破局城市存量难题，这套城市运营系统正走向全国

6月，世界杯的喧嚣刚刚泛起，而在上海中心，这座中国第一、世界第二高楼的60层，迎来了一家叫“凯辉高德”的公司。

作为一家专注城市存量地产的新公司，它的商业模式充满了想象力。这引来了包括中新社、21世纪经济报道、每日经济新闻、中国经济周刊、澎湃等媒体的好奇。

在接受媒体采访时，凯辉高德总裁谈子信表示，很多人说看不懂我们的模式。

凯辉高德模式指的是一套“中国城市存量地产投资运营系统”，而谈子信的话意味深长。内在逻辑是，看不懂凯辉高德模式只是“果”，看懂全国城市普遍问题才是“因”。有“因”才有“果”。

也就是说，看懂全国普遍存在的城市存量问题是前提，看懂之后，才会明白：凯辉高德模式是一个怎样的系统？

对症城市之痛，城市更新疾行

2015年，中央召开城市工作会议，这是有史以来第四次全国性的城市工作会议，距上一次1978年已经37年了。这次会议上，“我国城市发展已经进入新的发展时期”。新的时期意味着新的命题，会议同时提出到“2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造”。

要完成这些新的城市命题，意味着对政府职能转变、深化投融资体制改革提出新的要求。

同年，广州、深圳先后设立城市更新局，意在提高土地的集约节约利用的效率，这也开了城市更新成为政府职能的一项先例。

2017年5月，上海杨浦滨江城市更新发展基金设立并宣布首期规模50-100亿；7月，2000亿广州城市更新基金早已落地；12月，总规模100亿元的深圳“福田区城市更新基金”正式启动，拟十年旧改700万平米。有统计显示，用于城市更新的地产基金总规模有望达到数万亿。

经过长期的与地方政府接触与调研，凯辉高德总裁谈子信分析，中国城市经过30多年快速城市化，产生了许多亟待解决的问题，特别是土地粗放低效开发尤为突出。而面临城市新一轮的更新，不少地方政府的理解只停留在简单的推倒重建，以做开发的惯性心态做存量。

在谈子信看来，存量与增量最大的差异在于，存量通常承载着成熟的交通路网、文脉、生活方式。政府做城市更新，应该要先形成以“适应、改善、保护、活化”为核心的“存量优化”思维。分析清楚城市的实际情况，围绕“人居环境改善”、“产业转型升级”、“历史文化保护”的城市更新目标，去精准地匹配资金、资源与资产的关系，否则将导致新的混乱和浪费，为城市发展付出不可挽回的时间成本。

凯辉高德城市更新和运营系统

先为城市创造价值，才能让自身更有价值

可以说，凯辉高德提出中国城市存量地产投资运营系统，既是对中央政策的响应，同时也顺承了市场的发展趋势，尽得天时、地利，同时也离不开凯辉高德独特的价值观。

在凯辉高德的价值逻辑里，城市更新是城市功能的重新定位，也是城市动能的重新发现，是一揽子的系统工程，光靠某个环节发力是不够的。

在城市维度上的布局是凯辉高德真正用心之处。凯辉高德明确提出“为城市创造价值”的企业愿景。而不是谋求短期的暴利。

用谈子信的话说，就是“先为政府做服务”。去补足政府缺失的决策数据、调查清楚整个城市存量市场的基本情况，为城市提供一次全面的体验，从而帮助政府认识到城市更新中真正存在的问题。

不少提供产业规划、城市设计的公司存在报告悬在空中楼阁的问题，政府拿到漂亮的报告，却发现不知道如何才能落地。凯辉高德为了解决这一痛点，提出了“先为城市创造价值，再分享城市增值”的价值观。在为政府提供了城市更新解决方案报告之后，凯辉高德切实带着资金、资源、运营进入城市存量项目，透过项目NOI（净营业收入）、IRR（内部收益率）、ROI（投资回报率）等财务指标的实际提振，城市GDP、税收、就业率、人才量、竞争力、形象的提升，分享城市增值收益。

