【年报点评48】荣盛发展:充足土储将助力企业发展

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  年报系列点评之四十八

  2017年,荣盛实现679亿合同销售额,同比上涨32.6%,有待进一步提速;新增土地总建面1272万平方米,较去年拿地态度积极;毛利率30%,盈利水平稳定;财务杠杆偏高,但短期资金压力较小;“3+X”格局显现,向多元化产业布局转型。

  文/研究员 沈晓玲、袁千惠

  2017年,荣盛发展实现合同销售额679亿元,同比增长32%,但低于30强房企平均增速。新增土地总建面达1272万平方米,总土地储备建面3495万平方米;企业17年实现毛利率30%,净利率16%,保持在稳定的盈利水平,但在财务风险控制方面有待进一步改善。企业提出2018年销售目标880亿元,未来发展值得期待。

  销售:2017销售金额同比增长32.6%

  自2014年,荣盛发展合同销售金额均保持稳定增长状态,2017年合同销售金额为679.3亿元,同比增长32.61%,但低于30强房企平均50%的增速荣盛提出2018年的合同销售金额为880亿,相较于2017年的销售额增长29.5%。根据企业公告数据,2018年1-4月累计签约金额225.63亿元,已完成2018年目标的25.6%,从完成目标的进程来看,荣盛还需积极销售来实现880亿的销售目标。

  

  投资:拿地力度增强

  2017年,荣盛抓住市场的有利时机,通过股权收购、招拍挂、旧村改造、产业园区等多种方式,先后在环渤海、长三角、中西部等30多个城市获得土地146余宗,新增土地储备总建面1272万平方米,同比增长33%。近年来,随着土地成本的不断上升,两家甚至多家房企共同拿地开发已成为行业中非常普遍的现象,荣盛也存在这一趋势。从2015年开始企业拿地权益占比逐年下降,更多的采用合作的运作方式,从而分散市场风险,减轻资金压力。

  

  从荣盛2017年新增土地储备区域分布来看,荣盛在各大经济区中,以三四线为主进行集中布局,占比达63%,其次则是二线城市,占比37%,一线城市并没有拿地信息。三四线城市中环渤海地区占比突出为35%,其中京津冀的比重达23%。荣盛紧紧抓住京津冀协同发展的机遇,加大在京津冀区域的廊坊、沧州、邯郸、天津等核心地带的投资力度。企业一方面继续深耕现有城市,同时积极寻找新的城市。另一方面继续重点扶持经济底蕴好城市进行区域化发展。同时,着力研究“长三角”、“珠三角”城市群及中西部中心城市及周边区域,2018年荣盛计划新获取建筑面积约1500万平米的新项目资源。

  

  从总土储的分布来看,荣盛布局聚焦环渤海,以京津冀为核心,继续深耕长三角、中西部经济区等优势区域。截至2017年底,总土地储备建筑面积为3495.21万平方米,同比增长36%。从区域分布来看,主要集中在环渤海地区占比达60%,其中京津冀区域占比34%,京津冀区域作为荣盛的多年深耕阵地,成为企业业绩贡献的主力。整体来看,荣盛在全国性的布局得到进一步拓展,按照销售30%的增速,以当前总土地储备3495万平方米来看可以满足公司3-4年的开发需要,充足的土储也为企业实现更高的销售目标奠定了基础。

  

  财务:业绩稳步提升

  营业收入稳定增长。2017年,荣盛的营业额稳步增长至人民币387亿元,较2016年的营业额增长26%。营业额的增长主要是受房地产业收入的强劲增长影响,2017年房地产业实现收入318.54亿元,同比增长约27.61%。2017年荣盛的毛利润为114.20亿元,毛利率与2016年基本持平约为30%;净利润达60.79亿元,同比增长39%,净利率约16%,较2016年增长2个百分点;归母净利率有所上升,达到15%。荣盛的平均借贷利率控制表现平平,2017年平均借贷利率为6.5%,同比下降1.3个百分点。整体来看,荣盛的业绩呈稳步上升的趋势,但相比同规模房企盈利方面表现并不突出。

  在资本运营方面,公司财务风险控制情况需进一步改善。2014-2017年,荣盛净负债率整体持平趋势,2017年净负债率达124%,显示出公司财务杠杆仍然较大。虽然净负债率高出60%-80%的安全值,但是从企业的负债结构来看,目前暂无短期偿债风险。2017年荣盛现金短债比为1.08,企业现金较充裕,短期资金压力较小,可完全覆盖短期债务。此外,长短期债务比为1.75,多数为一年以后需要偿还的债务,短期风险可控。目前荣盛净负债率超出行业正常的水平,未来财务风险值得警惕。

  

  战略:打造“3+X”多元化格局

  荣盛现阶段处于多元化转型时期,由传统的房地产开发企业逐渐转型为“大地产”、“大健康”、“大金融”以及新兴产业全面发展的“3+X”战略格局。继续加深房地产领域的投资同时,也进一步加大了在生态旅游、养老养生、产业新城以及互联网等领域的投资。2016年荣盛提出“五五”计划,各板块发展日渐成熟。2017年营业收入的构成中,城市地产板块在营业收入的比重逐年下降,目前已经降至89.35%,产业园板块收入占比上涨明显,达到4.06%,物业服务收入(含互联网板块)占比1.21%,其余康旅、金融和幼教板块计作其他行业列入营业收入中占比4.33%。

  

  

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