十年间地价差不多翻了近4倍，房价要跌真的不容易

都说房价和地价是面包与面粉的关系，当面粉的价格一直处于涨势，面包的价格怎么可能会跌呢？

当然，以上说法显然还是过于绝对的。地价确实是房价重要的构成要素，业内专家表示，房价构成大致为：地价约占40%、建安成本和各种税费等合计约占50%，开发商利润约占10%。也就说说，地价的涨跌，能够在一定程度上影响房价，但不是绝对的。理论上，即使地价上涨了，但建安成本和各种税费以及开发商利润下跌的话，房价还是有可能下跌的。当然，这也不排除开发商“赔钱赚吆喝”的情况，但是这种情况少之又少，如果能够碰到，那肯定是赚大发了。

那么，在现实中，到底会不会出现地价涨了，房价反而下跌的情况呢？

近日，《华夏时报》通过查阅官方的土地数据发现，地价是房价最好的影子，地价涨了近10年。从2008年至2016年间的全国供地面积减少50%，但地价翻了近4倍。

国家统计局数据显示，2011年全国土地成交面积为44327.44万平方米，达到历史峰值，之后一直呈下降趋势。2016年为22025.25万平方米，不到最高峰时期的50%。2017年小幅回升，为25508万平方米。土地成交面积下滑的同时，土地购置费用却在一直在增长。2007年土地购置费为4873.25亿元，2016年上涨到18778.68亿元，整整翻了3.85倍。这也就意味着，地价差不多翻了近4倍。

而对于近10年房价的变化，大家是有目共睹的，尤其是2016年，房价上涨最为迅猛，即使全国开启了全面的楼市调控，并且调控不断在收紧，但是房价仍然一路上扬。截至2018年5月份，全国70个大中城市中，只有4个一线城市的房价同比出现下跌。

地价上涨，且供地面积不断下滑，自然导致新房供小于求。尤其是在一二线城市，近几年的土地出让的数量和面积都在不断萎缩，主城区已经基本处于无地可供的局面，因此才有了在一二线城市一房难求的情况。三四线城市，虽然土地出让数量和面积相对来说较高，之前也出现过高库存的情况，但是随着三年棚改计划的完成，以及第二个三年棚改计划的开启，库存量显著降低，房价也是水涨船高。近几个月，三四线城市的房价一直都是领涨全国。

因此，要想房价迎来实质性的下跌，起码要在保持地价不涨的前提下，加大住宅用地的供应量，改变目前新房供不应求的局面。否则，即使有着再严厉的楼市调控措施，即使实施了限价政策，房价依然也很难下跌。因为开发商建房买房，不是在做慈善，还是为了赢利。即使通过限价措施将表面的房价限制住了，但是开发商依然可以通过一些非正常手段，来变相提高房价。业内人士分析，在高成本开发压力和一、二手房明显价格倒挂下，开发企业在售房时可能会采取另外加价、捆绑销售车位、抬高装修价格、提高首付比例等形式，规避政府限价。最终，这些“隐性”的房价，还是需要普通购房者来买单。