中南建设千亿负重之路 深交所四问与规模、利润抉择

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  地产壹线 王柔金 发自广州

  不知从何时开始,房地产行业开始流行“冲千亿”,好像不提规模,不提千亿,立刻就会被时代所抛弃。

  据克而瑞年初统计,已有超50家房企都提出了千亿计划。当“千亿”日渐成为一个门槛,由此便涌现出一批为达千亿而卯足全力拼搏的中型房企。中南置地便是其中的一个范本。

  日前,中南置地母公司中南建设发布公告,2018 年 1-5 月份,中南建设房地产业务累计实现合同销售金额约488.95亿元,同比增长 40.91% ;累计销售面积约385.21万平方米,同比增长 15.68%;累计销售均价12693元/平方米,同比增长160.91%。

  值得注意的是,在规模增长迅猛的同时,中南建设在土地市场上的表现也同样凶猛。

  据网易房产统计,仅今年前5个月,中南建设就已斥资超过195亿元在全国揽获31宗地块,总土地建面高达429.86万平方米,平均土地价格约为4541元/平方米。

  网易房产了解到,中南建设今年并未设立销售和投资目标,但在公司2017年全年销售额就已达到963亿元的情况下,业内认为,如果中南建设在下半年能够继续维持1-5月份的销售节奏,其在今年冲破千亿规模,就将成为大概率事件。

  从2014年的207亿,到2015年的225亿,到2016年的373亿,再到2017年的963亿,及至今年前5个月的489亿,可以说,短短三年时间,中南建设的规模就实现了质的飞跃,发展速度令人惊叹。

  但有得便有失,在规模快速增长的同时,一些问题也开始在中南建设身上显现。日前,一份有关深交所就中南建设年报所寄发的问询函,就将中南建设规模追逐过程中出现的一些问题,暴露在了镁光灯下。

  第一问

  依靠售卖项目“保住”的净利润

  网易房产了解到,中南建设于5月23日收到深圳证券交易所寄发的对公司2017年年报的问询函,6月6日,中南建设根据问询函的要求,就部分问题进行了补充披露。

  深交所对第一个问题,就直指中南建设2017年年度净利润的构成问题。

  年报显示,中南建设2017年当期非流动资产处置损益约 4.98 亿元,政府补助约 1.02 亿元。其中出售子公司中南(深圳)房地产开发有限公司 47%的股权,获得投资收益 5.01 亿元,交易贡献的净利润占净利润总额的 86.12%。深交所据此要求中南建设补充披露更多的相应信息。

  网易房产了解到,中南(深圳)房地产开发有限公司为中南建设与深圳三瑞房地产开发公司于2015 年共同设立、用于实施深圳市罗湖区草莆城中村城市更新项目的项目公司,中南建设持股 65%,深圳三瑞持股 35%,中南建设为深圳中南房地产公司的控股股东。

  2017 年,为加快深圳草莆城市更新项目的运营,深圳中南房地产公司引入投资者深圳市和润达投资有限公司共同实施深圳草莆城市更新项目。

  根据深圳房地产市场现状及未来趋势及罗湖区草莆城中村城市更新项目进行市场化的评估和研判,中南建设、深圳三瑞与深圳和润达最终一致认可深圳中南股权全部价值 8.75亿元。并协商按照可售物业面积(已扣除还迁面积)37 万㎡╳2800 元/㎡的价格分别向深圳和润达出售项目公司股权。中南建设出让项目公司 47%股权,深圳三瑞出让项目公司 20%的股权。

  股权转让完成后,深圳中南项目公司股权关系为:深圳市和润达公司持股67%、中南建设持股 18%、深圳三瑞持股 15%。交易导致该项目变更为中南建设的联营公司。

  网易房产了解到,中南建设与深圳三瑞经过1年多时间的推进,已经完成了草莆项目旧改规划,通过了草莆村民委员会、集体资产管理委员会等必要的手续。目前项目公司仍处于与当地村委会洽谈拆迁补偿标准阶段。

  有业内人士就指出,中南建设最终选择出让深圳项目部分股权并让出项目控制权,或许正是源于在拆迁上面遇到了难题。此前的5月28日,中铁置业底价6.71亿放弃坂田新围仔更新项目,其中重要的一点就是拆迁纠纷无法继续推进,最终手握长达八年的项目只能拱手让人。

  但深交所更为看重的一点是,该项目股权的出售,最终在年报上却表现为:中南建设获得本期非流动资产处置损益约4.98亿,包括出售项目公司形成处置长期股权投资产生的损益 3.77 亿元,同时因处置导致丧失控制权后,剩余股权按公允价值重新计量产生的利得 1.23 亿元,取得的投资收益共计5.01亿元;固定资产处置利得-267 万元。而5.01亿元投资收益,贡献的净利润占到了净利润总额的 86.12%。

