减收空置房物业费，小心被炒房者钻了空子

山东省近日公布的《山东省物业服务收费管理办法》规定，自7月1号起，对普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收，收取的费用最高不得超过百分之六十。

对居民因为装修、通风、透气等不能及时搬进居住，造成房屋空置的，减收物业费，是合理的，也是切合实际的。否则，对购房居民是不公平的。但是，这样的规定，显然不能“一刀切”。至少，应在物业费之外出台相应政策，对炒房等因素造成的空置房，征收诸如空置税等方面的税费，以遏制炒房，规范房地产市场秩序，稳定房价。

事实也是，从近年来空置房的情况来看，因为装潢、通风、透气等方面的原因造成房屋空置的，固然是一个方面。但是，更多的是炒房造成的房屋空置。也就是说，如果对空置房一律采用减收物业费的话，就等于给炒房者更多的利益。即便这项利益与炒房相比，只是九牛一毛。但是，从道义上讲，对炒房行为总不能也采取支持态度吧。就算不追加费用，也决不能给其降费。否则，如何遏制炒房。

也许有人会说，不减收物业费，等于给物业公司增加收入。这既是问题，也不是问题。给物业公司增加收入，从表面上讲，确实不合理。但是，从目前物业公司的实际来看，相当一部分是物业费收缴不全，缺口比较大。如果再减少空置房物业费，会造成物业公司的收支缺口更大，更难提供良好服务。与其让炒房者多拿钱，不如给物业公司多增加收益，以便于更好地为小区居民服务。

当然，如果能够在物业费基础之上，再通过其他手段对炒房和过度投资住房的行为征收相关税费，自然是更为有效的方式。因为，对炒房行为，必须全方位控制和打击，才能形成强有力的攻势，才能让炒房者知难而退。如果一面严控炒房，一面又在政策和制度方面留下很多缺陷和漏洞，给炒房者某些暗示，炒房行为就无法控制、无法得以规范和解决。

我们说，对完全是因为装修、通风、透气等方面原因造成的房屋暂时空置，必须在前期物业费征收方面予以优惠，但也必须有时间约束，而不是无限制地延长下去。原则上，从新房钥匙拿到手后的一年之内，应当能够满足装潢、通风和透气需要，最长也不能超过一年半。时间过长，就可视作为炒房，必须足够收取物业费。如果空置时间超过两年以上的，则可以按照每增加一年，物业费增加30%的要求去做，给炒房者更大的压力。超过100%的部分，则可以在物业公司与小区业主之间分成，物业公司占40%，小区业主占60%。分配给小区业主的费用，则充实到小区居民维修基金中去，以增加维修基金的来源。

从总体上讲，山东的对空置房减收物业费政策，有合理的一面，也有不合理的一面。对炒房形成的空置房，绝对不能减收物业费。所以，相关政策还要完善。如果其他地方也效仿山东的做法，出台有关空置房物业费方面的政策，一定要在山东政策的基础上，能够充分考虑到炒房留下的空置房问题，不搞“一刀切”。对炒房形成的空置房，坚决课以重费。有条件的地方，则可以出台专门针对炒房形成的空置房政策，增加炒房者的各种负担，迫使炒房者退出市场。

楼市调控已经到了非常重要的时刻，也进入到利益博弈的最关键阶段，任何一项政策的出台，决不能给开发商和炒房者以新的期待和希望，而应当关关收紧、步步从严、着着不让，只有这样，调控的效率才会越来越好，房地产市场也才能越来越稳。即便房价再次出现上涨，也不会象过去那样无序，而是会严格按照市场规律运行。譬如，近期西安等地出台的暂停企业购买住房的政策，就是非常好的探索，是能够对市场形成有效支撑、对调控产生积极推动的举措。相比于西安的政策，山东的此项举措，可能就在严密性上存在一定问题。亦即考虑了居民的需要，而忽视了炒房的问题。空置房，决不是居民装修、通风、透气那么简单，炒房才是造成房屋大量空置的最主要原因。所以，政策的着力点，也要放在遏制炒房上，而不是对空置房物业费按照“一刀切”的方式全部减收。