上海这几年是如何错过房地产转型的

我们一直都会想，为什么楼市会发展成这样

其实很多时候的现状，都是这么久以来的日渐累积。如今的上海楼市浩浩荡荡袒露在我们面前，背后是这20年的起承转合。

现在的我，坐在一个露天到处都有蚊子的咖啡馆里光着膀子，回忆我印象中上海地产的所有细节

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其实如今的楼市未必不好，或者说现在的状况本质上是最好的选择，但是相对最好，背后其实也错过了很多的选择

现在的上海楼市在我面前，大概是这样的场景

曾经有朋友和我说，上海的均价才5万，这个和国际接轨价格还差太多。我说，是的，5万是均价，但是你要看看5万可以买在上海哪里

嘉定新城，这个郊环附近的项目，目前单价就是5万。换句话来说，500万是上海对外的门槛，而这样的门槛，几乎让年轻人无处遁形

上海的房价并没有形成阶梯式的发展，几乎整个上海都是昂贵的，这样的昂贵或许有他的背后原因，但是却因为让大量的年轻人从一开始就放弃了这个城市

而且哪怕手握钞票，购买房子也需要一条精准的路线：在这里工作5年，看着房价涨五年之后，然后拥有买房的资格，然后你在保证你的500万没有通货膨胀的前提下，先结个婚，然后或许可以在郊区淘一套小房子

放眼全国，上海楼市是对外来人最不友好的，作为海乃百川的上海，这一点说不过去，也是这么久以来累积的顽疾

这个楼市一切都朝钱看之后，你会猛然发现，如今的一手房市场已经贡献不出优质的产品，现在所有的业内同行出去看盘，脑子里的第一反应是先去杭州看看，然后是重庆，要么再看几个旅游地产

上海楼市，已经不在地产人的选择范围之内了

为什么会这样，因为被价格挤压之后楼市提供的产品已经越来越标准化，螺蛳壳里做道场成为主要选择，很多时候是唯一选择

这一点越来越像香港，鸽子笼好像离上海已经不远了

另外说来也是有点小丢人，作为一线城市里最大承载量的地产资金池，整个上海居然没有一家本土特色的开发商。这一点和互联网在上海的发展特别像，别人愿意来，但是却不会承认我来自上海，我这是上海品质

精致这个刻录在上海灵魂里的标签，在上海楼市里也快荡然无存了

我们嘴里还能说出哪个上海房企的品牌？

想想，仔细想想……那个………………绿地？？？呵呵

当然，这不代表这个市场一无是处，恰恰相反如今的楼市有他客观合理的地方，但是我想说的是，这一定不是最好的上海楼市，因为曾经有很多次很好的机会摆在上海面前，最后上海选择了另一面

背后或许无可奈何，也非常可惜，但错过就是错过，所以今天的文章有点长，我想和大家聊聊这几天的上海楼市，到底错过了什么

02

上海地产骨子里的基因，其实来自另一个城市

不过分的说，20年前的上海遇到了最好的发展机会，那时候的中国百废待兴，所有人都希望这时候的中国能够给我们多一点希望，此时大家的关注度全部放在上海身上，毕竟那时候的中国只有上海，曾经辉煌过，十里洋场的繁华依然能够在我们脑海里停留

所以上海得到了最好的机会，中国最好的土地以及中国最好的时机

但是稍微遗憾的是，中国式发展最典型的特色在这一次依然灵验，是什么，找一个发展对标的参照系

而这时候的上海选择了香港，因为香港是我们目力所及范围内最繁华的地方，也是我们触角可以涉及到取经发展的地方

董建华作为一个上海人，漂洋过海来到香港做了第一任特首，董建华之后给到上海的第一份礼物就是，派了梁正英过来为上海陆家嘴做了城市规划

如今来看，上海楼市的发展，像极了香港城市的翻版。

那时候的陆家嘴大兴土木，喊着搭台唱戏的口号，搭什么台，上海的土地拿出来，大量的出让，唱什么戏，让港资带着他们的资金来这里开发。就是这一年的搭台唱戏，就让汤臣、长江实业、九龙仓、恒隆囤积好了20年的土地储备，可见当时的疯狂

