谢逸枫：禁止公司买房能按住房价上涨吗？

文/谢逸枫

新的房价调控“禁止公司买房”、限售、限价”的政策组合拳来了。2018年6月23日，西安市政府办公厅印发了《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》。按照《通知》主要内容看，其一是预售许可申报面积的限制。防止房地产开发企业多次分批、分幢开盘，拖延上市销售时间。其二是限售。住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。

其三是禁止公司买房。在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。其四是摇号。将按照刚需家庭、普通家庭为先后次序进行摇号，其中全部摇号销售房源50%的比例优先满足刚需家庭。其五是限购升级。未婚、离异不满3年的单身不在刚需家庭之列。登记购房人及其家庭成员在西安市范围内名下均无自有产权住房且自2017年1月1日起无住房转让记录。登记购房家庭成员符合西安市住房限购政策。

2018年6月25日下午，长沙市召开了2018房地产市场新闻通报会，公布了以下措施。其一是禁止公司买房+限售。暂停企业在限购区域购买商品房。已购买的商品房，需取得不动产权证5年后方可转让。而个人购买商品房的，不动产证书满4年方可上市交易。其二是限贷。施行差别化住房公积金制度，购买家庭第二套房首付比例不得低于60%。其三是限房价。安居型住房供给比例不能低于60%，刚需购房群体，采取限价房方式供应。

其四是全面调控。从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、严禁炒作等方面进行全面调控。其六是限购升级。规定本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房。市外迁入户籍家庭（退伍转业、家属随军落户除外），落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房。夫妻离异后，任何一方2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

老谢认为，这轮“限购、限贷、限商、限售、限价、限签、限摇号、限公司买房”的楼市调控进入“”，调控不断的加号码与手段的创新化，背后就是供求衡失导致房价上涨的压力。毫无疑问，表面上看，这是重磅的楼市调控，说拳拳到肉都不为奇。本质上看，根本无法解决房地产市场供求、房价等一系列问题。毫无疑问，短期之内，楼市降温，成交下降，房价下跌则不太可能，因为供应无法跟上。长期来看，楼市平稳上行，量价上涨。

老谢认为，这轮的房价调控重拳，拳拳都是打在开发商、中介、购房者身上，没有一击重拳是打在供应端的政府身上。完全是以打击、限制买房的需求端为政策目标调控，不是以增加土地、新房的供应端为政策目标调控。这就是为什么过去10年以抑制需求端为重心的房价调控，陷入房价上涨过快的怪圈，重蹈“房价越调越涨、市场越控越乱”覆辙。结果是调控短期按住了住房需求爆发，一放开，房价又飞起来。长期看，由于政策无法解决货币、供需关系、土地供应、地价的问题，未来房价上涨不可避免。

老谢需要指出的是事实上，短期性、临时性的行政调控政策，不可能长期化、法律化、制度化，说明炒房现象不可能全部肃清，房价问题无法得到解决，住房需求无法释放，只是暂时性的强制按住。而住房需求没有得到市场完全满足时，一定会想方设法的进入市场。一旦实体经济与市场有变化，政策的闸门一打开，住房需求将释放出洪水猛兽，必让房价产生暴发性的报复上涨与反弹。因此，供应端在没有完全解决时，需求端的政策再强，调控肯定是干不过房价的。

老谢以为，新一轮的楼市新政，由限购、限贷、限商转向限售、限价、限签，最后转向限摇号、禁止公司买房、限售，形成一套最强阵容的抑制需求端政策“组合拳”。特别是限制企业购房的规定，西安、长沙作为全国第一、第二例禁止公司买房出现，并且规定已经以企业名义购房的，需5年以后才可以转让，目的是打击以公司名义炒房，填补限购政策的漏洞。可谓是全国首创，意义重大，意味着以公司名义买房的调控会成为未来政策重点。预计会有更多的城市跟进，防止以企业名义投机炒房，钻限购政策的空子。

老谢认为，西安、长沙的房价上涨过快，归根结底是供应端的滞后性，需求端的膨胀性，最关键是限价、限签、摇号买房的错误政策，直接扭曲市场供求关系，导致一二手房价倒挂。一方面是新增土地与住宅供应缓慢，库存去化太快。房子生产速度无法跟上住房需求增长，导致供应端的增长落后于需求端。另一方面是人才政策导致需求膨胀，人才货币化、房子化的安置，并且棚户货币化的安置带来庞大市场需求，让需求端一瞬间爆发。

老谢认为，以公司名义购买、持有房产尤其是住宅，事实上已成为房地产调控的漏洞。去年以来，包括深圳、广州、上海、北京等一二线核心城市在内，多个城市住宅房产被投资公司整购。在新一轮新房摇号规定出台时，成为标配。此前，6月9日，深圳万科蛇口公馆在开盘信息公告中表示，项目采取摇号方式选房，以个人购房优先，公司排后，开启了个人优先于公司购买住宅的先例。而西安此举有可能开启新房摇号杜绝公司购买住宅的先例。意味着想靠一套房拯救一家上市公司的努力，越来越难以付诸实践了。

