如果没有了城中村,你会离开广州吗?

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  和北上深相比,广州是唯一在中心城区仍有大量城中村存在的一线城市。

  今年32岁的王林大学毕业后在广州工作数年,辗转了多个落脚点,至今仍以每月600元的租金租住在天河上社一个近15平的城中村单间里。尽管他2016年国庆前后购买的黄埔区知识城的70平方米左右的小三房已经交了楼。

  他想通过买房在广州立足下来。但是每天花两个多小时通勤不现实,于是,这里成了他的庇护。


  尽管城中村可能存在街巷脏乱差、房间阴暗逼仄的问题,但它是不少“广漂”落脚的第一站,既承载了年轻人的梦想,亦彰显了广州这座城市的包容性——通过较低的租赁和生活成本实现“扎根”。

  广州的城中村不仅数量多,而且面积大、居住人口也很多。据统计,截止2014年,广州全市共有304条城中村,容纳约98.25万村民、500万外来人口,村域面积共716平方公里。这样的面积相当于整个新加坡的国土面积。


  同样是一线城市,深圳的商品房价格比广州更高,是城中村的低廉租金向外来人员释放着这座城市的善意。然而,前段时间,据媒体报道,因为万科进入富士康在深圳龙华工厂北门的清湖新村改造,富士康的员工表示“万科来袭,人心惶惶”,他们担心经万科改造后,租金飞涨。

  富士康的员工在厂区张贴《致富士康员工的公开信》指出,目前的单间租金达到了700-800元/月,已占据工资的三分之一,而被万科改造后租金要翻两三倍。富士康员工要求涨工资,跟上房租的涨幅。

  城中村是深圳住房供应的主体。有统计数据指出,截止到2015年,深圳全市各类住房总面积大约5.20亿平方米。其中,商品住房和保障性住房合计占比仅为27.9%,而城中村住房占比高达50.3%。去年12月,链家地产发布的《深圳租赁》白皮书显示,2017年,租房人口占深圳人口的80%。在深圳租房的1600万人中,1100万人住在城中村。

  外来人员为什么选择城中村?英国《经济学人》杂志发布的《2016全球生活费调查》报告显示,近85%的“广漂”选择在广州的城中村租房是因为“房租低”。


  上述《深圳租赁》白皮书显示,深圳的城中村租客,有超过70%的人住在租金低于1500元的住房中,单间或一房一厅的租金甚至在600元左右。

  广州的情况类似。笔者走访天河区棠下村了解到,靠近BRT棠下站,配套有独立卫生间,家私家电齐全的城中村单间租金约为900元左右,一房一厅租金约为1200元左右,而光线较差的单间价格仅需600-700元左右,若是不带空调,房租还可以再便宜100-200元。


  城中村的生活成本也更低。不少城中村中都配套有肉菜市场和水果摊。不论是餐饮、零售,还是生活服务,城中村的价格通常要比周边商品房小区低30%左右。此外,城中村热烈而喧闹,充满烟火气,它可以满足人们各类生活需求,比如搬家、修伞、擦鞋、裤子锁边、配钥匙、修理家电等等。大学生、滴滴车司机、外卖小哥、餐馆服务员都是城中村的租客。

  在广州,不少城中村位于中心城区,如石牌村、棠下村和员村等,位置优越,交通便利,还可以大大缩短上班族的通勤时间。城中村中往往还有便民车。如棠下村的便民车从早上7点运营到晚上23点,方便交通接驳。


  近年来,广州将城市更新的全面改造和微改造相结合,大大提升了城中村的环境。不少房地产企业、租赁企业、二手房东以及小产权房业主觅得商机,收储农民房进行装修改造和开展规模租赁。

  广州还出台相关政策鼓励该发展方向。2017年《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》提出,将扶植住房企业,发展“城中村”现代租赁服务业,鼓励物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造,实施专业化运行管理。


  城市更新的进展如何?数据显示,自2009年广州启动“三旧”改造以来,截至2017年11月底,广州市已批复旧村改造项目42个、面积19.28平方公里。这些旧改项目大多集中于天河区、黄埔区、荔湾区。其中,猎德、杨箕等8个村已完工,横沙、潭村等17个村正在建设。

  2018年伊始,根据广州城市更新局发布的年度首批更新计划,广州至少有18条村(或村的部分经济社)被纳入全面改造计划,还将投入至少3.5亿元改善人居环境。


  城中村全面改造,虽然使得不少村民一夜暴富。但改造后的回迁房租金明显上涨,不少租客只能向城市外围搬迁。如林和村改造前,一套80平方米的房子月租约为为1200元,改造后房屋租金翻了5倍多。如今,一套75平方米的房子租金已超6000元/月。

  相较于推倒重建的全面改造,笔者更倾向于城市更新的微改造。一方面成本较低,另一方面可以尽可能地保留低成本生活区。


  广州中原研究发展部去年底调研发现,目前广州主要分布约73家规模不一的长租公寓,提供单身公寓约20000套左右。不少品牌公寓青睐城中村,投入资金对村屋的楼栋进行翻新。

  笔者走访了位于天河区棠下村的万科泊寓棠下八舍店。该店于去年8月份开业。紧邻周边城中村,但采用门禁封闭式管理。由5栋城中村村屋改建而成,共有约120间房。


  近600平方米的公共大堂为灰蓝搭配的工业风设计,配套有健身房、影视区、阅读区、餐厅、公共厨房等。今年4月,广州泊寓还携手天河区图书馆,在这里建立了全市首个植入青年长租公寓的公立图书馆,位于首层公共区,租户可凭读者证每次借阅15册图书。

  据笔者了解,目前该长租公寓处于满租状态,仅有少量转租房源。由于带精装修且家私家电齐全,房租方面,不含水电费和管理费,单间租金约为2100元/月,一房一厅约为2400-2700元/月,是周边城中村村屋租金的2-3倍。

  虽然长租公寓定价较高,但据笔者走访了解,其面向的租客群体为高级白领,与周边村屋未形成明显的竞争关系,并未给周边租金带来明显上涨。



  此外,除了天河区外,据媒体报道,白云区金沙街沙凤村向南街一片城中村民房,经过升级活化改造,被打造成“长租公寓+商业综合体”,形成吃喝玩乐齐全的商业步行街,中庭停车场被改造为开放式休闲社交广场,还配有公区大堂,设置了会客厅、投影仪、健身室、公共厨房等,供租客免费使用。这种模式为城中村注入更多年轻和共享元素。


  长租公寓的兴起,对城中村有积极影响。这种微改造形式可以在不拆迁重建的基础上,更有效地利用城市空间,同时尽可能地保留低成本生活区。或许是广州城市更新的更好出路。

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