大湾区前景利好广州甲级办公楼租赁 租金上半年涨幅创七年新高

仲量联行广州房地产市场2018年上半年回顾
仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“回顾2018年上半年，在粤港澳大湾区发展前景的推动下越来越多企业有意进驻广州，广州甲级办公楼市场成绩亮眼，上半年全市整体空置率降至新低，受市场供不应求的助推，连续两个季度租金增长出现提速，上半年涨幅为近七年来最高；另一方面，办公楼投资市场的自用需求持续活跃。”优质零售物业市场方面，新近开业的商场及阶段性调整完成的商场进驻率均有显著上升；新零售超市与精品超市开始在广州积极布点及扩张；购物中心投资市场热度持续。高端住宅方面，上半年市场整体活跃度较低，但楼市价格的稳定与政府政策的常态化，仍然吸引了一部分之前观望的买家在上半年进入市场。

甲级办公楼

大湾区前景吸引企业入驻广州。受到粤港澳大湾区发展前景的推动，越来越多的企业开始表现出对进驻广州以及将部分业务线整合到广州的兴趣；此外，部分已在大湾区内落地的企业也展现出一定的扩租需求，反映出广州在人才供应上的优势和蓬勃发展的甲级办公楼市场对这些潜在租户都具有相当的吸引力。

上半年广州甲级办公楼市场需求保持活跃，企业问询较多且集中于核心CBD珠江新城。但受制于有限的可租空间及不断攀升的租金，珠江新城市场内租赁成交主要来自于金融服务、地产以及科技等行业的公司。新兴市场琶洲录得更多较大面积的成交，其租户来源呈现出愈加多样化的趋势。

新增供应持续低位，整体空置率下行至历史低位。2018年上半年广州没有新的甲级办公楼落成。全市甲级办公楼存量维持在约533万平方米。上半年全市整体空置率同比下降2.9个百分点至6.9%，是自2005年以来首次低于7%。可租空间较为集中的珠江新城保持了稳定的吸纳量，空置率降至新低，和全市水平相若。近两年竣工项目较多的琶洲空置率也呈现快速下降的趋势。

核心CBD业主市场形成，推动整体租金上涨。甲级办公楼租金价格受到市场供不应求的助推，连续两个季度增长出现提速。上半年全市整体租金增长4.8%，半年涨幅为近七年来最高。珠江新城同期涨幅达5.6%，继续引领全市租金的增长。珠江新城内位置与品质最优的甲级项目因广受欢迎，租金上调明显。

上半年广州甲级办公楼投资市场的自用需求持续活跃。仲量联行华南区投资部总监卢盛指出，由于核心区域可整售办公楼项目的继续缺乏，国际金融城，琶洲电商区及其它新兴商务区成为自用型买家的主要目标。除自用需求外，房地产基金公司等机构投资者的问询活跃度也增加。

市场展望

新增供应下空置率或回升，整体租金涨幅保持较高水平。在未来12个月内，广州将有6处甲级办公楼落成。其中有两处位于珠江新城，三处位于琶洲。仲量联行华南区商业地产部总监马炜图预期，新增供应将在一定程度上缓解珠江新城市场内供不应求的现状。他预计，虽然市场需求将保持稳定，短期内集中出现的新增供应仍将推动全市空置率出现小幅回升。

虽有新的可租空间出现，长期活跃的办公楼租赁需求仍将使得珠江新城业主对租金的稳定增长保有信心。而鉴于琶洲市场未来项目良好的预租情况，市场租金预计也将保持一定涨幅。因此，全市办公楼市场整体租金将继续上行，租金增长速度预计仍将保持在较高水平。

零售物业

*广州零售物业市场指广州优质购物中心市场

新零售与精品超市积极寻求进入广州的机会。今年上半年广州整体零售物业租赁需求较去年同期小幅提升，核心区表现尤其明显，新近开业的商场及阶段性调整完成的商场进驻率均有显著上升。除餐饮、美容美妆及个人护理等业态表现活跃外，轻奢业态也有所扩张。同时，“网红”店铺模式的成功也吸引越来越多的商家致力于打造网红品牌，形成新的租赁需求。

与其他一线城市的趋势一致，新零售超市与精品超市也开始在广州积极布点及扩张，该类租户的受欢迎程度和平效均高于传统超市。这些新零售和精品超市进入广州及扩张时的选址首选核心区商圈，同时对近郊居住人口密集的商圈也表现出较大的兴趣。

上半年广州迎来三个优质零售项目的开业，为广州新增20多万方优质零售体量。鉴于上半年新增供应要么在开业时就有较高出租率，要么在开业后进驻率上升迅速，全市空置率相较去年年末下行0.4个百分点。

购物中心投资市场热度持续。上半年核心区优质零售物业租金增幅较去年下半年略有扩大，主要是由于天河路和珠江新城等核心地段的部分商场经营表现良好，提升了业主的涨租空间；另一方面，去年易主的商场经历过租户调整后，经营状况持续提升，租金也随之上涨。

今年上半年广州零售市场尚未录得大宗交易成交，但市场情绪高涨。仲量联行华南区投资部总监卢盛指出，随着投资市场流动性的增加，过去三年内整体投资市场交易额上升，开发商与机构投资者都看好广州零售市场的发展，对在广州进行战略布点或扩张持积极态度。潜在买家普遍对在售项目未来的租金表现改善表示乐观，出价方面也相应表现得较为进取。

市场展望

整体租赁需求将继续回暖，线上品牌寻求线下零售空间将成为新的需求来源。仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明预计新零售与精品超市在未来12个月将积极在广州扩张，同时线上线下的融合将进一步深化，更多线上品牌寻求线下零售空间。未来12个月内将有超过50万平方米新增供应进入市场，尤其是今年年末预计有数个项目集中入市，将小幅推升全市的空置率，因此预期租金将维持小幅缓慢上升的趋势。

而投资市场方面，仲量联行华南区投资部总监卢盛预计未来12个月内成交会比上半年活跃，市场情绪维持在高位。

高端住宅

今年上半年以来，广州住宅市场的运行总体平稳。广州的“限购限贷”政策未有任何放松，同时，多数商业银行依据自身条件，在基准利率基础上上浮了10-20%。因此，上半年市场整体活跃度较低，但楼市价格的稳定与政府政策的常态化，仍然吸引了一部分之前观望的买家在上半年进入市场。

高端住宅方面，改善型需求有所释放，对入门级高端住宅产品的需求相应回暖。在此影响下，上半年全市一手高端住宅销量超1200套，为去年同期销量的2.5倍。而二手高端住宅市场主要由豪宅产品构成，整体需求仍较疲软，交易数量有限。

市场展望

展望未来，开发商的融资渠道受到信贷政策的影响，预计住宅开发商的资金将面临较大压力。在此背景下，开发商将更为依赖后端销售回款，加快在售项目的去化周期，避免现金流短缺的困境。仲量联行华南区研究部总监曾丽指出，虽然广州多数项目的销售价格和销售量稳定，开发商受限价影响较小，但是预计下半年开发商将以保去化率为首要任务，一手房销售价格预期难以上涨。

备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。