昆明限购出台，真能从根本抑制房价吗？

7月1日，昆明市人民政府办公厅颁布《关于进一步稳定商品房市场有关问题的通知》（具体通知见文章末尾附录），抑制了昆明飞速上涨的房价。据有关统计显示，昆明房价已连续暴涨24个月，甚至再此之前，昆明就已经由于房价的快速上涨，两次被住建部约谈、被央视新闻节目曝光、在住建部等国家部委将整治的30个城市房地产市场中榜上有名，昆明限购姗姗来迟，是众望所归还是蜻蜓点水？这次限购是否真的能够从根本上抑制房价？小编对此次限购做了一个简单的分析。

昆明房价上涨 或与海南限购有关

昆明楼市的暴涨还是主要源于大量外地购房者涌入昆明市场。今年4月22日，海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，实施全省限购。与海南省类似，云南和海南都有着得天独厚的自然生态资源。目前，我国人口老龄化日趋严重以及生活日益变好，人们对养老居住以及休闲度假的场所有了更大的需求，良好的自然生态资源吸引了很多其他省份的投资者或居住者的青睐，这在一定程度助长了海南省和昆明房价的上涨，但海南限购的出台，抑制了一些炒房者，那么这些投资者很有可能就会转向昆明进行投资，进一步加剧昆明房价的上涨。

昆明近几年不断发展，城市价值不断提升，短短几年间，交通、区位、文化的飞速发展，而且云南作为旅游大省，昆明周边皆为旅游胜地，赋予了昆明无限发展的潜力，这些潜力自然将会吸引众多购房者涌入昆明，导致昆明房价的上涨。

昆明限购出台，二手房房价或将上涨

政策中表示区域内无住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。18岁以上的非云南户籍外省自然人可以购买一套新建商品房。住房政策中包括的购买房源只有新建商品住房和存量住房，并没有提及二手房，那么这可能意味着非云南户籍外地人还可以购买二手房，这或许会推高二手房房价，导致二手房房价普遍比一手房贵。

那么二手房价格上涨的概率有多高？海南4月22日出台限购政策，海南的新房销售出现断崖式状态，购房者减少，但是，根据大数据分析，海南二手房价格却不降反升：二手房5月均价13828元/㎡，环比上涨4.72%，同比上涨34.60%。从海南各个市县情况来看，处在大三亚圈的陵水县，涨幅高达23.28%，领涨全省；而省会城市海口在三个跌榜中也是名列最后，仅仅是下跌了0.002%。

在海南限购政策规定中显示：海南岛内的新房、二手房对于岛外人士都是限购的，除非已经在海南缴纳了两年至五年的社保，即使比昆明的限购令强硬，海南的二手房价格依然涨速惊人，这也许是海南岛内刚需所激发的，即使限购政策出台，新房房价下降的可能性很小，那么部分住房刚需人士也许会选择购买二手房，这在一定程度加大了二手房房价上涨的可能性。而昆明延续海南的房价涨幅方式的可能性很大。

限购出台，房地产商或将转战其他区域

文件中提到该住房限购政策的涉及区域为昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区这些主城五区和三个国家级开发（度假）园区，我们仔细看一下，昆明下辖六区、四县、三自治县、一市，该政策范围内并没有完全涵盖，这是否就意味着该政策在其他区域如：晋宁县、嵩明县等没有限制？

其实，昆明房地产产业在主城五区和三个国家级开发（度假）园区已经达到了饱和的状态，如果房价再继续上涨，真正想要买房的刚需族想要再买到新建商品住房或存量住房就很困难了。限购政策的出台，或许能够有效的转移购房者的区域选购重点。

部分房地产开发商早已预见这一趋势，越来越多的全国性品牌房企比如恒大、碧桂园等早已在昆明的其他县区进行了房地产投资。房地产的发展区域转移，快速发展有利于城镇化的快速推进。能够带动当地经济、文化、教育等。现在在大力发展文化旅游类房地产，昆明作为二线城市且具有的独特自然气候，即使限制了主要地区房地产产业发展，其他地区的房地产产业也将会非常有潜力，这也就将导致昆明的其他区县房价上涨。

再者，昆明交通越来越便利，限购背景下，昆明周边的沿线区域会得到刺激催生，比如：曲靖、玉溪、楚雄等区域都有可能吸引外来投资者的投资，成为新的价值投资洼地，导致房价上涨。

写字楼、公寓、LOFT等户型或将价格上涨

文件中提及的新建商品住房、存量住房，并不包括写字楼、公寓、LOFT、商铺，他们之间的最大差别就是产权的不同，新建商品住房、存量住房产权有70年，而写字楼、公寓、LOFT、商铺只有40年，无论从哪方面来看，还是购买新建商品住房、存量住房比较划算。

那么此次限购的出台，写字楼、公寓、LOFT等户型的价格上涨还是有可能的。据统计，昆明新建商品房中超过30%被外省户籍所购买，再加之昆明周边城市打工族选择到昆明工作，这些户型其实是有很大的诱惑力的。如果没有购房需求，大部分人租房都会选择这些户型较小的房屋，这就成为了大部分投资者所看重的地方。

在限购政策中，非云南户籍外省自然人意味着一家三个成年人可以以自然人的身份各买一套房子，而云南户籍本省自然人在购房的数量上并没有明确的限制，仅在限贷政策中在贷款方面有一些限制，但这对于非刚需一族来说，其实是没有什么影响的。

最新限购政策中有一个小小的BUG你有没有发现呢？非云南户籍自然人在昆明购买了一套住房以后，达到昆明的落户条件之后在云南落户，是不是也可以作为云南户籍自然人在昆明买房呢？昆明限购政策最后的实施效果是好是坏，小编还会持续关注。