2018已过半,绿地养老,恒大造车,朗诗轻资产...不懂转型的房企看过来

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  2018,这半年楼市风起云涌,政策频出,市场转向,可以说是承上启下非常关键的一年。房企们在冲刺销售目标的同时,也在加速升级转型。

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  绿地:着手养老,计划投资200亿

  绿地控股发布康养产业战略规划,同时绿地康养产业集团(以下简称“绿地康养”)揭牌。据悉,绿地康养将全面负责绿地“医康养”大健康核心产业平台建设,参与相关产业项目的开发与运营,承担绿地健康养生示范区“康养谷”建设。

  国务院颁布《“健康中国2030战略”规划纲要》(下称“规划纲要”),中国康养产业的风口正在逐渐形成,越来越多房企也开始在养老领域布局。

  绿地康养提供的一份报告显示,2000年中国社会60岁以上老年人口达到1.3亿,占人口总量的10.3%。这标志着中国正式进入学术意义上的老龄化社会。据预计,到2037年,中国的老龄人口将超过4亿,进入深度老龄化时代;到2050年前后,老年人口总量将逼近5亿,彼时中国老年人口将分别占亚洲老年人口的2/5、全球老年人口的1/4,同时超过发达国家老年人口总和。

  绿地康养副总经理胡迎春指出,绿地集团进入养老产业的出发点,正是基于国内人口抚养比在未来二三十年会面临老龄化压力,这需要国家政策扶持与企业承担社会责任。

  胡迎春透露,作为绿地大健康产业的核心平台,绿地康养未来将着重发展医疗产业、养老产业与健康产业。绿地会将之当成重资产长周期的产业来运营,医、康、养相互联动,择机、择地开设专科医院与国际医院,并结合互联网、大数据等技术手段提供精准医疗与远程医疗解决方案,尤其是将切入金融产业。但他表示,目前康养集团与金融产业集团对接与设计产品刚起步,将来计划在运营端做轻资产。

  在上述三大板块中,其养老产业将发展养老护理、社区,在健康产业领域将搭建平台为养老产业提供配套支持。

  据胡迎春介绍,当前国内老龄人口中,真正高龄、失智,需要快速进入养老院护理的人口只占20%;其余80%,也就是大部分70后、80后的父母依然健康、睿智、充满活力。绿地康养选择的正是55-75岁的健康活力老人这一年龄层次消费群体,采取会员制管理模式。

  因此绿地康养的主打产品——康养谷酒店,定位以“医康养游娱学”六大主题内容为特色,借助互联网、人工智能、物联网等技术,构建“全托型”一站式旅居养老服务平台。

  绿地康养谷酒店首期将落子上海、武汉、三亚、成都、济南、郑州等地,第一家将落地武汉,预计2018年投入运营。

  按照计划,绿地康养将投资200亿,在全国一线城市、省会城市及周边、旅游度假区等区域开工100家康养谷酒店,五年内在国内外形成500家连锁,同时对优质康养资产推进资产证券化。

  绿地现有的酒店以商务酒店为主,因此康养居酒店需要重新建设,但体量不大,大约规划为100-150间客房,也并非落地城市中心,而是选择空气清新、城市旅游目的地,并综合考虑土地成本。

  国内短途旅游已经催生大量旅行社,但能否给老人提供完整安全保障与康复服务是最大瓶颈。绿地在调研之后发现,老人在旅途中发生意外的比例远高于年轻人。绿地意欲抢夺的,正是目前已经成为主导的旅行社养老产业市场。

  绿地康养在拓展整合产业资源、运营管理“医康养”相关产业之外,还助力绿地集团重点发展区域的健康养生示范区建设,为绿地的特色小镇、重点区域项目等提供健康产业运作,这将成为绿地主业升级的重要引擎之一。

  绿地控股集团董事长、总裁张玉良说,“对企业而言,关键在于如何充分发挥现有产业优势,找准康养产业的切入点,实现‘1+1>2’。绿地已率先布局,今年上半年康养产业战略破题,筹建推进‘医康养’核心产业平台建设。”

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  恒大:扛起新能源汽车大旗,接轨国际

  6月25日,恒大健康(0708.HK)公告称以67.467亿港元收购香港时颖公司100%股份,从而以第一大股东的身份,正式将美国新能源汽车公司FaradayFuture(下称FF)收入麾下。这意味着中国企业自此将掌握全球最先进的新能源汽车技术。

