详解产业地产三大生存模式

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  面对如此多的产业园区,目前都有哪几种发展路径呢?前瞻产业研究院将产业地产的企业分为三类:产业新城运营商、产业投资商和产业发展商。

  产业新城运营

  第一类是以华夏幸福为代表的产业新城运营商,运用PPP模式,通过土地一二级联动开发、提供区域发展的综合解决方案,目前已成功在中部区域和珠三角区域落子,国际化布局与资本干预产业创新进一步加速,打造产业小镇,成功抢单PPP资产证券化,战略驱动属性很强的华夏幸福战车仍快速行驶在既定的产业新城路径之中。

  与其他两种模式有显著不同,产业新城模式是真正站在区域发展的角度上的综合衡量,它不仅仅需要运营商园区的产业引入运营能力,更多的涉及到城市规划能力、产业规划能力,在城市发展早期代替政府大量垫资投入城市基础建设,同时自建招商团队整合国内外资源,解决产业导入问题,提供从城市前期规划、城市基础建设、产业导入集聚、产业运营服务等一揽子工程,完全减轻了很多地方政府的资金困境、招商困境等。

  产业投资

  第二类是以张江高科为代表的产业投资商。张江高科,上海国资委下属企业,作为推动上海张江高科技园区发展的重要载体,核心特点在于其“新三商战略”即科技地产商、产业投资商和创新服务商,从这个战略定位就可以看出张江高科从单纯的地产开发向产业投资服务的身份转变。

  转型3年之后,张江高科投资收益超过地产营业利润,也向整个行业展现了从“赚物业的钱”向“赚产业成长的钱”的转变是完全可行的。

  此外,作为地产开发商来做产业投资的优势在于,可以以“房权换股权”,加强产业投资和资产经营联动,以投资上海微电子2.2亿元为例,成熟壮大的上海微电子带动了园区配套产业的发展,提升了园区产业链的发展水平、进而赚取园区运营以及后期增值利润。

  产业开发

  第三类是以亿达中国为代表的产业开发商。采用传统的产业园开发模式,主要业务为商务园区开发、商务园区运营、物业管理、工程建设。截止到2016年,亿达委托管理项目22个,运营管理面积达236万平米。

  传统产业地产开发与住宅开发类似,前期大量的资金沉淀,往往拖累企业资金状况,对于传统的产业地产商而言更是如此,重资产操作往往难以为继。

  经历负债率居高不下的困境之后,亿达围绕着在长期以来形成的“软件”+“信息技术服务”品牌优势,开始轻重资产并行的战略布局。

  另外,中民投的入主助推了亿达中国的进一步发展,前者丰富多元的业务板块,尤其是产业与资本的方面,与亿达自身的园区运营管理经验与客户资源相嫁接,有效突破了过往亿达二级开发运营的既有瓶颈,拓展了很强的战略纵深。

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