慧悦财经：海南岛的跑马地 荣丰联合（03683.HK）相中的黄金山

2018年已然过去一半，这半年内街知巷闻的新闻，除了剧情跌宕起伏的中美贸易战和正在进行的世界杯魔咒，就剩海南“丑小鸭”大变“白天鹅”了。海南三十岁生日，高层领导人亲临博鳌点名“送祝福”，随后便是高密度的“豪华生日礼包”，简直看呆路人，自贸区变自贸港，据说规模会超新加坡；赛马博彩搞起来，建成一流国际旅游岛就是这么有决心。至于投资机会，如果你想到的是炒房，我都不想说你out，只想送你一首“凉凉”，海南岛建设《指导意见》出台后，海南岛史上最苛刻的房地产限制政策迅速落地，炒房无望。不过别担心，变革中必然蕴藏着大机会，海南岛的建设涉及的产业链相当多，我们只要理清投资逻辑，抓住投资要点，还怕搭不上海南岛这班车吗？更何况投资那些布局了海南政策红利的公司也不失为一个好的选择，荣丰联合就是一个不错的目标。

自贸区变自贸港，房地产中长期仍是黄金山

国家对于海南建成自贸港可谓是操碎了心，要求既要借鉴国际经验，又要立足我国特色。虽然自贸区到自贸港的升级只是简单的一字只差，但未来所带来的经济利润和可持续发展却大不相同。

对比香港自贸港，事实上香港经济和房地产行业的迅速崛起都受益于自贸港政策，私人住宅每平价格和每月租金都呈快速稳定增长态势，房价指数从2002年至2017年增长了4.4倍，而住宅平均每月的租金增长了1.8倍。

海南为我国陆地面积最小的省份，未来的发展需要引入人才，但人才的引进和限制房地产开发政策定会造成房地产行业供需失衡，海南房地产的中长期价值性一定会随着国际自由贸易港的制度以及基建等的完善而提升，短期严格监管难以阻挡未来其资源的价值重估，土地的稀缺性价值将进一步凸显。

荣丰联合在海南的布局可谓是快人一步，早在2016年公司就以发行可换股债券的方式，完成收购了海南省海口市琼山区红旗镇的土地，面积约为13万平方米，总代价为5400万美元。公司原计划开发该土地，兴建贸易中心和展览设施、服务式住宅和办公室、零售物业、停车场等配套设施。按刚公布的荣丰联合截至2018年3月31日止年度全年业绩报告指，海口市当地政府其后重新规划集团持有该土地的外围环境及配套。年内，受到对住宅需求推动下，海口地价及房地产价格亦有所上升。集团为捕捉国内对住宅需求之良好机会，亦研究将该项目重新打造为「文化及旅游地产」项目的可能性，兴建约13万平方米之别墅丶loft公寓、超低密度洋房、商铺、停车场及其他设施。海口市当地政府亦已落实规划。

随着自贸港建设逐步成熟，荣丰联合单在这块土地投资上的收益就已经十分可观了，进一步开发后，价值收益自然会大幅上升，未来或成为公司新的业绩增长点。

就目前海南房地产限制开发政策力度来看，投资者想要此时进场性价比已经相当低了，而且难度极大，不如投资像荣丰联合这类提前布局了海南地产，自身又有能力开发的公司，间接投资海南地产这个黄金山。

不论是自贸港还是国际旅游岛，政策红利最先流向基建行业

建设自贸港以及打造一流国际旅游岛，都将需要基建作为先行军，政策红利的释放将使海南基础建设迎来新一轮升级，“四方五港”的开放，首条环岛高铁耀眼亮相，四大机场全面升级，深度打造11个度假人工岛、五大主题乐园，岛内“丰”字型公路建设，都离不开基建的支持，基建产业链，必然是政策红利最先流向的产业。当然基建周边产业比如园林设计、生态环境修复、新能源汽车等产业也会迎来的一波不小的刺激，投资相关产业都是不错的选择。

旅游行业的衍生产业链岂止是马彩

一流国际旅游岛是海南的特色标签，根据规划，2020年要基本建成一流国际旅游岛。海南自然生态环境和人文环境质量要保持全国前列，经济可持续发展能力得到进一步增强，打造国际旅游消费中心，推进海南全局旅游发展，提振旅游消费是海南未来的发展方向，想一想迪拜、新加坡大概就知道未来的海南有多繁华了。

资料来源：海南省人民政府网《海南省旅游发展总体规划（2017-2030）》

免税政策放宽提振海南特色旅游产业

自2011年实施离岛旅客免税购物政策以来，根据商务部统计，截至2017年底，海南两家离岛免税店累计销售额已超300亿元，其中2017年销售额80.2亿元，同比增长32%。过去十年，海南岛旅游收入年均复合增速达到15%，占海南省GDP的比重从12.8%提升到18%。随着自贸港建设推进，离岛免税政策将进一步放开，海南旅游业将还有一次新的飞跃。

