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出租房屋4个月后反悔又另行出卖,买卖合同是否因侵犯承租人优先购买权无效?
作者|唐青林 李舒 张烨（北京重大疑难案件律师团队）
来源|作者赐稿并授权法客帝国刊发
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阅读提示：我国法律为了保护房屋承租人对房屋的持续稳定占有，赋予承租人在租赁房屋出售时同的等条件下优先购买权，出租人未按法律规定在合理期限内通知承租人的，应承担赔偿责任。那么，承租人可否以出租人出卖租赁房屋侵犯其优先购买权为由，请求法院确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效？
从本文引用的案例来看，侵犯承租人的优先购买权并不属于合同法规定的合同无效事由，侵犯承租人的优先购买权的房屋买卖合同依然有效。
相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
案情简介
一、2015年3月31日博睿浩志公司与李连喜签订房屋租赁合同，租赁期限自2015年4月1日起至2017年3月31日止，合同约定了李连喜出售房屋，须在1个月前书面通知博睿浩志公司），博睿浩志公司享有同等条件下的优先购买权。
二、2015年8月8日，李连喜在未提前通知博睿浩志公司的情况下与宋江喜签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李连喜将其所有的涉案房屋以315万元的价格卖予宋江喜。
三、2016年，博睿浩志公司得知涉案房屋出售一事，遂向法院提起诉讼，请求法院判令李连喜与宋江喜签订的房屋买卖合同无效。庭审中李连喜表示同意博睿浩志公司的诉讼请求。
四、法院经审理认为，即便李连喜与宋江喜签订房屋买卖合同侵犯了博睿浩志公司的优先购买权，也不能以此为由确认房屋买卖合同无效，最终判决驳回博睿浩志公司的诉讼请求。
裁判要点
我国法律规定承租人对租赁房屋享有优先购买权，出租人出卖租赁房屋侵害承租人优先购买权的，应承担赔偿责任，但出租人以此为由请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
本案中，李连喜出卖涉案房屋发生在博睿浩志公司承租期间，且未提前通知博睿浩志公司，侵犯其作为承租人的优先购买权，应当承担相应的赔偿责任，但博睿浩志公司并不能以此为由主张李连喜与宋江喜签订房屋买卖合同无效，因此，法院最终没有支持博睿浩志公司的诉讼请求。
实务经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1、出租人未经通知承租人即与第三人签订房屋买卖合同，侵犯了承租人的优先购买权，但承租人不能以此为由主张买卖合同无效，只能要求出租人承担赔偿责任。
2、在二手房交易过程中，买方应当特别注意房屋的租赁情况，如果标的房屋尚在租赁期内，在签订买卖合同时应取得承租人放弃购买权的书面声明，以避免不必要的交易风险。
法院判决
本院认为，根据博睿浩志公司提交的相关证据，可以证明博睿浩志公司与李连喜就租赁李连喜名下的房屋签订有《房屋租赁合同》，同时，博睿浩志公司与案外人另行订立有合同，约定联合使用租赁房屋，并由案外人支付房租，且案外人亦向李连喜的账户支付了与约定租金相当的款项。虽宋江喜提出上述合同及付款时间等有种种不合情理之处，但尚无充分证据证明上述《房屋租赁合同》及《合作办公协议》以及支付房租的情形系虚假行为，故宋江喜的抗辩理由本院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。现李连喜与宋江喜签订房屋买卖合同，如博睿浩志公司认为侵害了其作为承租人的优先购买权，应向出租人李连喜请求承担赔偿责任。现其请求确认出租人李连喜与第三人宋江喜签订的房屋买卖合同无效，本院不予支持。
案件来源
北京博睿浩志企业管理咨询有限公司诉李连喜等确认合同无效纠纷一案[北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初23349号]
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作者简介
唐青林律师、李舒律师，均从事法律职业多年，实务经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》《公司并购法律实务精解与百案评析》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。
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