广州40年激荡史:居住面积增9倍多 买房一直很难

改革开放40年来，中国发生了翻天覆地的变化。其中，最大的变化是城市化发展迅速。中国城镇化率从1978年的17.9%提高到2017年的58.5%；城镇常住人口从1978年的1.72亿提高到2017年的8.13亿。

广州比全国平均水平跑的更快些。截止2017年末，广州的城镇化率达到79.69%，常住人口1449.84万人。

40年来，人们的住房条件得到改善。对于居住在广州的人来说——家，变得越来越宽敞。数据显示，1978年，广州人均居住面积只有3.82平方米。刚刚过去的一年，这一数字超越35平方米。也就是说，40年来，广州人均居住面积增加了9倍多。

居住面积越来越大

上世纪80年代以前，城镇职工住房主要依靠福利分房。人们很少拥有房屋产权，而是住在单位提供的房子，每月支付低廉的租金。据记载，1978年的时候，广州市城区人口的居住面积平均只有3.82平方米。

1975年出生的王兰对房子的最初记忆，是一家四口人“蜗居”在不足15平方米的筒子楼单间。

王兰的老家在山东。由于父亲当兵，母亲随军，4岁时来到广州，居住在东山区的军区大院里。

筒子楼是父亲单位分配的，属于部队的家属房。一共有两层，王兰家住在2楼。

一条长长的走廊，串连起两边的许多单间。走廊阴暗潮湿，厕所和水房是共用的。炒菜要在楼道里，那个年代还没有煤气灶，各家在门口摆放一个蜂窝煤炉子，就是厨房。

在这里住了三四年，王兰家搬到军区大院里另外一种形式的筒子楼。

一边是长长的走廊，相当于公共阳台，用来晾晒衣物，另一边是住户。采光和通风改善了许多。房子也由单间变成了一房一厅，有独立的厕所和厨房，总共20多平方米。

1984年，王兰家终于搬出了筒子楼，住房条件得到进一步改善。

仍是在军区大院里，新搬进的这栋楼一共有五层。从楼梯口走上去，每层左右两边各有一住户。户型有两房一厅和三房一厅两种，王兰家分到一套45平方米左右的两房一厅。“主卧有10多平方米，带一个独立阳台，厕所和厨房的面积也更大了。”

“这种房子的私密性相对好一点，上楼之后就进自己的家。”王兰说。“不像之前，走廊挂满晾晒的衣服，大家经过都看到了。”

王兰在军区大院住了十几年。在她看来，大院里生活，人与人之间的距离比较近。“军区大院很安全，家长对小孩都比较放心。一般是几家小孩一块玩，感情交融的会很好。”王兰说。

另外，大院自成一个“小社会”。“里面有超市、运动场、门诊部、游泳池、电影院、冰室等等。基本上衣食住行等各种生活所需都可以得到满足。”王兰说。

一套拥有产权的房子

1979年，东湖新村在广州大沙头兴建，开创了中国内地多个第一——第一个商品房小区，第一个引进外资开发的住宅项目，第一个实施物业管理的住宅小区。

据了解，东湖新村的出售非常严格，需要用港币交易，购房者都是有港澳关系的，或者是香港的公司，或者是国企购买给领导居住。

价格更是令普通市民难以承受。1981年，东湖新村开盘售价为人民币700元/平方米，港币需要2500-2600元/平方米。当时一般家庭的一个月的工资只有50-60元，这意味着，一年12个月不吃不喝，存下来的工资才能买到1平方米。

1984年，五羊新城动工兴建，1986年落成，是中国最早的商业地产项目，亦是上世纪80年代广州城市东拓的重要里程碑。

为克服旧住房制度的弊端，加快住宅建设，改善市民的居住条件，1989年，广州市政府公布了《广州市住房制度改革实施方案》，成为全国第一个全面实施住房制度改革的省会城市。

王兰的父亲1988年从部队转业到地方。但她们一家人还是住在军区大院里。这样的状态一直维持了好多年。“许多人还没有买房的意识。而且你没买房，还是在大院住着，部队也不会赶你走。”王兰说。

直到1998年，国务院下发通知，从当年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这标志我国长期实行的福利化住房政策终结，商品房时代开始来临。

王兰家购买第一套商品房是在2000年左右。那时候，广州涌现出不少品牌开发商开发的大型住宅小区。由合生创展开发的天河区骏景花园便是其中之一。

由于是带精装修的电梯楼，小区配套又比较齐全，当时的售价是4600元/平方米左右。“已经是天河区比较贵的房子了。”王兰的父母拿出了自己十多年的积蓄，再加上政府的一部分房补，贷款买下了这套房子。户型为90平方米的三房两厅两卫，总价40多万。

然而即便是在商品房早期，买房也并不是一件很轻松的事情。

中原地产项目部总经理黄韬表示，90年代初期的时候，广州还没有按揭买房的概念，都是一次性付款或者分期付款。分期的话需要在1年-1年半内还完。

“2000年初的时候，一般大学生毕业出来的工资只有1000-2000元。”王兰说。而这一年广州的商品住宅均价已经接近5000元/平方米。

2001年，在番禺区北部的华南板块，星河湾、华南新城、南国奥园等一系列超级大盘先后开盘，创造了中国地产的“华南现象”。

2002年，王兰和老公在南国奥林匹克花园买了套110平方米的三房两厅两卫楼梯楼。那是她们“小家”的第一套房。“开盘日当天买的，价格是3900元/平方米。”王兰说。

“那个时候月供的压力还是比较大的。2002年的时候，我一个月的工资只有3000多元，老公比我高，大概是5000多元。两人每个月的月供达4000元，占收入的50%。”

买房一直那么难

王兰最近一次买房已经是2015年的事情。为了解决小孩读书的问题，王兰又回到了越秀区，在五羊新城板块购买了一套全新的商品房。

“我们把‘南奥’的房子卖掉了，顶了个首期，才买下这套房。不然钱不够。”王兰说。房子在19楼，118平方米的三房两厅两卫户型，单价约4.8万/平方米。

“2015年购买这套房的时候，我们觉得价格挺贵的。但是因为2016、2017年这两年房价涨得厉害。小区的二手房价去年已经是8万/平方米。”对比现在的房价，之前买的时候又算是比较便宜了。”

据合富研究院监测，1995年广州全市商品住宅均价为5554元/平方米。2003年非典时期是广州房价最便宜的年代，全市商品住宅均价不到4000元/平方米。从2003年起，房价开始上扬。到了2017年，广州全市商品住宅均价为16450元/平方米。平均而言，23年间涨了近3倍。

王兰家2000年购买的骏景花园那套房，涨幅更为明显。链家网的数据显示，今年5月份，骏景花园的二手房均价为46441元/平方米。一个小区，18年间，房价涨了10倍。

虽然房价越来越贵，但人们的的确确是住进了更宽敞的房子。反映在统计数据上，是人均居住面积不断增加。2000年的时候，广州城镇人均住房面积为13.13平方米。到了2013年，这一数据达22.73平方米，14年时间增长了73%。2017年，广州人均居住面积超过35平方米。

如果早10年买房，就会更容易吗？单单看房价，或许会进入一个误区。如果你综合比较2006年-2016年的薪酬与房价涨幅数据，会发现在这10年里，广州平均薪资上涨123%，房价上涨139%。除了2006年之外，在此后的9年，买房难度其实是相近的。