  这是恒大有意进军高科技领域后的首次实质性大动作。受此消息提振,恒大健康(HK.0708)成为当日股市的超级明星。26日全日,恒大健康股价大涨66.2%至7.66港元,盘中最高报8.28港元,涨幅达79.6%,收盘时恒大健康市值冲到661亿港元。

  虽然,相比特斯拉的565亿美元和我国知名新能源公司宁德时代的1503亿元市值,恒大健康的市值还有很大的成长空间,但投资者的反应,显示了以新能源汽车开局的恒大高科技棋局,充分赢得了市场的关注和支持。

  其实,本次许家印喜提FF,并不出人意料。早在年初,许家印就在香港业绩发布会上表示,恒大将积极探索高科技产业,逐步形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技为龙头的产业格局。

  “龙头”二字充分体现了高科技业务对于恒大集团实现百年老店的发展目标,占据至关重要的作用。

  为此,4月份恒大与中国科学院签署全面合作协议,宣布在未来十年投入1000亿元与中科院共同打造三大科研基地,重点布局生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源、人工智能、机器人、现代科技农业等领域。

  而今年的政府工作报告中提出,要加快制造强国建设,推动集成电路、第五代移动通信、飞机发动机、新能源汽车、新材料等产业发展,推进智能制造,发展工业互联网平台,创建“中国制造2025”示范区。

  不难看出,恒大于高科技领域的重点发展业务均与上述报告提及的内容相吻合。显然,这是懂政策的许老板顺应国家战略需要,为恒大规划的又一个战略方向。

  《中国制造2025》中明确指出,支持电动汽车发展,掌握汽车低碳化、信息化、智能化核心技术,推动新能源汽车同国际先进水平接轨。

  此番,恒大通过收购FF进军新能源汽车行业,则是快速跟上了这一政策风向,一举奠定了在我国新能源汽车领域的龙头地位,担起了与国际水平接轨的重任。

  2018年1-5月,中国新能源汽车产销均完成32.8万辆,比上年同期分别增长122.9%和141.6%。前5个月,纯电动汽车实现销售25.0万辆,同比增长124.7%。

  在中国,汽车行业的规模仅次于房地产行业,恒大会抢占汽车市场尤其是代表未来出行方式的新能源汽车市场,并不奇怪。

  在全球范围内,新能源汽车都处于发展大势,但是目前我国在这一行业仍旧处于较落后的局面,充斥着低端产品。恒大本次收购完成便可在中国同步应用FF美国的新能源汽车技术,把世界顶尖新能源汽车技术全面引入中国。

  可以说,恒大这一步棋,不仅是于自身企业发展上,打响了高科技业务的第一枪,提前抢占新能源汽车的庞大市场,同时也将助力中国汽车工业转型升级,增强核心竞争力,推动中国从汽车大国走向汽车强国。

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  龙湖地产:空间即服务(SAAS)

  今年,龙湖集团CEO邵明晓先生提出了一个新概念——空间即服务(SAAS,Space As A Service)”,重新定义了企业存在的理由和发展方向。

  这是一个有意思又值得深思的命题。房企产品开发可能就蕴含在对场景服务的感知与把握中。众所周知,京东是做人与货物的连接,腾讯是做人与人的连接,而龙湖提出的“空间即服务”,愿景是人与空间的连接。龙湖并不打算做新的东西,“空间即服务”借助了新技术的加速度,基于现有业务空间场景,触达、了解、服务客户。如果我们够敏锐,其实可以意识到在龙湖的业务体系中,早已经有一些具体的业务行动和solution。2011年开始,龙湖就已在住宅之外重新探索一些新的基于空间的服务形态。

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  朗诗:轻资产战略转型 坚持稳健高质量增长

  事实上,越来越多的地产企业发现,经过多年发展,房地产业已告别粗放式增长模式,逐步进入拼专业度和品质感的时代。而一向谨慎的田明早在2014年底就引领朗诗开始资产轻型化转型。

  业绩报告显示, 2017年朗诗签约销售额为人民币320.5亿元, 2018年田明为朗诗定下的签约目标是460亿元。在眼下房企纷纷冲刺千亿的规模竞赛中,朗诗的销售业绩毫不显眼,但业绩背后隐藏的轻资产转型战略却让业界普遍关注。

