谢逸枫：妄想不动产登记全国联网降房价纯粹是不靠谱！

文/谢逸枫

人生三大错觉，股市会涨，房价会跌，她还爱我。2014年3月16日发布的国家新型城镇化规划(2014－2020年)提出，建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。足足过了4年左右的视为调控房价与反腐的利器，一直吵吵闹闹的“40城住房信息系统已联网”与“全国统一不动产登记平台全国联网”先后于2014年3月份，2018年6月完成，结果是房地产税并未开征，房价并未下跌。说明鼓吹不动产登记全国联网房价暴跌、房地产崩盘、反腐利器的标题党是胡扯的，指望不动产登记全国联网让房价大跌纯属痴心妄想。

自然资源部称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅，平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。据《不动产登记暂行条例》，登记的适用对象包括：集体土地所有权。房屋等建筑物、构筑物所有权。森林、林木所有权。耕地、林地、草地等土地承包经营权。建设用地使用权。宅基地使用权。海域使用权。地役权。抵押权。法律规定需要登记的其他不动产权利。

第一：是不是不动产登记将成为让房价快速下跌的一剂猛药？绝对不是，因为决定房价是否下跌的因素，主要有三个方面决定。其一是国家层次看，是国家基本制度，如土地制度、户籍制度、金融制度、财税制度、市场化制度等。其次是中观层次看，是供需关系，简单说就是供求关系。土地供应与地价，关系到房子生产，成本。货币与信贷及利率。其三是微观层次看，是调控与房地产政策。因此，统一不动产登记全国联网与房价没有半毛钱关系，二者之间没有实质性的影响。由于不动产登记全国联网的目的不以遏制房价为目标，本身不是一项房地产调控，不会直接影响到房价。

那么统一不动产登记全国联网对房地产市场有什么影响？其一是有利宏观调控、楼市调控政策弥补漏洞，打补钉，完善宏观调控与楼市调控政策的机制，让调控更加完美有效。可以为住房制度、土地制度、信贷制度、财税制度、交易制度、产权制度提供基础性数据。其二是有利“摸清”房地产市场供应端与存量市场的“家底”，提供基础性数据，搞清楚房地产市场基本面，增加调控政策的精准度。因为各地不动产信息纳入统一的不动产平台后，才能确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，为国家宏观调控、制定科学决策提供准确数据支撑。其三是有利解决房地产市场中长期信息不对称的乱象。

其四是并非开征房地产税的前提条件。官方人士曾表示，实施不动产统一登记并不是开征房地产税的前提条件。在分散登记模式下，同样可以推行房地产税的改革。只是不动产统一登记后，特别是不动产平台建成并全面运行后，能够为征收房地产税提供更加充分的依据和基础信息，能够更加有效支撑房地产税收改革工作。是否征收房地产税、何时开征、征收多少，应当通过制定相关税收法律去规定，与不动产统一登记制度建设没有直接关联。实施不动产统一登记并不意味要开征房地产税，更谈不上老百姓将面临高额税费的问题。

第二：全国不动产统一登记的功能主要是什么？其一是保护产权。不管是私人的，还是集体的，还是国家的，这是市场的一项基础性制度，衍生价值则是完善反腐制度，相互补充、取长补短。其二是市民查询，主要是现有住房证明，了解房屋权属，买在何处；房产核查，是查看名下所有房产，单套房屋查档证明，是有无抵押和查封等。可以通过联网衔接，事先将用户身份前期验证后，可以把数据与其他部门的系统匹配，从而实现共享。

其三是在全省核对二手房交税的住房证明，与地税局纳税分局开通数据专线端口，市民买了二手房去地税交税，用身份证在读卡器上一靠，就自动显示，要采用什么标准，要交多少税率，一目了然。其四是打通商品房交税住房证明系统和银行贷款查档证明系统，实现主要业务自助化。不过，从各地的统计情况看，各个省市的查询系统才刚刚开始运作，统计过去几十年的不动产数据，远没有预期的那么快。距离不动产登记完成，仍然需要很长的时间。

