非集体企业就办不了集体土地使用权证吗?

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  我国法律对土地利用有严格规定,《土地管理法》第四十三条规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。依据该条文,建设行为以利用国有土地为原则,利用集体为例外。一般而言,企业建设,除了乡镇企业、村集体经济组织经营的集体企业可以使用集体土地进行建设。那么,非集体企业是否就不能使用集体土地进行建设、不能办理集体土地使用权证呢?答案并不是绝对的。

  一、集体经济组织入股或联营型企业可以办理集体土地使用权证

  《土地管理法》第六十条规定,“农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的,应当持有关批准文件,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准”。由此可知,集体经济组织以土地使用权入股非集体企业,或者与其他单位、个人联营等形式共同举办的非集体企业,是可以直接利用存量建设用地进行建设的。

  《土地登记办法》也明确规定,集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业的,当事人应当持有批准权的人民政府的批准文件和相关合同,申请集体建设用地使用权初始登记,领取集体土地使用权证。

  二、原集体土地使用权人因破产、兼并转移使用权

  《土地管理法》第六十三条规定,集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,已经取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。也就是说,已经取得集体土地使用权的集体企业,或者第一点中提到的合作、联营型企业,因破产、兼并等情形,依法转移集体土地使用权的,受让方不论其是否为集体企业,均依法取得集体土地使用权,可以办理集体土地使用权证。

  三、集体经营建设用地使用权入市成交

  2015年2月27日,全国人大常委会发布《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》,确定了试点县(市、区)内“允许农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价“的原则。相关试点县(市、区)也纷纷启动集体经营建设用地入市项目,但对于相关法律问题,国家尚未出台统一规定,各试点的规定也不尽相同。例如,北京市大兴区人民政府制定《大兴区农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》,在入市交易阶段就明确提出“变更登记”,在项目建设阶段也要求相关政府部门将建设手续、房屋产权手续办给项目单位。佛山市南海区人民政府也印发《佛山市南海区农村集体经营性建设用地产权登记管理试行办法》也提出,以租赁方式入市的集体土地,经村民大会决定注销原土地使用权证书的,承租人可申请办理集体建设用地使用权的不动产登记。大量的实务案例表明,集体经营建设用地入市为非集体企业申请使用集体土地、办理集体土地使用权证提供了可能性。

  我们认为,作为试点范围内依法取得的建设用地使用权应当受法律保护。根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的规定,依法取得的集体建设用地使用权,可以申请集体建设用地使用权登记。故试点范围内依法取得的建设用地使用权可以取得相应权利凭证。

  综上,非集体企业有多种途径利用集体建设用地,其在一定条件下可办理集体土地使用权证。需要注意的是,2015年起我国施行《不动产登记暂行条例》,将之前种类繁多的房屋土地权利凭证统一为不动产登记簿,并将在未来一段时间内将《集体土地所有证》、《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《房屋所有权证》、《房地产权证》等十几项证书逐步过渡为不动产登记簿,因此现在不论是按以何种途径取得集体建设土地使用权,需要办理的是建设用地使用权登记,并取得相对应的登记簿作为权利凭证。

  本文由北京吴少博律师事务所覃珊原创

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