谢逸枫：买到少奋斗十年！八城摇号买房爆发抢房大战！

文/谢逸枫

深圳一楼盘上市销售引起市场轰动，“打新式”抢房潮，冻结资金创纪录成为最闪耀的明星。为了钻空子，为购房名额离婚，排队买房长达5公里，千万富豪排队买房，声称摇到即赚200万，买到少奋斗十年。A股又一次尴尬了，降准后果不其然的高开低走。截至收盘，上证指数下跌1.05%，创出年内收盘新低，全年累计下跌近14%。与股市持续低迷对立的是，楼市仍然很火爆，价格不见跌。

事实上是，摇号买房、限价的城市楼市呈现出“买房好似打新股”的特征，而且比打新股更加疯狂。主要原因当然是因为和新股一样的价格落差，新楼盘与旧楼盘之间存在价格倒挂。股市打新股中签率低不说，中一签也就挣几万，而摇号买房说不定能挣几百万。显然，公平的摇号确保不了公平、限房价的限价确保不了房价不上涨。

结果是确保公平买房的摇号，限制房价上涨的限价政策城市，如今都出现疯狂的抢房潮、一二手房价格倒挂现象，例如成都，7万人抢1千套房、60万人参加87个楼盘抢房、买房排队几公里；西安，买房摇号摇出了关系户、内定成风；深圳，楼盘摇号要先交500万“诚意金”、80万喝茶费；杭州，购房者排队摇号排到晕倒，冻资1700万且当天清盘。因此，刚需、改善的住房需求伤不起。

这就是所谓的抽奖买房模式、摇号冻资式买房模式。开启“抽奖买房”模式，最早于2017年5月，在上海宣布实施，接着在南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安、深圳宣布采用，多地出现了中签率超低的现象。毫无疑问，错误的摇号、限价政策，破坏市场经济规律，扭曲市场供需关系，影响价格预期，一二房价的倒挂，导致楼市失控、不健康的现象。

实行“购房摇号”的城市大多都是人口净流入城市，都实施了人才吸引政策。八个购房摇号城市中，杭州、长沙、成都、武汉、西安、深圳、上海、南京这八个城市都是“城市抢人大战”之中的超级大赢家。

面对万人抢房与全民“抽奖买房”，背后是供不应求的供给短缺，担忧出现“房荒”。那么，部分城市“万人抢房”背后的原因到底是什么？“万人抢房”和摇号买房就意味着“房荒”还是供应紧缺？

8个城市之所以出现“万人抢房”，直接原因是限价、限签政策，并且摇号买房的政策火上浇油。限价、限签政策导致新房与二手房价格倒挂，新房比周边二手房便宜。这么多人抢房，其中不少可能是看中了其中存在的差价，想去捡便宜的。还有一个原因是楼市调控加剧了一些家庭的购房预期，怕买晚了买不上、买的贵。这部分人几乎为首次与改善的买房者，担心房价上涨。部分城市出现“房荒”主要是因为在“刚需”占主导的情况下，部分调控措施可能加剧房价的上涨。

在一房难求的预期下，很多暂时没有购房需求的家庭预计今后购房的难度增加，从而提前购房计划。万人抢房的第三个原因，是部分城市库存下降，供给减少。截至2018年4月底，业内监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少0.7%，同比减少7.9%。万人抢房出现的第四个原因，是抢人大战，买房成为城市人才引进的副产品，直接导致市场房子被大量的人才拿走了。由于金融去杠杆与调控，房企生产房子速度缓慢。千万不要说房子大量空置，大城市永远最缺房子。

“万人抢房”和摇号买房的本质，归根结底是住宅用地与新房供应不足，住宅库存补充不及时。如深圳，深圳市土地房产交易中心出让数据显示，2018年上半年，深圳共出让了26宗土地，去年同期为30宗；出让金额约为109亿元，同比降低了67%。在出让的26宗土地中，工业用地和住宅用地分别为13宗和4宗，产业用地成为土地市场重点扶持的源头。其中4宗住宅用地的一次性出让，出现在2月1日，3宗“只租不售”宅地与1宗5年限售宅地一起登场。

其中，最受关注的5年限售地块由中海地产以12.5亿元竞得，楼面价为25493元/平方米；三块“只租不售”地块均被深圳市人才安居集团竞得。值得注意的是，出让了4宗住宅用地，限售和租赁用地有望成为今后住宅用地出让的主要方式。

最近一年多，中国已有54座城市发布了人才吸引政策，其中很多城市给予购房补贴或者放宽购房限制，也加速了原有库存的消化。其实，这只是限价、限签等政策下的房价倒挂、库存减少、新房供给不足等原因造成的。不过，临时性的房荒现象，绝对不可忽视。地方应该及时调整政策，加快土地、新商品住宅供应，同时疏导住房需求，不是采取堵塞或政策打补丁的暂时性措施。应该从土地、户籍、法律、金融、住房、财税制度上去改革、完善，找到问题的根源，不是调控为了调控，否则要陷入重蹈覆辙的恶性循环。

