谢逸枫:香港征收一手房空置税!我们跟吗?

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  文/谢逸枫

  香港经济日报报道:香港特首今日将主持特别行会,推出包括征收一手房空置税、补助房定价与市价脱钩在内的楼市应对措施。初步估算补助房售价将由目前的市值7折下调至最低约市值5折。据了解,行会今日拍板后,部分措施可能周五才会正式宣布。根据香港差饷物业估价署公布的数据显示,香港4月私人住宅售价指数升至375.9点,环比上升1.8%,该指数已连续上升25个月,累计升幅达38.5%,并连续18个月刷新最高纪录。

  

  今年前4个月楼价累计上升7%,整体楼价较1997年的高峰已高出117%。根据政府统计数据显示,截至今年3月底,香港已落成的未出售一手住宅单位有9000个,其中6000个在去年或今年首季落成,其余3000个单位则于2011年至2016年期间落成。未来5年私人住宅单位的落成量每年有望达到2.08万个,相比过去5年平均水平增加50%,不过,依然是供不应求。

  根据差饷物业估价署的数据,香港私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%,远低于1997年至2016年期间5%的长期平均空置率。在政府报告所提及9000个一手空置单位中,约有6000个单位是近期才落成。此数量受新政策的影响不大,开发商仍会继续出售新落成的单位。二手市场的空置单位数量更大,约有4.3万个单位,这些单位将不会受新政策影响。

  今年前5个月的香港二手楼市每月平均成交4480宗,相比去年下半年增加超过14%。美联物业首席分析师刘嘉辉预计,今年上半年二手住宅的注册量将接近2.7万宗,创下三年半以来的新高,而二手住宅成交金额则有望创下2050亿港元的纪录,创7年以来的新高。

  老谢认为,预计香港特区特别行政会议批准征收一手房空置税,将会在明日(星期五)出台一手房空置税的政策,实施时间应该会是7月开始。不过,地产商的这关能否通过,也是影响到出台一手房空置税措施的重要决定因素。

  老谢认为,中国内地跟进开征一手房空置税的概率为零。即使内地的一手房空置率总比香港高,2030年内绝对不开征,因此,不会跟着香港开征一手房空置税。主要是因为内地开征一手房空置的时机与市场条件及相关房地产市场制度不成熟,中国内地政府应该会保持谨慎的态度。一方面是商品房预售制度与期房销售时间周期长及办证、交房时间周期长、房地产税费繁多且存重复征收的现象。另一方面是房地产税的开征都不成熟,并且空置税的开征需要通过立法。最关键是一旦开征不排除会直接导致楼市崩盘,对中国经济、金融、地方债务形成巨大的冲击。

  老谢查到资料,目前在征收空置税欧洲、加拿大、澳洲等地相当普遍。

  老谢认为,香港开征一手房空置税的目的非常明显,目的是希望透过征收空置税将增加房产持有者的成本,挤压出一手空置房,增加有效房源供应,遏抑房价,平衡市场供需关系。同时安慰市场恐慌的不稳定情绪。由于前期香港政府增加土地、住房的供应实际情况未如所愿。受高利润的诱惑与高地价的限制,部分开发商选择囤积不卖,等到楼价更高时才出,令香港政府增加卖地、平抑楼价的努力打了折扣。

  老谢认为,目前香港住宅空置率只是约3%,属于低水平。因此,一手房空置税的调控锁定目标不是个人,是私人地产商。因为截至2017年底,私人发展商手上有约9500个单位已建成但未发售,说明存在严重的捂房不卖的房子空置现象,影响到市场供求关系。

  老谢认为,香港开征一手房空置税,主要原因有五个:其一是香港房价连涨25个月,面临失控。此前推出一系列“辣招”,仍未能控制住楼价上行的趋势。其二是香港的投机炒房比例上升过快,香港市民恐慌。其三是香港的一手住宅土地、住宅房屋供应缓慢,供不应求。其四是私人地产商捂房惜售,严重影响到供需平衡。其五是住宅单位供应偏紧、利率超低及资金流入的叠加因素影响下,香港楼价已非一般市民所能负担。

  老谢认为,香港开征开征一手房空置税难令楼市崩盘,房价暴跌,对房地产市场总体影响有限,却有助楼市降温。主要原因:其一是此次空置税仅针对一手空置单位,数量有限。而二手空置单位数量是一手空置房的4倍以上。其二是当前中小型物业主导市场,刚需强劲且承受力好。其三是会轻微增加开发商的持货成本,若税率并不太重,开发商会将额外成本转嫁至买家。不过,由于豪宅市场空置率相对高,受到的影响比较大。因此,不排除发展商有可能将豪宅物业转售为租,以减轻影响。

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