网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

买了期房又想转让,该怎么做?

0
分享至

期房,顾名思义,人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

由于期房的价格较低,挑选空间大,因此是很多人的首选。但由于买期房需要先付款后交房,因此购房合同的约定就十分重要。如果出现了购房者还没等到期房变现房就想把房子转让出去该怎么办?期房转让步骤是什么?

已购买的期房可以转让吗

商品房竣工交付使用前的商品房买卖,是现今房地产市场上经常遇见的行为。由于相关法律、法规对之没有规定,致使交易中无规可循,买卖各方经常为之产生争执,而且这种交易的操作性也是一个难题。

首先我国法律规定已竣工交付使用的不动产但未依法登记取得权属证书的不能交易。同时《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的问题,由国务院另行规定”。国务院及各部门对此一直未作出规定。

《北京市城市房地产转让管理办法》第四十四条规定:预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的,按照下列规定办理:

(一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当取得房地产开发企业同意;

(二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。

转让预购的商品房的,预购人与受让人应当签订书面合同,并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。

由此我们可以看出,期房的转让不是房屋的转让,而是预购合同的转让,按照转让程序进行办理的期房转让没有违反法律的禁止性规定,是可以进行转让的。

期房转让的一般条件

1、必须存在有效的商品房预售合同

转让合同是以预售合同为基础的,预售合同无效,转让合同当然无效。

2、标的物为正在建设而未竣工的商品房

要严格区分现房抵押与期房按揭。最高院在(1996)第3号文件第30条规定:“商品房预售合同的预购方,在实际取得预购房屋产权并蚩尤房屋所有权时,将房屋再转让给他人的,按一般买卖关系处理。”我国香港地区也严格区分了衡平法按揭和法定押记。

3、必须取得银行的同意

银行和预售人之间形成了借贷法律关系和抵押法律关系,相应的银行是债权人和抵押权人。抵押权是物权,物权具有追及力,无论抵押物转辗到何人之手,抵押权人都可以行使抵押权。我国《担保法解释》也修正了《担保法》规定的抵押人转让抵押物未取得抵押权人同意时转让合同无效的规定。在借贷法律关系中,债务人转让债务必须征得债权人的同意,否则转让不发生效力。可见,征得银行的同意是基于银行和预售人之间的借贷关系,而非抵押关系,必须明确这点。

4、应该通知开发商

开发商和预售人之间是商品房买卖法律关系和借贷保证法律关系。相应的开发商是债务人和连带保证责任人。在前者中,银行和预购人已经支付了全部房款,开发商作为债务人必须按时交付房屋,预购人是债权人,其转让债权时无须征得开发商同意,仅须通知即可。在连带责任保证法律关系中,在预购人不能按期付款给银行时,开发商承担回购义务,是连带责任保证人。按《担保法》规定,在保证期间,债权人许可债务人转让债务时,未经保证人同意,保证人不再承担保证责任,可见期房转让不以取得预售人同意为要件,不过在实际操作中,各银行都在借款合同中约定预购人转让期房时必须取得开发商的同意,以此来保护自身利益。

期房转让的正常步骤是什么?

第一步:签订预售合同

期房转让前,转让人必须与房产地开发企业签订商品房预售合同,并在房地产管理机关进行预售登记后,第一步必须是签订预售合同。

第二步:书面通知开发商

转让人未付清商品房预售合同约定的总价款的,转让时应当取得房地产开发企业同意;已付清总价款的,转让人需要把其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业,取得开发商的同意。

第三步:转让合同与登记

转让人与受让人签订预售转让合同,并在合同签订后进行预售变更登记。合同转让后,受让人就取得了原商品房预售合同约定的转让人应享有的一切权力。

期房转让都有哪些类型?

除了上述最常规的期房转让方式之外,还有以下几种操作方式可帮助转让人进行房屋交易。

第一种:订购单转让

一般是转让人用少量资金将房子先订购,然后把房子在中介公司挂牌出售,表明要将其订购该房屋的购买权转让给第三人。如果有人要购买,买卖双方先签订协议书,然后一起前往开发商处将订购单的购买方名字进行更改,待开发商与下家签订了预售合同后,中介公司便会将转让价款支付给上家。

第二种:办理进退户手续

转让人先支付一笔首付款,与开发商签订预售合同后,将房屋在中介公司挂牌。转让人和下家签订转让房屋的协议书后,由转让人与开发商签订解除合同的退户同意书,并前往交易办理退户手续。然后,下家与开发商签订新的合同,并送往交易备案登记,后下家将转让价款交付给转让人。

第三种:产权证办好再交易

上家与下家签订出售协议书,要是可以交房则先行交房,但不办理相关的手续,等上家的产权证办出以后双方再进行交易。双方的协议书需经公证处公证,上家的相关资料可暂留在中介公司。转让人与下家签订出售协议书,等房屋先行交房,但不办理相关的手续,等转让人的产权证办出以后双方再进行交易,走正常的二手房交易流程。需要注意,为了避免出现问题,双方的协议书需经公证处公证。

期房转让的情况时有发生,其中有些人是由于购房后遇到突发情况急需用钱,才不得已将购买的期房转让;有些人则是以赚取差价牟利为目的购买期房。不论何种原因,如果你想转让期房,上面的知识一定能帮助你。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
59岁张曼玉暴增20斤大变样!穿“奶奶衫”女人味十足,网友:绝了

