作者 | 范智林
来源 | 金融智库
房地产企业怀里的外债炸弹
自从2017年初搞“脱虚向实”开始，房地产企业的融资就越来越难！既然国内融不到资，许多房地产企业就跑到海外去借债。
根据中原地产统计的数据显示，截至2018年4月底，房地产企业海外资本市场融资数据达到233.2亿美元，较去年同期的112.35亿美元上涨了107%。
他们觉得只要房价还会继续上涨，偿还本息就不是什么大问题，所以借起钱也越来越大胆。但是今年以来，人民币不断贬值让这些房地产企业都傻眼了！
短短不到三个月的时间里，人民币兑美元的汇率从6.24贬值到6.63，竟然贬值了将近6%，这也就意味着他们借的那些外债，将来要多还6%的钱，计算下来年化利率高达24%。
光是汇率问题造成的外债成本增加一项，就足够把让房地产企业折腾得够呛，再加上各地楼市调控政策不断加码、国开行收紧棚改审批权限，房地产企业的日子就更加难过了。
更为可怕的是，今年美联储还要继续加息，人民币还得继续贬值。按照目前市场普遍预期的贬值到7计算，人民币还有大约6%的贬值幅度，这也意味着人民币贬值造成的外债负担可能会超过10%。
按照这样的态势走下去，房地产企业的外债包袱可能会演变成一颗重磅炸弹，随时准备把债台高筑的中国楼市炸个稀巴烂。
发改委紧急行动出手排雷
对此，发改委也是看在眼里急在心里，6月27日，发改委放话表示其注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加，将限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目。
消息传出之后，叠加国开行收紧棚改审批的传闻，房地产行业的利空开始发酵，地产股出现了连日大跌，盛夏的酷暑中也能令人感到阵阵寒意。
发改委方面认为：“这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，但申请备案登记的外债规模偏大，动辄五、六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱”。
发改委方面表示，需要不断改进完善企业境外发债备案登记工作，同时引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。
预计在发改委加大对房企海外发债的限制后，房地产融资的紧缩格局将进一步加剧，房地产行业整体投资可能会出现明显的放缓。
另外，龙头房企有可能通过加速推盘，以达到尽快回款的目的，预计三四线城市的房价涨势将会受到明显的影响。
此外，部分过度扩张的中小房地产企业可能会出现现金流问题，引发一系列的违约和破产事故，同时加快行业的洗牌和整合。
许家印差点“死”在现金流上
这几天砸下67港元喜提贾跃亭的许家印，第一眼看到这个通知的时候，内心铁定也会为之一颤，然后把思绪拉回到遥远的10年前……
许家印一辈子都不会忘记那个举办了奥运会的2008年，并不是因为那一年中国拿来最多的金牌，而是因为那一年“知天命”的许家印，差一点就要嗝屁了。
2008年3月，恒大地产启动了登陆港交所的路演，市场对其估值一度高达1200多亿港元，这意味着许家印有望以800亿港元的身价，在那一年登上内地首富的宝座。然而华尔街的一声霹雳，给全世界送来了一场金融危机，恒大的上市融资计划也只能被迫搁置起来了。
恒大没能上市，许家印也就当不成首富，不过这不重要，重要的是公司也融不到资，现金流要出问题。对于激进扩张的恒大来说，没有什么比现金流断裂更加要命的事情了。当时恒大向全国拓展的37个项目中，仅有4个项目达到了开盘销售的标准，而资金缺口却一度高达120亿元以上。
如果当时许家印搞不到钱，那么恒大集团将有33个楼盘会成为烂尾工程，到时候他也就只能重蹈巨人集团史玉柱的覆辙了，可以说那是恒大创办以来最危险的时刻，已经到达了命悬一线的地步。为了补上资金缺口，许家印向当时地产界的老大哥王石求援，被拒绝了，于是只能南下香港碰运气了。
因为此前恒大开盘会请明星助阵，所以许家印认识了英皇的老板杨受成，并借助杨受成的人脉，许家印又认识了新世界集团主席郑裕彤，就是那个以雷厉风行的大胆投资手段而闻名江湖的“鲨胆彤”，不过在环球金融危机的大背景下，就算是鲨胆彤也不敢贸然出手！
在接下来的三个月里，许家印每周都跑去拜访郑裕彤，不仅陪彤叔吃饭，还要陪他老人家打牌。因为郑裕彤喜欢玩锄大地，被钱搞得焦头烂额的许家印，竟然能够舍下一切留在香港陪他锄大地。
在一起玩耍了三个月，50岁的许家印终于感动了83岁的郑裕彤，后者联手科威特投资局、德意志银行和美林银行，斥资5.06亿美元入股恒大，帮许家印渡过了难关。
许家印拿到这5.06亿美元之后，赶回国内对部分项目加班加点进行赶工，达到开盘销售标准后立即打折促销，回笼资金。于是几个月后，恒大奇迹般复活了！
有人说金融危机的周期是十年一次，此时此刻我们重温一下2008年时许家印的惊险遭遇，想必还是能够得到不少警示和启发。在这个资金愈发紧张的特殊时期，金融智库建议大家要居安思危，多重视下手头的现金流问题，多储备点弹药以防万一！
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