一篇文章看懂契税如何核算

一、什么是契税

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

二、契税征收范围

（一）国有土地使用权出让;

（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;

（三）房屋买卖;

（四）房屋赠与;

（五）房屋交换。

注：前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

三、契税税率及计算方法

1、契税税率为3%-5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

2、计税依据如下：

（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;

（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;

（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

3、应纳税额=计税依据×税率

四、免征契税的情况

根据《中华人民共和国契税暂行条例》，下列情况免征契税：

1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征;

2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征;

3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征;

4、财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

五、契税特别注意事项

1、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

2、根据《个人独资企业法》的有关规定，个人将房地产投资个人独资企业，土地使用权、房屋所有权的权属未发生变更，不征收契税。

六、契税会计处理

相关会计处理参考如下：

1、计提契税

借：固定资产-房屋及建筑物

贷：应交税费-应交契税

2、实际缴纳

借：应交税费-应交契税

贷：银行存款

七、契税申报

（1）办税服务厅接收纳税人资料或纳税人通过互联网络申报后提交的纸质资料，核对资料是否齐全、是否符合法定形式、填写内容是否完整、是否与税收优惠备案审批信息一致，符合的即时办结；不符合的当场一次性告知应补正资料或不予受理原因。

（2）纳税人可通过财税库银电子缴税系统、银行卡（POS机）或现金等方式缴纳税款，办税服务厅应按规定开具完税凭证。

（3）办税服务厅人员在《契税纳税申报表》上签名并加盖业务专用章，一份返还纳税人，一份作为资料归档，一份作为税收会计核算的原始凭证。

（4）在办税服务厅或商业密集区提供自助办税设备。具体流程如下：