禹洲地产：下半年迎销售高潮，股东与机构集中看好

作者：格隆汇·宇森

短期迎利好，苏州8盘集中推出

最近禹洲地产（1628.HK）发布了一则写着“8盘齐发，共耀苏州”的推盘推广，瞬间点燃了苏州的房地产市场，而且这则消息也引起资本市场的关注。

首先，销售周转是房地产企业的生命线，这是为何投资者会集中关注房地产标的企业各个楼盘的推盘时点和销售情况。其次，目前苏州、杭州、地区属于长三角市场最热门的几个城市，苏州地区也是禹洲早早就布局的，土储的成本十分地，这8个盘利润十分可观，一直被市场关注。此时，禹洲苏州8盘推出的消息传出，无疑对市场和投资者来起到提振作用，会成为公司业绩和股价增长的驱动因素，推动禹洲率先走出目前低迷的大盘环境。

下面表格收集了禹洲这8个盘的信息。

2018年这8个盘的总推货货值达到100亿元，从这点来看，苏州市场已经成为禹洲非常重要的城市之一。禹洲地产一直以来十分擅长发现和布局具有发展潜力的地区，而苏州正正是这样一个潜力强劲的城市。至2017年调控以来，苏州房市依然保持温和增长，并未出现房源过剩或稀缺的情况，城市优势明显。

而在这8个项目中，禹洲招商·拾鲤花园项目已于2017年10月开售，是禹洲立足苏州最早的项目。值得注意的是，这个去年的苏州“红盘”如今依然能稳占销售榜单前列。下面是房天下公布的2018年5月苏州市区住宅成交的榜单。禹洲招商·拾鲤花园排在第4。

从过往项目销售的情况来看，禹洲在苏州所推出8个楼盘的销售将会迎来傲人的增长，能为企业的业绩增长做出显著贡献。苏州地区就是禹洲运筹帷幄的一个缩影：精准和快速，正是在土储阶段的精准布局，带动销售快速增长。

运筹在握，推盘集中在下半年

禹洲运筹在握的主要体现两个方面：多元的并购手段和精准的地域选择。一直以来，通过多元化的途径增加土地储备，在扩充土地储备的同时有效的控制了获取成本。同时，禹洲以“审慎拿地、不盲目扩张”的原则，优先考虑布局一线以及二线重点城市。

2017年新增土地23块，其中通过收购的方式获取9块，占新增土地GFA的61%左右。2018年1月，公司和沿海家园达成协议，以38亿元收购含七个项目的资产包，权益建面约313万平方米，权益货值超400亿元。截至2018年3月底，公司共计土地储备超过1500万平方米，估计货值超过3000亿元。

目前，禹洲已进驻北京、上海、南京、杭州、苏州、合肥、天津、惠州、武汉、厦门、泉州、福州、香港等25个城市。公司坚持“区域深耕，全国领先”的战略愿景，深耕“长三角”、“环渤海”、“大湾区”、“华中”、“海西”、“西南”六大都市圈，进一步完善全国化战略布局。

受益充足的土地储备以及对具有发展潜力的城市布局，2018 年禹洲地产销售仍然具备爆发力。根据公司 2017 年报，公司在2018 年主推的项目主要分布在长三角一二线城市（包括合肥、杭州、上海、南京、苏州）以及环渤海的天津。这些二线城市本身为人口净流入城市，且在 2017 年年中以来陆续开放了人才落户门槛，增加了潜在刚性需求体量。

2017年禹洲销售规模达到403亿，今年禹洲销售目标600亿，目标的销售增速超过50%，下半年开始企业开启向目标的冲刺。回顾公司2018年的推盘计划：全年推货量约940亿，上下半年推盘量占比分别为35%和65%。换而言之，下半年禹洲地产将集中推盘，2018年的业绩将集中爆发。

财务稳健，股东、机构集中看好

最近市场行情低迷，融资环境紧张，投资者对地产行业都保持谨慎的态度，然而行业中不乏财务能力出色的企业，这不单单能为企业带来竞争力，还能为股东们带来强大的信心。

禹洲近年一直优化债务结构，融资成本也一直在降低。根据公司公告，公司的净负债率从2015年的78.4%下降到2017年的57.75%；企业的加权平均融资成本也下降到了 6.02%。在房企融资环境收紧的情况下，公司的融资成本处于同等规模房企的较低水平，体现了公司较强的融资能力和稳健的财务。

在目前的监管环境下，因为稳健的财务状况，使得外资机构集中给予禹洲认可。2017 年，公司获得穆迪 Ba3、标普 BB-和惠誉 BB-的评级。其中，标普对禹洲地产偿债能力充满信心，认为“尽管中国信贷政策不断收紧，考虑到公司合约销售的持续增长和充裕的在手现金，标普相信公司有能力很好地控制其流动性压力”。

不但外资机构表示了对禹洲的信心，公司的大股东同样用行动表明对公司未来发展的看好。禹洲地产大股东林龙安2017年以来持续增持公司股份。最近公司大股东进一步增持，根据港交所披露，在6月15日及6月19日，林龙安进一步增持禹洲地产50万股及20万股，目前持股占比达到62.48%。

出色的财务能力让禹洲地产成为行业中的璞玉，在市场的情绪得到宣泄之后，无疑是一个值得关注的投资标的。春江水暖鸭先知，大股东和机构的集中看好正是很好的证明。

小结：

进入7月，随着公司在苏州“8盘齐发”的启动，预示着公司下半年开始加速推盘，公司业绩迎来爆发。短期而言对于投资者而言是利好因素，有望刺激企业2018年中期行情。

2018年以来，禹洲地产凭借亮眼的业绩表现、稳健的财务状况、丰富的土地储备，加上高盈利和高派息的特点，先后获纳入“恒生综合大中型股指数”、“沪港通”机制下港股通交易名单，以及MSCI中国指数。这都为企业股票成交及估值带来长远的利好。