  田明曾多次公开表示:“没有转型升级的规模扩张就是末路狂奔。”中国城市尤其是一、二线城市,大面积的新建房浪潮逐步过去,在市场环境发生巨变、各种转型和分化加剧的复杂局面下,中国房地产行业已经到了市场逻辑改变的时候,仍然走以前拿地-盖楼-卖楼-拿地的旧发展模式,路会越走越窄。

  为应对市场变化,朗诗进行了以轻资产为核心的商业模式创新,即利用朗诗在绿色建筑领域积累的能力、经验、品牌以及差异化产品等竞争优势,与资源互补的金融机构、开发商合作,大力开展合作开发、小股操盘、委托开发等不同类型的资产轻型化开发模式。

  据了解,在2014年底刚提出轻资产转型时,朗诗的项目权益是100%,到2015年底时项目权益已降至70%,2017年达到30%。2017年朗诗新增了 34个项目,新进入北京、重庆、西安、济南等14个城市,新增可售货值537亿元,其中,非朗诗权益货值396亿元,新增开发服务合同14亿元;新增项目中9成是通过收并购、参股及委托开发等多种方式获得,获取成本具有显著优势。截至2017年末,朗诗操盘项目可售面积635万平方米,可售货值约1179亿元。

  目前,朗诗所有项目均为合作项目,小股操盘是主流合作模式,即朗诗仅占项目总股权的30%。此外,朗诗对外实行技术和运营服务输出、为其他公司代建项目,形成了所谓的“朗诗出品”。

  在朗诗管理者看来,技术和能力比单纯的规模更重要。具体来说,朗诗在商业模式上的探索和创新是以美国铁狮门为榜样,注重培养开发能力、投资能力、融资能力、运营能力、可持续发展能力。目前朗诗的收入包括四大部分:开发投资、管理服务、技术输出、盈利之外的部分溢价分成,未来开发服务费、产品整合费和超业绩分成这些轻资产利润的比重将会逐年上升。

  同时,年报信息显示,于2017年12月31日,朗诗净负债率由上年102%降至49%;加权平均融资成本由上年8%降至7.4%。首次获得国际信贷评级,穆迪为B2展望正面,惠誉为B展望正面,标普为B展望稳定。

  纵向多元化布局 新业态助推转型蝶变

  当轻资产转型取得良好进展,朗诗2016年又提出深化转型的“榕树林计划”,即发展地产主业之外的多元化新兴业态,形成纵向生态链。目前朗诗转型已“棋过中盘”,取得初步成果:“榕树林计划”包含的绿色地产、长租公寓、养老服务、绿色金融、资产运营、建筑设计、装饰和物业服务等各个业务,都取得了很好的业绩。

  

  朗诗旗下长租公寓品牌——朗诗寓(实景图)

  其中,随着租赁政策红利释放,2017年2月开始布局的长租公寓业务取得不俗业绩。数据显示,截至2017年12月末,朗诗已进入北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、西安、无锡、宁波等城市,获取项目数55个,确认房量15040间,行业排名前5,物业100%合规。

  在运营方面,朗诗将延续轻资产模式,即采用“二房东”模式,将房源整租进来,再散租出去,但也不排除会继续收购合适的存量资产进行扩展。未来朗诗的长租公寓目标是进入行业前三。

  

  朗诗旗下养老服务品牌——常青藤(实景图)

  同时,朗诗集团另一业务重点——“朗诗常青藤”致力于成为中国最优秀的养老服务机构之一,以南京实践为样本展开全国布局。

  据介绍,朗诗常青藤倡导“就近养老”的理念,不做青山绿水的老年“集中营”,也绝不会拔掉“老树的根”,让长者不远离原来居住环境,就近安享晚年。目前,其项目布局主要集中在北京、上海、广州、苏州、南京、杭州等一线城市和部分强二线城市,逐步实现规模化、连锁化发展。

  而在金融业务方面,朗诗在2017年与平安不动产、信达投资、中融信托、中信资本分别成立了不同业务的基金和联合投资平台。目前,主要以城市更新、长租公寓、收并购及困境资产重组等业务为主,在这些平台下,朗诗与合作伙伴的深入合作进展顺利,如与中信资本联手打造的城市更新项目已在上海落地、与信达投资共同投资了重庆和武汉的项目等。

  地产领域新业态的快速发展,使得朗诗绿色地产的企业名称难以全面反应朗诗未来发展全景,2018年初,朗诗绿色地产股份有限公司正式更名为朗诗绿色集团有限公司,意味着朗诗从具有绿色环保、纵向一体化专业能力的国际性开发服务商,转型升级为致力于为客户打造覆盖全生命周期绿色生活体系的绿色生活引领者。