  网易房产查阅中南建设年报显示,2017年度,中南建设实现营业收入305.5亿元,其中两大核心业务:房地产开发业务实现营业收入224.13亿元,建筑工程施工业务实现营业收入117.12亿元。同期,公司实现净利润6.04亿元,如果剔除掉出售项目股权获得的非流动资产处置损益4.98亿元,则公司的净利润将只剩下1.06亿元。

  第二问

  38个项目的参差毛利率

  净利润构成更多地来自于出售一个项目的股权,这进一步引发了深交所有关中南建设主营业务盈利能力的质疑。因此,在年报问询函的第二问,深交所将矛头指向了中南建设营收主要来源的房地产业务,要求中南建设就期内公司主要房地产结算项目参差不齐的毛利率水平作出进一步解释。

  深交所指出,在中南建设期内主要房地产结算的38个项目中,毛利率高于 30%的仅7个, 低于 20%的27个,为负值的4个。要求中南建设就本期地产业务毛利率所处的水平及差异原因等作进一步解释。

  网易房产了解到,期内中南建设毛利率为负的项目有4个,分别为湖北潜江世纪城(-79.35%)、江苏南通如皋世纪城(-6.69%)、江苏镇江御锦城(-16.05%)和江苏南通军山半岛(-107.32%)。

  而就这些项目毛利率为负和其他部分项目毛利率偏低的现象,中南建设就给出了包括项目所处位置一般、配套尚未成熟,彼时拿地处于市场高位、公司为加快资金回收以投入其他项目而实施较低售价,以及限价、市场低迷等解释。

  中南建设在回复函中称,公司项目毛利率低主要原因是2014年之前有部分项目土地布局在一些经济相对偏弱的三四线城市,加之2015年之前三四线房地产市场库存大,公司降价促销导致后期项目在交房结算时毛利率不佳。

  2016年下半年,三、四线受去库存、货币化棚改等政策的影响,去化率和单位售价均明显提升,预计在2018年开始交房的房地产项目结算毛利率会有较大幅度改善。

  需要注意到的是,中南建设房地产业务已连续多年呈现毛利率持续下降的趋势。2013年-2017年,中南建设房地产销售毛利率分别为38.5%、31.48%、23.48%、18.08%、15.57%。

  这就反映出,除开市场行情波动这一无法把控的大环境因素以外,在项目布点、成本管控和营销把控等方面,中南建设仍有一定的提升空间。

  中南建设在回复函中就未来提升毛利方面的措施也指出,公司在以后的经营过程中将坚持:

  1、做好投资战略规划,公司目前对于土地拓展重点考虑三大经济圈及周边 一些高铁交通便利的卫星城市,有经济基础和人口溢出效应,能够快速去化项目,减少资金沉淀;

  2、做好中南品牌建设,提高产品溢价能力,目前重点打造中南置地产品线, 开发绿色住宅,提升品牌知名度和居住品质;

  3、做好产品成本管控,对标一线房企,采用集中采购、产品线标准化等措 施,降本不降价。

  第三问

  规模跃进中的土地与资金

  阳光城执行副总裁吴建斌曾对网易房产指出,房地产行业归根到最后就是三个关键词:人、地、钱。

  中南建设在2016年挖来明星职业经理人陈凯任中南置地董事长后,规模便如坐上了火箭般急速攀升,2014年和2015年,中南房地产业务还在200亿规模徘徊,到了2016年就快速达到373亿,到2017年更是一举达到963亿,翻了2.58倍,距离千亿仅一步之遥。

  在冲刺千亿的规模跃进道路上,“人”的助力已经有了,“地”和“钱”又是否已经到位了呢?这显然也是深交所关注的重点之一。

  网易房产了解到,2017年,中南建设加速全国布局,除继续深耕江苏、浙江、环沪、山东地区以外,新进深圳、宁波、郑州、成渝、西安、昆明等29个热点城市。全年累计拿地98宗,新增土地计容建面1499万平方米,货值1907亿元。其中,合作开发的项目数达到了55%,权益新增建面1013万平方米。东吴证券提到的数据则显示,截止2017年末,中南建设累计土储建面达到2372.5万平方米。

  中南建设方面对网易房产表示,2018年公司并未设立销售和投资目标,将坚持走开放融通和差异化发展之路,开启新的成长周期。但从今年前5个月中南在销售规模和地产市场上的表现来看,对于千亿规模,中南或许势在必得。