59岁张曼玉暴增20斤大变样!穿“奶奶衫”女人味十足,网友:绝了

木子爱娱乐大号
2024-03-10 19:29:48
万亿农商行女副行长被解聘次日,官方通报她已被带走

万亿农商行女副行长被解聘次日,官方通报她已被带走

湘财Plus
2024-03-29 17:51:47
项立刚:王树国到福耀大学当校长,本来不错,但现在可能成滑铁卢

项立刚:王树国到福耀大学当校长,本来不错,但现在可能成滑铁卢

李博世财经
2024-03-27 20:46:54
笑喷,本想用小米SU7订单装个X,5千定金却退不了了

笑喷,本想用小米SU7订单装个X,5千定金却退不了了

三言科技
2024-03-29 13:34:27
菲舰夜袭仁爱礁,中方果断发起反击,菲方想要赔偿一分不能少

菲舰夜袭仁爱礁,中方果断发起反击,菲方想要赔偿一分不能少

天下事田上知
2024-03-29 19:32:46
台海突变?台军金门实弹射击之际,大陆率先出手,解放军强硬回应

台海突变?台军金门实弹射击之际,大陆率先出手,解放军强硬回应

奇思妙想草叶君
2024-03-29 19:46:31
东莞市联赛名单:陈国豪等广工名将代表大朗镇 曾茂洲在南城街道

东莞市联赛名单:陈国豪等广工名将代表大朗镇 曾茂洲在南城街道

直播吧
2024-03-29 16:56:09
欧盟将中企从项目中“踢出局”

欧盟将中企从项目中“踢出局”

华山穹剑
2024-03-28 21:46:48
初试428分无缘复试,考生吐槽390分的人走了后门,复试名单打脸了

初试428分无缘复试,考生吐槽390分的人走了后门,复试名单打脸了

飞鱼的说说
2024-03-28 18:00:50
乌军总司令:军队所需动员人数将比预期大幅削减

乌军总司令:军队所需动员人数将比预期大幅削减

周观环宇
2024-03-29 19:32:03
太离谱!胡夏被曝有孩子,工作室火速辟谣,被证实是经纪人的子女

太离谱!胡夏被曝有孩子,工作室火速辟谣,被证实是经纪人的子女

萌神木木
2024-03-28 13:08:05
被骂火的听花酒,终于成了一款“好酒”,315曝光后反而卖断货!

被骂火的听花酒,终于成了一款“好酒”,315曝光后反而卖断货!

保德全
2024-03-29 19:30:03
伊朗用人民币取代美元结算石油,拟从德国空运3亿现钞回国

伊朗用人民币取代美元结算石油,拟从德国空运3亿现钞回国

山股长
2024-03-29 12:00:03
广东省茂名市委原常委、政法委原书记赵广辉接受审查调查

广东省茂名市委原常委、政法委原书记赵广辉接受审查调查

界面新闻
2024-03-29 18:36:45
他官至副国级,受审时放狠话:谁敢判我死刑!入狱后不久患癌病逝

他官至副国级,受审时放狠话:谁敢判我死刑!入狱后不久患癌病逝

诗意世界
2024-03-20 10:15:03
A股:做好准备吧,北向资金归来,下周将掀起一场暴风雨!

A股:做好准备吧,北向资金归来,下周将掀起一场暴风雨!

月落春晓
2024-03-29 18:16:55
大结局真要来了?泽连斯基罕见说软话,承认现在打不过俄罗斯

大结局真要来了?泽连斯基罕见说软话,承认现在打不过俄罗斯

军事作家陈曦
2024-03-29 15:35:10
日本2月失业率为2.6%

日本2月失业率为2.6%

每日经济新闻
2024-03-29 07:37:16
房东讹人后续:村委会打探小孩所在班级,更多黑料被扒

房东讹人后续:村委会打探小孩所在班级,更多黑料被扒

今日搞笑分享
2024-03-29 17:39:50
和统有望?马英九被指“叛国”,朱立伦罕见操作,邱毅一句话点破

和统有望?马英九被指“叛国”,朱立伦罕见操作,邱毅一句话点破

奇思妙想草叶君
2024-03-29 19:41:46
2024-03-29 23:20:49
鹰眼鉴房
鹰眼鉴房
公正,透明,全方位鉴选房源
701文章数 1664关注度
往期回顾 全部

房产要闻

官宣!三亚这片区迎重大教育配套!周边楼盘、小区最全盘点来了!

头条要闻

"相亲强奸案"男子改判无罪获赔57万:以后踏实过日子

头条要闻

"相亲强奸案"男子改判无罪获赔57万:以后踏实过日子

体育要闻

足坛反腐涉案金额:6人超千万李铁1.2亿

娱乐要闻

胡夏被曝有孩子!工作室火速辟谣

财经要闻

张维迎:如何正确理解企业家精神?

科技要闻

雷军:我们是卷王,建议BBA车主感受下时代

汽车要闻

找回久违的开怀大笑 试驾小米SU7 Max

态度原创

家居
艺术
本地
房产
公开课

家居要闻

弧岛栖居,极致温柔奶油底色

艺术要闻

专访|“提香·花神”策展人:用经典再现威尼斯画派

本地新闻

专访|张伟潮:最年轻的龙头专职制造者

房产要闻

官宣!三亚这片区迎重大教育配套!周边楼盘、小区最全盘点来了!

公开课

30岁之前,你要学会的13件事情

无障碍浏览 进入关怀版