后面，你站在外滩上看陆家嘴的高楼大厦，多半都有港资企业的影子

这个时候我们来复看这一步，其实你很难去说这么做对还是错，因为本质上那是上海唯一的选择，那时候的中国国力空虚，但政治氛围依然敏感，外来资本几乎只有港资可以进入

所以这是上海唯一的选择，也是必须走出去的那一步，为了走出那一步，上海的和平饭店里有了爵士乐队，为香港人服务的，香港人和舞女翩翩起舞的场景也第一次打开

资本的进入和文化大门的打开，总是那么的契合

03

后面等来的，是上海楼市最美好的4年

中国人这个种群最伟大的地方就在于，你不要给学习的机会，一旦我接触到了新鲜事物，我就能最快程度的学习到精髓，而且很快可以超越你

港资涌入之后没多久，上海楼市泛起了大量的地头蛇企业，土地暗地里出让比想象中猛烈的多

这个时候，上海置地、证大、鹏欣、大华，还有很多项目公司纷纷可以从各个维度拿到土地，而且土地成本极低，甚至地块规划条件都可以后期调整

为什么如此，对于上海来说，如果可以扶持本土企业当然是最好的，而且那时候的上海也看不懂港资的操作模式，一块地囤那么久也不知道为何

让人欣喜的是，在市场如此宽松的前提下，那一批地头蛇清一色的都没有现金为王，拿出来的足够是在上海房地产史上能够留下印记的产品

所以这四年是上海楼市产品最丰富最精彩的四年

这段时间里，出现了鼎邦丽池、佘山3号、泰晤士小镇、仁恒河滨花园、华府天地、中鹰黑森林、九间堂……不夸张的说，现在的我甚至都敢拍着胸脯说：上海的房子只要是2004年前后的，产品品质都不会差的

这是这个时代赋予项目的意义，都说都会有神奇的一年出现一大批伟大的电影，伟大的歌曲，那么上海地产最伟大的一年毫无疑问就是2004年

我一直在想，如果上海楼市一直停留在那个阶段，会怎么样

可能房价依然不便宜，但是产品一定比现在要亮眼很多

而后面为什么会日渐偏移，因为本质上这个时候的上海楼市，后面更多的选择了利益

04

2004年，上海等来了一个特殊的模式：快周转

那个时候万科带来了一个全新的理念：快周转。本质上玩周转最溜的人名字姓孙，只是那个时候的顺驰已经倒下

所以这个时候所有的开发商突然意识到一件事：原来获得利润不需要花那么多时间做产品啊，只要我卖得够快，用标准化的产品依然赚的比别人多

而这个时候的上海，用一个比较欢迎的方式，迎接了快周转

因为对于地主来说，等来了快周转，买我地的需求更多了，因为房子卖得更快，而且价格也可以更高，因为这些公司赚的也多，更何况那个时候的上海，刚刚享受了土地财政的魅力，所以基本上对于城市来说没有任何坏处

所以这个时候，以万科为首的民营开发商开始占据上海楼市

是的，一切看来都没有问题，但是最大的遗憾就是，规模化快速的侵占上海楼市之后，彻底的将地头蛇企业用最快程度的灭掉

上海没有好产品，差不多就是从这个时候开始的

这么多年了，深圳广州的地头蛇开发商都已经全国三强了，重庆的龙湖东原依然是行业上游阵营里的特色企业，北京国企依然强势，哪怕是杭州也有绿城滨江这样的特色开发商，唯独上海，至今没有一家名片式的开发商可以对外诉说

唯独剩下半口气的绿地，现在看来对上海没有了任何留恋，在二三线城市做自己的摩天大楼了

上海这座城市的精致，在房地产领域没有一丝呈现

这是这个城市最大的遗憾，遗憾的源头在于2004那年，地头蛇羽翼未丰的时候，上海就接受了别人

你可以说这是这个城市的海纳百川，但这也同样是一种选择，我们回过头来看，不免有那么一丝惋惜

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如果2004年只能说惋惜，那后面迎来的就是重疾了

我们都知道，快周转已经在行业内快速的运行，那时候的开发商不是借钱难，而是根本不需要借钱，土地钱付一点点，然后工程款垫资，然后预售证又不严格，现金流马上就可以回正

空手套白狼或许比较极端，但很多时候就是这个意思

而且不仅仅是开发商，那时候的买房者也都是如此，第一批炒房客就是在那个时候诞生的

如今这一波炒房客已经成为了各种微信群里的精神导师，不知道他们是否还承认当初买房只是因为听了梁静茹的一首勇气然后闭着眼睛买

这就是那个行当时候的现状，所有人都富贵险中求。但是那时候的企业和个人，说实话没有那么多经验，也不会那么多的抗风险措施，所以其实在2007-2008年的某一些阶段，已经有一些企业开始吃不消转让的转让，关门的关门