第三：是不是意味着居民拥有房屋的情况“全透明”，不用人工数“黑灯率”了，“房叔”，“房姐”将无处遁形，实现反腐？目前正在建设的全国住房信息联网仍不能按户查询。住房信息系统不以家庭为单位，是以个人为单位，与家庭户籍系统相连接尚需时日。这意味着短期内不能实现按户查房。而全国住房信息联网与全国统一不动产登记平台全国联网的初衷不是以反腐、降房价、开征房地产税为目标。

第四：统一不动产登记联网后，是不是可以“以人查房”？按照《不动产登记暂行条例》严格限定了查询范围和查询申请人。只有权利人、利害关系人、有关国家机关有权依法查询、复制不动产登记资料。如果司法机关、纪检监察机关等依法查询的话，确实可以迅速查询到以人为单位的名下所有不动产，这会对贪腐官员起到震慑作用。不过，信息联网并不意味着个人住房信息对任何人、在任何地点都可以公开，不动产登记制度与财产公开制度有显著差别，不动产登记制度宗旨强调的恰恰不是公开而是保护。

因为要屏蔽这个功能太容易了。在陆家嘴论坛上，中财办原副主任杨伟民提出，目前行政性措施已经不能根治房地产市场的乱象和风险，他提出要在改革政府垄断住宅用地体制、改革房地产商垄断住宅供应的体制、改革售多租少的结构、改革房地产税、改革住房公积金制度、改革农村土地制度等六个方面去推动改革。这可以说触及到了一些根本性的问题。

如果全国不动产登记信息联网后，通过“以人查房”就可能揪出更多的腐败官员。为何一些民众会将不动产登记下的“查房”与反腐相联系？根据《不动产登记暂行条例》（下称《条例》）这个本意：在于“以登记来确定不动产物权归属与交易，明确不动产登记程序，整合不动产登记职责，规范登记行为”的法律规范文件，引发了人们对“以人查房”的反腐败功能的期待。根据《条例》，有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

换言之，检察人员有权去查询一座房产登记在谁的名下，或者去查询一个人的名下有多少房产。通俗地讲，就是可以“以房查人”和“以人查房”。谁都可以去“以人查房”吗？实际情况并非如此。谁有权去查？去查谁？不可能每个人都能随意去查询他人的房产信息，抑或自己的房产信息被所有人查询。

《条例》对不动产登记信息的公开、查询设置了严密的规则。只有权利人和利害相关人才能够查询信息，也就是只能因为正当、合法的目的才可进行查询。相关部门如司法部门、司法机关需要查询权利人的财产时是可以查询的，但必须提供查询目的和查询的证件。登记机关工作人员泄露登记资料，查询的单位和个人违反规定泄露查询的资料，都需要承担相应的法律责任。因此，不动产统一登记以后，登记信息公开查询要继续依法开展，但不会无条件、不受限制地全面公开，不会导致居民住址、身份等基本信息外泄。

至于哪些人属于“以人查房”的查询对象，南开大学法学院教授陈耀东曾撰文称，要严格限制可查询的对象范围。原则上讲，只有对以下两类人可以启动“以人查房”程序：其一是涉案人员，包括公安、检察机关立案侦查、起诉和纪检监察机关调查的人员。其二是有如实报告不动产义务的个人。有报告才有查询，按照现行规定，应包括领导干部重大事项报告制度涉及的人员，以及地方开展的财产申报涉及的人员。

统一不动产登记制度一定程度上为腐败案件的调查提供了方便，为司法机关、纪检监察部门和组织人事部门完整、准确掌握官员房产信息，提供了制度和技术条件，可以在一定程度上解决房产的虚报问题，但不动产登记制度归根结底是《物权法》的组成部分，不是反腐败的法律。反腐败要多措并举，如社会信用体制、财产申报制度的完善等。从反腐败的角度而言，不能对不动产登记制度予以过高的期许。

不动产登记本身并不负载通过‘以人查房’实现反腐败的功能；而实现不动产登记的功能，自然更与‘以人查房’无关联，‘以人查房’推动反腐败工作的进程只能说是民众在当今对不动产登记制度的一个溢出期待。