当前的两大市场呈现分化，即房市火爆，股市低迷。房市销售火爆的背景下，A股的表现却有点尴尬。6月26日，上证指数又创出年内新低，今年累计跌幅达13.54%，已经把去年涨幅抹平。创业板指数更加惨烈，去年跌幅超过10%，今年跌幅超过12%。个股的表现不遑多让。数据显示，今年以来跌超50%的股票达到130多只，1793只股票跌幅在20%至40%，此外还有641只股票跌幅在10%至20%。

6月15日，深圳第一个摇号销售的招商海上世界双玺花园（三期），要交500万的诚意金，669人认筹，冻结资金33.3亿元，摇号现场非常火爆，167套房源被抢购一空。6月16日，万科蛇口公馆在前海公证处，使用公证处的系统，对通过资料审核并完成诚意登记手续的诚意客户进行摇号，以确定选房顺序。缴纳诚意金的客户总共为669组，均为自然人，万科蛇口公馆此次开盘的可售房源为194套。669人抢194套，中签率29%左右。

6月21日，华润城三期备案价公布，开盘均价8.55万元，采用公证摇号方式选房。消息一出，全民震动。累计达4000个线上诚意登记申请，2500个申请获准通过，冻结资金达50亿元之巨，再创纪录。某平台二手房数据显示，华润城一期90平以下户型，最低价为1100万元。而华润城三期90平以下户型，总价多在800万元以下。这意味着，能够抢到三期的幸运儿，将立赚300万以上。

截至6月26日时间，华润城三期已经有4000个线上诚意登记申请，2500个申请获准通过。根据备案信息显示，华润城三期合计有741套房出售，这意味着4000人抢741套房，中签率不足20%。根据华润城三期销售公示方案，线上诚意登记只接受一次性转入200万元保证金。这意味着此楼盘已经至少冻结50亿元。

按照深圳市规土委公布了华润城润府三期的备案情况。住宅备案价格75295-92664元/平米，备案均价85524元/平米。此前华润城润府二期（二、三区）已于2016年9月推出503套住宅，以及推出公寓产品163套，目前均已售罄。备案均价分别为8.9万元/平米、9.4万元/平米。华润城润府三期火爆的原因在于其巨大的套利空间。

润府三期8.5万元的备案均价不仅略低于二期的备案均价，更是比现有的二手房价格便宜不少。据链家数据，润府一期二手房目前参考均价为近11万元/平米，较本轮备案最低单价高出了约3.5万元/平米，较本轮备案均价高出了约2.5万元/平米。按照备案均价8.5万元/平米计算，一套最小户型89平二手房的价格较新房高出200多万。如此巨大的套利空间，难怪有人会通过离婚获取购房资格。

摇号买房导致市场恐慌购房的情绪加重。目前全国摇号的城市已经有8个，包括南京、上海、长沙、成都、武汉、杭州、西安和深圳，这波楼市不安静的城市基本囊括。摇号购房传递了两个信号，第一是市场供不应求所以要摇号。第二是公平起见通过摇号避免暗箱操作。这两个信号又在传递什么意思，摇号能够解决供求问题吗？显然不能。摇号能确保公平吗？西安说，也不能。因此，买房摇号成为抢房、房价上涨火上浇油的罪魁祸首，逼出史上20年首次最疯狂抢房，让最严厉的调控沦为空调，可谓是世上罕见。

当下摇号购房的八大城市（南京、上海、杭州、长沙、西安、武汉、成都、深圳）爆发“万人抢房”、或“深夜排队抢房”、或“排队排到晕倒”、或“90老人抢房”的奇葩现象。摇号购房的背后，是“限价”、“限签”政策剥夺了开发商房子定价权，不是市场决定价格，是政策决定房价，导致一、二手房价格倒挂，形成房价上涨预期、房价上涨财富效应与供需关系紧张及购房者恐慌情绪加重的恶果，加上“抢人才政策与地价上涨及货币超发、人民币贬值、投资渠道狭窄的推波助澜”，房子成了人人想抢的财宝。

最糟糕的是二手房的价格由业主决定，或者由中介代替决定，可以毫无费力的逃避监管部门限制。

实质上这就是政策破坏市场规律、供需关系、价格信号、市场主体预期，产生的短期性、局部性的房荒，让原本缓解供需关系紧张、遏制房价上涨的预期、打击投资投机炒房的政策出现相反结果，看似公平的摇号购房，实则是不公平的，暗箱操作不可避免。因为有关系、有钱人真的太多了，房企为卖好价钱，肯定是会暗中上调房价的。因此，当错误的政策与人才吸引政策及库存紧缺时，需求积压犹如火山爆发，再怎么调控都无法阻挡购房者入市的决心。

违反市场经济规律的政策，必遭报复。错误的抑制需求政策，肯定无法从根子上解决楼市问题。

南京、长沙、上海、成都、西安、武汉、杭州、深圳都出台了摇号购房的措施。在一二手巨大的套利空间，多地先后出现了抢房的局面。比如杭州出现了98岁老奶奶坐着轮椅来买房；深圳一楼盘摇号交500万诚意金；“喝茶费”也水涨船高有的高达80万，甚至有的达100万左右。西安35名公职人员在公开摇号销售项目“南长安街壹号”打招呼，8人被免职，5人受到党内严重警告处分，8人受到记大过处分，14人受到记过处分，其中有6人同时被调整管理岗位。