国开行：棚改新项目暂停审批！“货币化安置”何去何从？

棚改贷款“一刀切”的传闻自6月25日在网络上传开后，一石激起千层浪。记者从多位消息人士处获悉，国开行内部近日正在重新全面梳理授信白名单，强化业务风险管理，受此影响，不少尚未审批通过的新增项目被暂停，但已获批的存量项目仍在继续执行中。

全面重新梳理授信白名单

据证券时报了解，国开行此次重新梳理授信白名单、强化风险管理是面向所有业务，不仅针对棚改项目。“按照监管部门要求，国开行正在加强风险管理和预警，按照授信集中度等相关要求，重新梳理授信白名单，目前这一工作刚启动不久，尚未完成，所以一些新上报的项目也被暂停。”一位消息人士说。

另据了解，年初以来，银保监会组织了一个十余人的工作组进驻国开行进行现场检查，目前相关检查仍在进行中。近期，央行、银保监会等监管部门也要求包括政策性银行在内的多家银行加强授信集中度管理，其中包括国际业务。

审批权限上收总行

21世纪经济报道记者也从国开行人士处核实到，国开行分支行暂停棚改项目审批，且审批权限上收总行属实。

“本来我们大部分中长期项目审批权限就在总行，而且要看金额。现在是说棚改项目的审批权全部先上收，新项目基本暂停审批，但已经在放款的存量项目还是照常。”上述国开行人士表示：“至于未来还批不批，现在还不知道。”

另一消息人士指出，棚改贷款并未全面叫停，只是因为银保监会最近在国开行审查，所以各地方分行的PSL审批权限被暂时回收总行，等总行政策明确后还会正常发放。而且只要年初被纳入棚改计划的项目PSL都还在正常发，不受这次政策调整影响。

坚决遏制地方政府隐性债务增量

上述国开行人士分析称，此次棚改项目审批暂停，或与财政系统整治地方政府负债有关。棚改货币安置专项资金主要由国开行提供，各地方的省级融资平台负责统借统还。

根据现有规定，地方政府的棚改融资不属于政府一、二、三类债务，不在地方债置换范畴，而属于其他类。上述国开行人士表示，不排除相关部门在调研后，将地方政府的棚改项目融资视为隐性债务，需要控制其总量。

“棚改贷款是从2014年兴起的，按照三年期限，从2017年开始有很多项目需要政府开始偿还本金了，压力之大显而易见。”上述国开行人士称。

今年3月，财政部和住房城乡建设部联合发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，意在“坚决遏制地方政府隐性债务增量，有序推进试点发行地方政府棚户区改造专项债券工作”。

在上述国开行人士看来，支持地方政府发行棚户区改造专项债券，实际上也是为了让地方政府能够“喘一口气”，发债偿还前期银行贷款。

受访的商业银行和财政系统人士，均佐证了上述国开行人士的判断。

25日，某国有大行山东省某支行行长表示，为规范地方政府负债，目前以政府购买服务为渠道的棚改项目融资已全部暂停。

“不管是国开行，还是我们商业银行都一样，过去政府购买服务的合同不能再出了。即使我们授过信，没有这个合同要件也不能放款，所以就是停着，等下一步政府预算这边有没有新的动向。”上述支行行长表示，问题本质在于政府本身是否有财力支持融资。

另外，一名浙江省财政体系人士表示，今年以来，省财政厅“超过三年的棚改政府购买服务属违规变相举债”认定政策，在一定程度上影响了当地棚改融资进展，个别项目因未列入省棚改清单融资受限。同时由于财政部门特别是省财政厅棚改融资政策尚未最终明确，使得少部分棚改贷款投放处于观望或放慢节奏状态，预计可能影响拆迁户拆迁补偿款及时足额领取。

“货币化安置”悄然退出政府工作报告

在过去三年，棚改和去库存的结合产生了棚改货币化安置。货币化安置在棚改中的占比也一路上升。住建部副部长陆克华2017年2月介绍，2016年棚改货币化安置比例达到48.5%，比2015年提高了18.6个百分点。2017年的数据并未公布。不过从地方样本来看，货币化安置的比例很高。数据显示，2017年上半年，江苏22个县（市、区）棚改货币化安置比例已达到100%。

全国政府工作报告表述出现细微变化。2017年的政府工作报告提出，因地制宜提高货币化安置比例。2018年，政府工作报告的类似提法已经消失。

在这种背景下，全国有的地方依然在致力于提高棚改货币化安置的比例，但有的地方在降速。

比如，山东在今年年初取消货币化安置奖励。

4月27日召开的安徽省城镇保障性安居工程工作推进会强调，各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市、县，要进一步降低货币化安置比例。安徽淮北今年6月对棚户区改造工作进行总结时称，各县区政府要针对2018年关于棚改政策由货币化安置向实物安置转变的形势，提前谋划安置地块。

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福州的“安置型商品房”究竟是什么？

福州的拆迁安置政策几经演变。去年底，福州市推出全新的保障房概念——安置型商品房，并在地块推出之时就进行配建比例配置，由开发商代为建设，政府按一定价格回购。

所谓安置型商品房，实质是定向销售给拆迁户的限价商品房。今后福州拆迁将全面推行货币化对接安置模式，但此种货币化补偿并非以往赔付现金的补偿方式，而是建设安置型商品房，引导拆迁户购买，且在补偿面积内不受限购限售政策影响。

同时，安置型商品房，已经规定了未来的销售价格。届时，这些安置房以政府规定价格入市后，也将对市场房价产生影响。

开发商变“工程商”，赢利点在哪？

据海峡都市报观察，近几次土拍由于配建的政策性住房占比较大，多幅地块实际可售面积非常少，让人感觉不像是土地拍卖，更像是工程招标。

有市区项目负责人坦言，配建给到开发商的钱，基本上覆盖了开发商的土地成本加建筑成本，谈不上亏本，只能说是保本。而克而瑞福建区域总经理方明也表示：“回购部分有利润，但比较低，在5%左右，因而对成本控制有一定要求。”

他表示，本质上，卖给政府和卖给客户是一个道理的。但是高配建无疑就是为了压缩开发商的利润空间以及控制地块价格。白银时代，利润率下跌得厉害，有的地块测算之后整体利润可能就在10%左右。

即便如此，优质住宅地块还是会成为房企竞相争抢的对象。

开发商采用“代建”的形式参与保障房的建设，除了可在一定程度上缓解政府投入的资金压力之外，虽然代建最多只有5%的固定利润，但如果不占用投资现金流，在今年这个市场形势下，5%的利润也已经很不错了。这意味着开发商几乎毫无风险，虽然利润不高，但却是稳定且回款迅速的一笔生意。

随着大中型房企频繁冲规模等举动，虽然此类地块因售价已被提前限定，利润微薄，但不会受到当前市场限价的影响，快速走量的优势也能为企业销售榜贡献一定的流量。尤其是对规模有要求的房企，这类地块正可以保证开发体量和市场占有量。

来源：综合海峡都市报 证券时报 21世纪经济报道 扫雷小组

编辑：陈川