青岛人才公寓下浮20%难撼楼市根基 人才账背后的买房地图你会找吗

昨天，除了股市跌得一塌糊涂和小日本爆冷击败哥伦比亚外，还有多条政策值得我们关注。

第一条是个税改革，个税起征点提高、教育支出、房贷可以抵税，这些对于工薪层来说都是缓解经济压力的好政策，长远看对于楼市是利好；

第二条租房政策，这一条政策我希望大家忽略，尽管有“租房落户“这样的概念。因为这个所谓的租房落户完全是在偷换概念，你没有租房子，落集体户也可以；你租了房子，户口也落不到江苏路学区的房子上。

第三条，我觉得很关键，那就是人才引进政策的升级。

人才引进，有三大竞争点。第一是城市核心竞争力，青岛没有独角兽，但是青岛的宜居属性在北方城市可以说得天独厚，这一条是青岛的优势；薪酬，诚如诸多网友吐槽和我亲身感受的一样，这确实没法提，在同类城市中算比较低的，但也没有低得太离谱；第三，住房。对此很多人有一个错误认识，认为是高房价会让外地人不敢入青。我感觉这不是最关键的，最关键的是没有关系的青年有钱也很难买上房子。各种关系、不菲的茶水费、装修和车位的捆绑，是让很多年轻人挠头的主要原因。

也正是因为此，青岛人才引入并不理想。来看官方数据：

五月，人才引进落户2438人！这和天津、西安等城市有很大的差距。但是，我觉得最为普通人，特别是无房小民，你应该庆幸这个结果。因为一旦真开闸把人都引进来，房子供应量跟不上，我们公共资源保障很麻烦，这个麻烦会体现在教育、医疗等多个方面，看看端午节的五四广场你就知道了，人口突然暴增会给我们城市带来什么。当然，人口突然暴增，房价更麻烦！

所以，我认为我们青岛在这一点上是冷静且理智的。

但是，压力也同样明显。在老龄化日益严重的今天，引入中青年人才是保持城市活力的关键。特别是那么多新区，都需要年轻人去开拓。怎么办，在诸多新区住房渐渐供上来的时候，加码。

青岛市委市政府印发《关于实施人才支撑新旧动能转换五大工程的意见》，其中与楼市相关的是，要求全市每年新建100万平方米以上人才公寓，产权性人才公寓出售价格按照同区域商品住房价格至少下浮20%的比例确定，将利用5年时间，集聚100万名优秀人才。

如果按照这个数字计算，一年引入20万人，粗略按照男女比例1:1计算，即使人才们之间结合组建家庭，这也需要10万套房子!100万平方米的人才公寓，如果按照100平来计算，也就是1万套房子，还有9万套刚需缺口。

也许有人看到这里会说，别吹了，青岛不会有那么多人来。这个我们也可以大体分析一下。

我们要搞明白，青岛今年有多少毕业生。来自官方数据是10.6万人。具体的人员组成，在今年的新闻简讯里没有体现，但是我们从去年的数据中可见一斑。去年第一次突破10万人，全年接受大学生大约在7万人左右，其中20%左右是本地人，80%左右是外地毕业生。

今年还会是这种比例吗？众所周知，今年全国重要一二线城市都开始了抢人大战，天津、西安、成都、南京、武汉等城市，似乎政策更诱人。 很多人对于这个青岛抢人前景不乐观，但是今年青岛6月盛会可能带来利好，我们暂且按照利空抵消来算。

今年应届大学生还能接纳7万人，这还有其他渠道的人才引入，这么算的话7万人流入应该不夸张。对房子的需求我们还是简单的砍半来计算，那要3.5万套左右。去除1万套的人才公寓，还剩下2.5万套的缺口。

那么这些毕业生会首先在哪里购房？我们看一个去年的图表：

黄岛区最多，这也是片区内房价上涨的主要因素。其次，就是市内各区。今年估计情况也差不多。

那么问题来了，你要在哪买房？先通过58同城看一下青岛的房价：

在本周，我曾经反复提过，年轻人个人收入并不是支撑高房价的主要因素，有钱人才是，所以高价房没有太大下跌的基础，但近期也没有太多上升的空间。现在青岛市面上买卖最旺盛的不是市南、崂山的高价房，而是辅城区那些2万以下的低价房。在买这些房子的时候，你就要考虑刚需因素。

所以，我给很多人的意见是：辅城区中我首推西海岸，沿着地铁和滨海大道一线买房，是比较安全的区域。因为刚需在源源不断的注入，他们为片区带来人气的同时，商业、医疗、教育配套的完善速度要超过其他区域，随着宜居性的上升，片区价值自然不断上升。

高新区虽然人口流入少，但是距离主城区近。在主城区新房日渐稀少的情况下，目前价格相对城阳较低的高新区，将在未来承载刚需外溢。现在你觉得他是空城，但很可能过两三年以后就是下一个东李。但比东李有优势的是，高新区对于教育、医疗、商业等配套整体规划更为超前，而且已经进入了对线期。

即墨和胶州的新区，需要看看，现在买是在赌，这个就要看你赌的底气和手里有多少筹码了。