、基市不可避免。

老谢统计发现，为拯救GDP、股市、债市、银行、楼市，防止通缩、崩盘、金融、债务、钱荒、库存六大危机，目前央行砸向市场的资金、流动性已超过11.3万亿元。三次定向降准分别为3000亿、4000亿、7000亿元，货币工具（SLF、MLF、PSL）6月7845.3亿、5月2708.6亿、4月9000亿，3月5763.6亿、2月5713.8亿、1月4954.5亿，加上前5月新增人民币贷款7.15万亿，共有11.3629万亿元，超过2008年为应对金融危机4万亿了的快3倍了。

第十四是人才政策。目前全国已有超50城市以及山东、海南、江西、吉林、云南等省份发布了人才引进新政。2017年3月，西安市出台了这座城市历史上“最宽松”户籍政策，其中包括放开普通大中专院校毕业生的落户限制等条款。随后，武汉、成都也宣布本科生即可落户，杭州面向落户的硕士及以上学历人才和归国留学人员一次性发放生活补贴2-3万元。同时，南京、天津、长沙、济南等城市也纷纷推出自己的人才政策。

进入2018年，多个二三线城市突然涌现“抢人”潮，西安、成都、天津等地，接连出现放宽人才落户的政策。

创新创业团队最高可获亿元资助、全国首创给人才赠送住房50%产权……珠海最强人才新政前日正式公布，引起轩然大波。此前两日，沈阳市再发布人才新政：人才落户与就业脱钩，真正实现“零门槛”落户。 这些只是近期全国各地抢人才的部分案例。据不完全统计，包括天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、郑州、沈阳、济南、西安、南昌、厦门、新疆、石家庄、福州等城市在内，全国已经有超过50个城市发布了超过历史力度的人才吸引政策。

进入2018年，全国二三线城市进入到“抢人才”的争夺中。截止目前，天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、郑州、沈阳、济南、西安、南昌、厦门、石家庄、福州等逾50个城市，发布了力度超前的人才吸引政策。

今年的“人才争夺战”似乎更为激烈，尽管“主战场”仍在二线城市，但今年一线城市也按捺不住、早早入局，北京、上海在3月份先后向高端人才抛出橄榄枝，力度空前。优惠方案集中在户籍政策、生活补贴、购房优惠三个方面。与去年相比，二线城市的主要突破在于落户门槛的降低，最低可以实现中专落户；一线城市则将目光瞄准高精尖人才、更注重国际化。

南昌、沈阳、呼和浩特可中专落户。由于户籍制度附加了大量的福利制度，与房价、医疗、教育等挂钩，所以落户政策成为人才选择城市的重要条件，也成为各地政府推出人才政策时最先打出的一张牌。在包括北京市、上海市、山东省济南市、河南省郑州市、江苏省南京市、浙江省宁波市、湖北省武汉市等在内的23个城市中，近半数城市都推出了落户优惠政策。

其中，内蒙古自治区呼和浩特市、辽宁省沈阳市、江西省南昌市更是将落户门槛降至中专学历。而在去年，上述23城中仅有济南市提出“全面放开大中专毕业生落户限制”，可见今年“战况”之激烈。补贴最高可达百万元，相较于落户政策背后隐形的福利，各地对引进人才的补贴可谓是“真金白银”的招揽。澎湃新闻整理后发现，各项补贴主要针对应届毕业生，包括多种门类，如见习补贴、技能等级补贴、生活补贴、购房补贴等。

生活补贴较具普惠性质，南京、南昌、郑州、沈阳等地均有针对本科毕业生、硕士毕业生、博士毕业生不同等级的补助，最高在每月1500元左右。除了生活补贴，也有针对首次购房的补贴。　除了“直接给钱”，广东省珠海市还开创式的推出送50%住房产权政策。具体来看，一、二、三类人才则可选择与政府按各占50%的比例，申请购买珠海市共有产权房，分别为160平方米、120平方米、100平方米，连续工作10年后可无偿获赠政府所持有的50%产权。据测算政府赠予人才的产权份额折算成现金，比人才选择拿住房补贴要高80万元左右。

“抢人”大战背后，是这些城市正在通往产业结构和城市量级跃升的路上，他们无一例外地，想要在二次城市化浪潮中抓住机会，成长为超级城市。事实上，部分城市确实出现了因为大量吸引外来人口，从而突破了限购政策，楼市成交和价格明显上扬的现象。近日，住建部约谈12个房价过快上涨城市，其中大部分城市落户政策宽松。被落户刺激的楼市，5月16日，天津推出力度空前的人才政策。政策推出后的20个小时里，就引来30万人办理落户申请。

紧接着17日，落户本就宽松的西安推出13条“升级版”人才政策，新设立奖项及建立补贴制度，并将外国人才准入条件降至“零门槛”。此前，在校大学生仅凭学生证和身份证就可落户。更宽松的是郑州。只要是专科以上毕业生、职业（技工）院校毕业生等即可办理落户手续。在其他二线城市中，长沙、南昌、沈阳、呼和浩特等城市均提出“中专以上学历零门槛落户”政策，只要在当地工作、具有专科以上学历或技师以上职业资格的人才均可落户。