对于暂停企事业单位购买住房的举措，这个是国内率先明确规定，企事业单位不能购买住房。此前，市场传言，上海新房摇号政策规定，企业不得参与摇号。但是，随后被上海宝山区房管局辟谣，称此消息不实，没有接到相关通知。据wind数据显示，多家上市公司持有房产，截至2018年一季度，投资房地产的上市公司数量已增至上千家，总共持有投资性房产市值超过9000亿元。投资性房产并不包括自用房地产，以及作为存货可销售的房地产。2017年以来，部分上市公司涉嫌“炒房”，通过出售房地产资产获取利润。

未婚、离异不满3年的单身不在刚需家庭之列则是让人伤心，没想到尴尬的被调控。在西安摇号规定中，最特别的是规定了刚需家庭的标准，特别强调，未婚、离异不满3年的单身不在刚需家庭之列。根据去年的新政策，西安市暂停向已拥有2套及以上住房的西安市户籍居民家庭售房。不过，不少人为了多买套房子，开始搞起了假离婚。现在，西安这项规定，“未婚、离异不满3年的单身不在刚需家庭之列”，明显是假设“离异不满3年的单身”存在套路问题。不过，有一个问题，刚刚真离婚的也可能是刚需，毕竟两个离婚的人住同一套房里多尴尬。

老谢认为，买房摇号时代来了。当前有8个城市发了房源统一摇号的政策，上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳，全部或者部分房源需要摇号出让，导致楼市“一房难求”的抢房现象不断上演，加上人才政策与棚户货币化的安置及限价、限签政策的影响，多个楼盘开盘即清盘，由此引发了哄抬房价、捂盘惜售、摇号造假等市场乱象。之外北京、广州、天津、青岛、郑州、贵阳、合肥、杭州、成都等一二线城市都是一房难求的局面。摇号买房事件所暴露来的一系列问题值得各方的反思。

显然，西安此举，有可能成为全国新房摇号的风向标。特别是西安对于刚需家庭做出了明确定义，并将未婚、离异不满3年的单身，排除在刚需家庭之列。此举将大大减轻西安民政局婚姻登记部门的工作量。值得注意的是，摇号全面向刚需家庭靠拢。摇号是应按刚需家庭、普通家庭为先后次序，采取公证摇号方式刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。等于说，刚需家庭，有了两次摇号的机会。

2018年5月21日，天津市国土资源和房屋管理局官网表态称，天津市将继续严格执行各项房地产调控政策措施，严格限制投机炒房。与此同时，严审购房资格，加大市场供应，整顿市场秩序。6月5日，天津市政府印发《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，表态毫不动摇地坚持房地产市场调控目标，毫不动摇地维护调控政策的连续性和稳定性，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，营造规范有序的市场秩序，保持房地产市场平稳健康发展。

2018年6月25日，天津市房管局公布消息说，天津近期对6家房地产企业的违规经营行为作出了严肃处理。这6家企业分别是天津盛世联行投资管理有限公司、天津市源圆房地产开发有限公司、天津蓟州鸿坤花语房地产开发有限公司、天津宝盛发投资有限公司、天津新城宝郡房地产开发有限公司和天津百合湾建设有限公司。天津方面表态说，对规避调控政策、无证售房、制造市场恐慌等各类扰乱市场秩序的行为坚持“零容忍”。天津方面，旗帜鲜明，力度空前，态度坚定。

2018年5月14日，贵阳市出台《市人民政府办公厅关于切实做好促进房地产市场健康稳定发展有关工作的通知》。通知规定，在贵阳市购买的新建商品住房，3年内不得转让，严格执行商品房销售明码标价、一房一价制度。在严格限制投机炒房行为方面，新政策要求在贵阳市购买的新建商品住房，3年内不得转让；各银行业金融机构将严格执行个人住房贷款最低首付比要求、首付资金真实性检查、偿债能力审查等要求，严厉打击“首付贷”“假按揭”等行为。

2016年6月25日，贵阳市住建系统启动房地产项目集中巡查。这次集中巡查工作成立领导小组，各区（市、县）成立巡查工作组。重点巡查内容包括：是否在商品房销售现场将公示内容全部公示，如有没有在显著位置设立证件公示栏、面积和价格公示栏（一房一价表）以及特别提示栏等，将噪音、铁轨距离等情况公示，让购房者能够明白消费；是否符合商品房销售条件；是否以认购、预订、排号、发卡等方式向购房者收取或者变相收取定金、预订款等；是否有“首付贷”“假按揭”等行为。