  秉承绿色基因 继续深耕地产核心业务

  朗诗更名引发了外界对朗诗将淡化地产业务的诸多猜测,对此田明表示,尽管朗诗进入的业态和领域越来越多,但地产仍是核心业务,朗诗将坚持做绿色科技地产,因为这不仅是朗诗实现竞争优势的差异化主轴,更是深入朗诗血脉的DNA。

  在“房住不炒”的新时代,房地产将如何发展?朗诗用实际行动做出了解答。

  日前,朗诗绿色集团联合全联房地产商会等多家机构,共同发布了新一代城市住宅产品—— “人本生态型”住宅,业内专家和朗诗一致认为,未来住宅应该是以人为本,同时又注重建筑与环境的共生。田明表示:“未来的住宅要在满足基本功能和美学的基础上,综合平衡健康、舒适、智能、节能、环保五个维度。”

  那么地产开发企业如何发力为业主的这些综合需求服务?

  对此,朗诗方面提到,技术创新与因地制宜的有机融合是根本途径。朗诗高舒适度低能耗住宅产品获得了较高的销售溢价和客户口碑,都意味着这一方向的正确性,未来还将继续因地制宜下的科技创新这个绿色发展思维。

  同时,智能化是未来住宅产品的大势所趋。朗诗创新地为每一户设置了“朗诗屏”,把所有与健康舒适相关的指标都实时显示在朗诗屏上,方便业主随时了解继而进行调控,还可以用手机远程操控。

  经过十余年的引进消化与本土化创新,朗诗的绿建技术已经实现了完全自主知识产权,可以为不同城市、不同气候带、不同客群提供针对性解决方案,为朗诗大力推广合作开发奠定了坚实的基础。

  在土地成本水涨船高、房企融资趋紧的大环境下,“2018将是个地产小年、困难之年,但传统房地产市场愈发艰难时,朗诗的发展速度越快”,田明在业绩发布会后接受笔者采访时如是表示,“靠本事吃饭,不靠资本吃饭”的朗诗,或许将通过小股操盘的轻资产模式,为陷入发展困境中的房企带来新希望。

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  冲击千亿战略章法与实施路径

  高端研修班

  

  研修背景

  进入房地产发展的新时代,“千亿”房企可持续发展的起点,房企冲千亿、扩规模从一定程度上来看,貌似已经是一个没有选择的选择。

  【博志成认为】房企冲千亿与其说是企业的发展战略,不如说是很实际的竞争策略。

  【博志成研究】房企前4强都在提10000亿计划,前20强都在提5000亿计划,前50强都在提3000亿计划,前150强都在提1000亿计划,前500强都在提100~300亿计划。但每年的市场容量,基本上就在10-16万亿之间,这里面,至少60%以上的企业实现不了目标,或死在冲击目标的路上。未来5-8年,是冲击规模的最佳也是最后的窗口期,尽快、尽可能、不择手段的做大规模,同时稳健发展自己的资产证券化的能力。否则,对绝大部分心存“千亿梦”的老板们,就真的只是“梦”了!

  【博志成建议】作为企业负责人,首先应该想清楚自己的企业是否适合冲千亿!需要认真思考从哪些维度来考量是否具备,一旦不具备冲千亿的可能,就坚决放弃千亿的战略目标,按照另一个战略路径来规划企业发展的路径,否则,盲目的冲击千亿,有可能倒在实现千亿梦的路上!

  【博志成强烈建议】一旦考量自身条件并且确定了冲千亿的战略意图,剩下的就要认真研究冲千亿该怎么干!若冲千亿,战略章法必须清晰,否则企业将陷入更大的风险之中。

  

  博志成独家模型:

  企业的成功=战略章法 * 战略执行力 * 经营节奏 * 资金平衡

  战略章法=构建正确的战略 * 老板战略意图的坚定 * 高管团队与战略节奏的匹配。

  【博志成诚邀】志于在未来3-5年加入千亿房企俱乐部的董事长、总裁及核心管理层

  研修目标

  两天一夜的研修与研讨两大关键目标的实现

  

  研修主题

  

  

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  微信后台回复“7月课程”可查看大纲内容

  联系电话:13031092356(微信同步) 企业QQ:3003306759

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   ” 详细了解 冲击千亿战略章法与实施路径高阶研修班

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