凯辉高德城市更新和运营增值模型

“先为城市创造价值，能够创造多大的价值，市场就有多大”谈子信面对一众主流媒体时，这样表达诚意。在他看来，只有为城市创造越多的价值，才能让自身更有价值。

目前，凯辉高德已经设立上海总部、深圳分部，并筹备在北京、武汉、成都等地设立多个区域分部。

但这也只是凯辉高德“中国城市存量地产投资运营系统”的一部分。

8大赋能，助推城市更新的多面手

中国城市存量地产投资运营系统到底能为城市创造怎样的价值？这是理解凯辉高德模式的关键。

凯辉高德城市更新和运营系统囊括八大业务集群赋能

简单地说，就是帮助地方政府实现资本、资源、资产的优化配置。在中国城市面临全面升级的关键节点，通过8大业务集群赋能，重塑城市活力。

第一是并购资本赋能，凯辉高德拥有200多家房地产并购基金及相关金融渠道超过1000亿人民币的资金体量。

第二是城市产业IP赋能，包括城市基础产业，商业、文旅、医药、体育、养老、艺术、教育、物流、互联网、智能、现代工农业等超过1200多个优质城市产业IP。

第三是专家智库赋能，多家城市研究院组成的专家智库，包括城市规划、建筑设计、智慧城市、金融、城市运营、城市推广、配套服务、人才引进、招商引资等领域的专家团队。

第四是权威数据研判机构赋能，中国指数研究院、城市数据团以及多家城市研究院最具权威的存量地产及城市运营数据和分析报告。

第五是风控测算评估机构赋能，凯辉高德与全国一线城市地产及金融领域专业会计师、评估师、测算师、律师事务所组成合作体系，根据权威数据，进行全方位的项目测算和风控评估。

第六是项目运营专业团队赋能，凯辉高德拥有国内外商业项目招商、运营及品牌策划团队，与30多家优质商业运营机构展开运营资源合作。

第七是商业招商品牌库赋能，凯辉高德拥有6000多个商业品牌和商业合作商家资源，与国内外30多个一线知名品牌达成优先合作关系。

第八是高端人才渠道赋能，进入国家工信部高校联盟及城市人才交流计划，与一线城市人力资源机构达成高端人才战略合作。

8大业务集群赋能，能够针对性地解决城市更新模式认知、数据、资金、资源以及精准匹配等难题。

人、产、城综合运营，量身定制“好城市”方案

正如2015年中央城市工作会议指出的那样，城市工作是一个系统工程。做好城市工作，要顺应城市工作新形势、改革发展新要求、人民群众新期待，坚持以人民为中心的发展思想，坚持人民城市为人民。这是我们做好城市工作的出发点和落脚点。同时，要坚持集约发展，框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量，立足国情，尊重自然、顺应自然、保护自然，改善城市生态环境，在统筹上下功夫，在重点上求突破，着力提高城市发展持续性、宜居性。

“在统筹上下功夫”。自上而下的梳理之所以重要，就在于城市需要基于长期性及全局性政策考虑的整体利益更新，需要保障各个群体在城市升级过程中的需求和权益。

“在重点上求突破”。所有的规划和设计都是为了落地。通过全盘分析研判，各个存量项目在城市未来中的角色会逐渐清晰，根据各个存量项目的更新需求，凯辉高德会匹配导入相对应的资金和商业产业资源，并在最具潜力的重点项目上，配置最优资金和资源。

在凯辉高德中国城市存量地产投资运营系统里，以城市实需为中心，以资金和产业为抓手，通过庞大的资源和精准匹配能力，凯辉高德为地方政府、地产发展商、国有企业等量身定制方案。

为地方政府。提供城市存量研究、城市存量发展定位分析、引起城市投资基金、导入专家智库及城市产业IP、存量项目接管运营、城市更新等城市服务等。

为发展商。提供周边存量市场研究、库存商业或产业项目的整体并购、长租运营、资产管理等项目更新服务等。

为国有企业。提供打包项目整购整租、委托运营管理、全面资产管理、资产证券化、其他产业金融合作等地产业务资管服务等。

无论地方政府、地产发展商、国有企业，对于他们而言，都面临着同样的难题：关注人、研究人、尊重人、充分满足人在城市中生活的需求。人、产、城匹配并可持续运营就显得至为关键。

基于此，谈子信提出的“好城市”这一城市运营标准。

凯辉高德城市导入计划

什么才是“好城市”？

谈子信介绍，“好城市”应以人民为中心，既有自然、人文、设计控制塑造的特有空间特征公共体验；也有高效便捷的公共服务系统，给人美好生活体验和认同感。

好城市需要结合城市不同发展阶段，基于不同利益维度的公众需求，不断优化空间内涵。而在这个过程中，如何以人为本，实现人、产、城融合，正是凯辉高德要通过中国城市存量地产投资运营系统解决的问题。

当被问及凯辉高德模式的未来时，连谈子信也承认，凯辉高德正在走一条难度极大的路。

或许，在谈子信的内心里，未来并不遥远。