  据网易房产统计,今年前5个月,中南建设房地产业务累计实现合同销售金额约488.95亿元。而在拿地方面,仅前5个月,中南建设就已斥资超过195亿元在全国揽获31宗地块,总土地建面高达429.86万平方米,平均土地价格约为4541元/平方米。

  虽然4541元/平方米的拿地价格相对来说并不是很高,但网易房产注意到,虽然也有布局佛山、重庆、合肥这些热点城市,但从总体上看,中南建设更多的布局仍然集中在许昌、南通、亳州、东台这样的三四线城市。

  今年年初,标普全球评级宣布,授予江苏中南建设信用评级“B”。尽管销售额增加,但标普认为中南建设的扩张战略和合同销售额前景仍存在一些主要风险。受存货周转放缓拖累,中南建设在三四线城市的部分项目的售罄率较低。虽然中南建设的土地储备规模看起来非常大,未售土储约为1800万平米,但其中约50%位于三四线城市,例如唐山、徐州、盐城和菏泽。

  标普认为,中南建设力求高增长导致财务杠杆较高,同时业务较为集中于三四线城市,从而制约了该公司的评级。与此同时,由于该公司面临大规模短期债务到期,其再融资风险高于行业平均水平。

  年报显示,截止2017年底,中南建设短期借款为71.93亿元,一年内到期的非流动负债为59.36亿元,二者之和为131.29亿元。而2017年末,中南建设账上现金为142.70亿元。

  在短期债务到期与积极购地纳储双重因素作用下,中南建设也并未掩饰在资金方面的渴求。据网易房产统计,今年以来,中南建设及旗下子公司,已先后通过银行贷款、发行债券、发行资产支持票据等形式,募资超过250亿元。

  需要注意到的是,留给中南建设的融资扩张的空间或许已经不多了。中南建设年报显示,2013年-2017年,公司资产负债率均保持在80%以上,2017年创下历史新高,达到90.52%。

  第四问

  为何放弃“地产公司区块链第一股”

  除开主营业务以外,中南建设有关非主营业务的处理也引起了深交所的关注。

  网易房产了解到,中南建设曾经被成为“地产公司区块链第一股”,在之前区块链概念大火的时候,中南建设还曾因布局区块链生意而出现股价波动身陷停牌风波。

  但在今年4月26日,中南建设却公告称,以1100万元向控股股东中南控股转让与美国硅谷区块链公司PEERNOVA合作成立的智链数据科技(南通)有限公司51%的股权。不仅如此,2018 年,公司也计划逐步将另外两家区块链公司(善粮味道、金丘)股权向控股股东转让。

  对于剥离区块链公司的原因,中南建设方面就表示,出售智链等区块链公司主要目的是将公司发展战略重点回归以房地产开发为主的现有业务,减少非主营业务的投入。一方面减少公司在新产业的投资风险,更重要的是将中南建设主业更加清晰化,业务更加专业化。

  虽然出于种种原因,中南建设最终选择将炙手可热的区块链概念公司转让给控股股东去做进一步培育和发展,但对于区块链公司的合理定价,中南建设和会计师在意见上却产生了分歧。

  中南建设方面称,智链为公司于2017年4月成立的区块链技术为基础的科技型公司, 2017年净利润为-656 万元,2017年底净资产为-156万元,2018年3月底净资产为197万元。

  但因该公司业务处于起步阶段,在未来一段时间内公司利润情况持续亏损可能性较大,不适合用收益法评估,且该公司设立后未曾对外股权融资,无可比估值。如果按照现有的净资产为基础评估,则公司认为有损害中小股东利益的嫌疑。 因此双方协商,不进行评估,按照公司对智链设立以来的累计总投资额 1000 万元上浮 10%(相当于年化资金成本 10%),即 1100 万元进行转让。

  中南建设强调,公司出售智链的价格通过成本加合理资金使用费的方式合理定价,符合上市公司利益,未损害公司中小股东的利益,控股对区块链业务的发展保有信心,接手智链股权后培育发展为新产业方向,愿意按照投入金额溢价 10%收购,不存在控股股东向公司利益输送的情形。

  但会计师意见则指出,该笔股权转让发生于2018年,截止2018年3月31日的财务数据未经审计,且公司按双方协商定价。对于该笔转让,会计师无法判断其转让价格是否公允。如果公司无充分依据证明其转让价格的公允性,转让价格超过经审计净资产的金额,应该计入资本公积。

  一个正在大热的概念公司的价格如何厘定才算公允,显然连最擅长估价但会计师也不敢轻下判断。但从深交所对中南建设的四大问上看,如何做好一份经得起问询的财务报表,确实是门学问。

  作者 王柔金

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