我曾经在想，如果出现一波，或许会让行业内对于快周转会有更加理性的认识，或许之前的一些地头蛇会死灰复燃，重新作出一些优质的产品

再不济，上海楼市也应该均分天下，各取所需各取所爱

不过遗憾的是，历史没有给这种场景机会，不过这一次不是上海的选择，而是之上而下最凶猛的一次浪潮在这个时候袭来

那就是四万亿救市

四万亿或许不算特别大，但是四万亿就像发泡剂一样变成四十万亿四百万亿，而这样的浪潮下，让所有房企膨胀洒脱了

这是我真正意义上见识到：买房就跟买菜一样

很多时候我会想，其实一个行业就像一个年轻小伙，很多时候如果能够受受伤，其实挺好的，得到一个教训，然后可以更好的发展

但是遗憾的是，在2008这个行业最好受教训的时候，老天没有给机会，教训不仅仅没有得到，反而让地产人多了一层莫名的信心，这个信心叫：老天爷给饭吃

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如果说2008年的四万亿上海楼市转型过程中的意外，那么2年后的一件事，却是非常的耐人寻味的

两年后也就是2010年，是上海一城九镇落地快发展最快的一年

什么是一城九镇，简单的来说上海在郊区规划了10个卫星城，比如嘉定新城、松江新城、临港新城等等

这么规划的诉求是希望上海可以有更多的普通型住宅可以满足年轻人的需求，同时也可以激活上海郊区的城市发展

这样的规划看上去逻辑没有任何问题，但是过快的发展直接导致2个重要问题

直接导致了上海没有便宜房子可以卖

如今上海的城市房价均价是5万，很多人觉得还好，甚至比深圳北京比起来都算不上什么。但是我们细看板块，嘉定新城的一手房价格就是5万，而这个板块位于上海的郊环

换句话来说，上海已经没有便宜房子可以居住，彻底的挤压了年轻人最后的生活空间

本质上是为了给年轻人解决居住的卫星城，因为发展太快房价其实太猛，失去了当初规划的意义

我们回过头来看，上海需要那么早开发卫星城么？

我个人认为完全没有必要，那时候的上海外环内有大量可开发的空间，上海跳过外环直接开发郊环，导致的直接后果就是郊环的价格就达到外环了

而后外环的开发又反推价格再一次的上扬

有序的城市开发应该是由内而外循序渐进的开发，一城九镇典型的跳跃式发展，为后面的上海房价留下了足够多的隐患

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最后一次错过的转型，是因为2015年的土地出让

说真的，我从来没看过这么血腥的土地出让，几乎每块地都是地王，然后很快的又被下一块地王所取代

对于这样的地王潮，你可以理解为楼市回暖之后大家对上海楼市的信心，但是从我这个角度来看更像是最后一轮的狂欢

首先是这样的土地狂潮出让2年之后快速冷冻，冷冻之后上海急速的进入到一手房限价

另外有趣的是，上海地王潮成功的点燃了上海周边，南京、苏州、杭州都在那一轮疯狂的起势

而后的上海高挂免战牌，开始了租售并举，这个被业内统称为烧钱的行当，如今看来那一轮土拍也像是为转型做储备

这两年的上海楼市房价，增速被认为的加快了一倍，这是让我觉得行当稍微恐怖的地方

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所以从2008年开始，上海楼市几乎完美的错过了任何一个转型的机会

我有的时候想想，如果2008年四万亿来的不那么凶猛，如果一城九镇在2012年才开始开发，如果2015年的土拍可以像往常一样温柔出让，或许如今的上海楼市或许就不会这样

这个楼市少了很多精彩的意外，因为意外全部被冥灭在摇篮里

当然，很多时候我们会说，在那个时候，这个城市似乎没有更好的选择

其实对我来说，选择没有对错，本质上是否舍得，是否舍得用时间多一点忍耐，是否舍得为了未来牺牲点现在

写到这里，我突然想起了一部小众文艺电影绿茶里的一句台词：这世道哪有什么好人坏人，大家都是生意人而已

上海楼市或许什么都没错过，但是却错过了很多人

以上为正文，来自二白爱地产(ID:erbaiaimazi)的二白

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