现在旅游业和房地产是海南岛GDP中的明星产业。房地产限制开发政策的出台，短期内会影响房地产行业对整个海南省经济贡献力度，但这也给旅游业的发展腾出了一定的空间。

对比韩国济州岛，海南岛面积为韩国济州岛的将近20倍，而游客数量仅为济州岛的5倍，旅游收入与济州岛差不多。海南岛具有优越的地理环境，自然风光和人文特色都优于济州岛，海南在旅游产业上的开发还有很大的发展空间。

济州地区的免签政策的确大大推动了中国人赴济州岛游玩的意愿。开始实施免签政策后，在2012-2016年间，中国赴济州岛的游客人次从117万爆增长到314万人，年均复合增速达到28%。

但是在2017年，受到萨德事件的影响，中国前往济州岛的游客人次大幅下滑74%。随着中韩关系的缓和，2018年一季度，前往济州岛的中国游客人次开始逐步增加。

而海南岛过去三年内，免签入境外国游客占比由33%提高到了2017年的78%，新的免签政策所涉及的国家范围更广，将给海南入境旅游市场带来更为庞大的客流量。

据海南海关统计，自2011年海南离岛免税政策开放以后，离岛免税销售金额大幅上涨，2017年海口海关采用“网上购物，机场提货”销售模式，销售额已达250多亿，同比增长2倍以上。

资料来源：海南海关

未来新的免税政策将更加便利离岛免税购物，实现离岛旅客全覆盖，提高免税购物限额，免税企业将会得到长足的发展，目前海南共有两家免税店，一家在三亚，另一家在海口。

海南全岛范围建设自由贸易试验区，将逐步实行一些举措，如实行新的落地签，外国金融机构就可开设分支机构，国外的医疗机构也可以进驻海南来，人民币可以自由兑换。自贸港需要实施开放程度更高的规则，最明显的就是在全岛区域内实行零关税，当然投资领域的开放、贸易自由化都进一步刺激海南的发展。

未来海南自贸港建成后，其面积和地理优势远超香港和新加坡，定将成为全球做大的自贸港，海上丝绸之路战略和“一带一路”建设就能更好的协同，成就开放新格局。

赛马博彩超预期，海南国际旅游岛将全面升级

海南赛马政策的落地，是我国马彩产业的重大突破。亚洲最大赛马场在海口琼山区落定，以配合海南将要发展的赛马业务。赛马具有一条成熟的产业链以及相应的衍生产业，比如养马、马术、培训、赛马、博彩等行业，同时马场周边的运输、媒体、餐饮酒店等间接服务行业也将受到刺激，马彩产业的开放有望成为海南建设一流国际旅游岛的助推剂。

参考香港赛马产业，历经多年的发展，香港赛马会目前已经成为亚洲最大、最高级的会员会所之一，两个马场分别是沙田马场和跑马地马场。2017年度马会的整体博彩及奖券投注额为2165亿港元，投注额中的84.5%作为彩金、回扣及奖券奖厘。其中赛马投注额为1158亿港元（+7.9%），创下历年新高，足球投注额为927亿港元（+6.8%），六合彩投注额80亿港元（-6.2%）。

三大博彩投注额2016/2017年（亿港元）

资料来源：香港马会年报

博鳌也是海南建设的一个重点，有句话是这样说的：海口是海南的，三亚是全国的，博鳌是世界的。因为博鳌亚洲论坛的缘故，博鳌一夜闻名全世界。博鳌的闻名不是偶然，博鳌被国外环境专家称为“世界河流入海口自然景观保存得最完整的处女地”。

博鳌距离海口118公里、三亚178公里，乘高铁到海口45分钟，三亚1小时，可谓是交通便利，四通八达，更有美兰机场及即将建成的博鳌国际机场畅通世界。海南赛马产业真正推广后，将是百亿级别的市场。综上所述，自贸港概念、旅游概念、博彩概念、赛马概念、博鳌论坛概念等几大概念叠加的海南，早已经成了资本眼中的宠儿。各大上市公司纷纷跑马圈地，或以公司名义，或是高层自有资本。

据悉，荣丰联合持有的海南土地，距离琼山区马场约只有3公里，美兰机场约只有15公里，距离海口也才不过约30公里。交通之便利，地理位置之优越，实在是羡煞旁人。荣丰联合持有的地块具有潜在的协同促进效应。

海南未来将大力发展赛马博彩项目，定会成为海南旅游不可错过的娱乐项目。届时旅客流量大增，周边酒店、餐饮、消费都将迅速跟进，这块土地将成为海南土地的黄金山。另一方面，荣丰联合看好未来中国医疗养老业务，或会开发相关产品。若荣丰联合依靠在海南持有的两块地皮的地理优势，开发文化旅游地产以及养老产业，或将成为公司新的业绩增长点。

本文作者 四夕飞月

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