2018棚改叫停,地产股票集体跳水,三四线楼市再无未来?

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  2018年6月25日下午开始,市场传闻称国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行,全国一刀切。随后,市场传来多个版本,有的承认,有的否认。

  

  6月25日,国开行侧面回应了关于棚改贷款一刀切的市场传言,各项工作正在有序开展。所谓“棚改”,是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。具体如何开展?截至5月末,开行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。

  

  棚改全称“棚户区改造”, 棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域;具体包括城市棚户区、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有林区和国有林场危旧房、国有垦区危房。棚改根据安置方式,分为实物安置和货币安置。

  过去棚改的安置问题

  对于棚户区改造后的安置问题,2015年以来兴起了货币化安置的方式,即拆迁人获得与安置房等价的安置款,自行选购住宅。该政策推行的初衷,是改善困难家庭住房条件的同时,推进房地产去库存。

  此前,住建部曾大力推进货币化安置。在货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”,是助推中国三、四线城市房价上涨的重要因素。当前三、四线城市住宅去库存效果斐然,却透支了未来的房价上涨空间,与城市发展状况脱离。因此,货币化安置比例可能会降低。

  

  货币化安置为主转变为以实物安置为主

  此次国开行的政策管控,说明当前棚改的政策内容是有所变动和调整的。棚改当前遇到的困难在于两点。第一是资金方面的压力开始增加,尤其是货币化安置带来了一定的财政和贷款压力。第二是棚改过程中,引起了“三四线城市房价上涨是否是因为棚改的原因”等质疑。总体来看,棚改将从货币化安置为主转变为以实物安置为主。

  

  三四线城市的楼市即将变天?

  近几年中国棚改货币化安置从不到20%一路跃升至2016年的48.5%,到2017年时这一比例已经突破60%。,2017年江苏22个县(市、区)棚改货币化安置比例已达到100%。在这种情况下,三四线城市房价上涨恐怕在所难免。三四线城市对购房少有限制,住房总价相对较低,部分城市还有购房奖励政策。在货币化棚改的第一阶段,在当地购房成为主流。由于三四线城市及县城市场容量狭小,库存绝对量不大,短期内大量拆迁家庭拿着远高于市场价的补偿款拥入市场购房,造成房价大幅上扬。

  

  城市化进程下,三四线城市属于人口流出区域,真正有购房需求和租房需求的人并不多。并且随着过去一两年房企的纷纷进驻以及炒房团体的涌入,不少三四线城市因为过度开发,导致空置率居高不下,面临着无人接盘的尴尬现状。

  

  三四线城市房价上涨的速度已经严重偏离了城市实际发展的基本面,严重透支了未来房价上涨的空间,如果到时候买房的没有,租房的也没有。实体经济也发展起不来,炒房的还不了贷款,那就真的非常悲催了。

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