开发商的公寓资产证券化：我该拿什么来拯救你？

引言：住建部等九部委鼓励金融支持住房租赁发展精神下发仅半年时间，首份具体操作文件便正式落地。4月25日，证监会、住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(下称《通知》)。“《通知》落地，REITs 破冰”。随着住房租赁资产证券化浪潮的不断推进，REITs 必将成为住房租赁企业获得融资的重要渠道。

在此过程中，新进入的“国家队”凭借资源优势迅速崛起，已经成为公寓行业的头部单位。尽管占尽天时地利，但作为“新手”的国资国企开发商在实现租赁资产证券化的道路也难免遭遇滑铁卢。从目前市面上获批的长租公寓ABS产品来看，属于房企名下的并不多，只有保利、泰禾等寥寥数家，更多的房企尚处于排队中。而近日，碧桂园、富力等多家房企的住房租赁债券更是遭到了中止。可见，监管部门对于住房租赁企业ABS产品发行的审核将越来越严。如果企业不具备足够专业的公寓项目运营能力，或者发行债券只是为了“借新还旧”，显然没那么容易被交易所放行。

那么，对于那些真正想要大力发展长租公寓项目的房企而言，如何才能说服资本和市场为其资产证券化买单呢？仔细研究4月25日两部下发的《通知》或许能给我们一些启示。

两部委为何三次提到“专业化、机构化”？

《通知》发布后，长租公寓综合服务商小水滴的创始人兼CEO冯玉光受第一财经邀请做了文件解读。“一系列新政发布，是长租公寓的关键转折点。未来三年，房地产格局将会发生深刻改变，长租公寓行业变革的关键时期已经来临。”冯玉光对第一财经记者表示。“另外，仔细研究《通知》的措辞，我们不难发现，文中再三提到了‘专业化、机构化’一词……”

①出现在引言部分的最后：“加速培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品”。

②出现在第二部分：“（五）鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。”

③出现在第五部分：“（十五）鼓励相关部门和地方政府通过市场化方式优先选择专业化、机构化或具有资产证券化业务经验的租赁住房建设或运营机构参与住房租赁市场，并就其开展租赁住房资产证券化予以政策支持。”

可以看到，“专业化、机构化”每一次的出现，都与“住房租赁企业”、“租赁住房建设或运营机构”相伴。也就是说，国家鼓励、支持的是“专业化、机构化”的住房租赁企业开展资产证券化。此外，《通知》还正式提出了住房租赁资产证券化的准入门槛。根据文件内容，开展住房租赁资产证券化应当符合3个条件：

① 物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；

② 物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；

③ 发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。

从上述三个条件可以看出，国家“优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化”，并进一步对于物业性质、企业经营能力、运营商的资质等提出了明确的要求。可以预见，在实际执行中，“专业化、机构化的住房租赁企业”也将更受政策的倾斜关照和资本市场的青睐。

从ABS的角度说，这也在情理之中。唯有专业化、机构化的公司，才具有更高效地资产管理能力和可复制性更强的成熟运营模式。从而为项目的持续稳定运营和规模化扩张提供保障，确保广大投资者的收益，促进行业的健康发展。

对于实力雄厚的开发商而言，虽然其在长租公寓前期的开发建设方面足够专业，但在《通知》特别关注的运营管理方面尚属新手，如果能够迅速弥补自身在这方面的短板，开发商或许能够加速成长为受ABS关注的住房租赁企业。

如何快速成长为受ABS关注的“专业化、机构化”企业？

国资国企开发商的运营短板可以快速弥补吗？可以的。对他们而言最直接有效的一招就是：采取“我开发，你运营”的合作模式，将项目委托给较早进入长租公寓领域的专业公寓运营机构来管理。（这也符合《通知》中鼓励专业化、机构化公司参与市场证券化进程的文件精神)这些公司较早进入长租公寓市场，累积了丰富的运营和管理经验、IT能力强，也在多年的实践中摸索出了一套软硬件相结合的智能化公寓管理系统，可以快速提高公寓的运营质量和管理效率。

近几年，包括水滴管家（即水滴SaaS）在内的公寓智能管理系统的兴起和应用，极大程度上提升了住房租赁企业的信息化水平，从而大大提高了整个长租公寓行业的运营效率。在公寓智能管理系统的普及下，系统化、数据化、智能化的管理已经成为众多公寓运营管理的日常。这不仅改变了公寓运营商的行为模式，也使管理更加规范化、高效化、系统化，依托公寓智能管理系统收集的底层数据，如各类财务报表，空置率、经营风险、非租金收益，增长空间……可以全面实时掌握公寓房源、收益等运营情况，使得租约资产主体的评价变得更加直观和高效，这也从一定程度上推进了租赁企业资产证券化的进程。此外，智能化公寓管理系统通过大数据、人工智能、软硬件结合，还使运营者获得更多增值服务收益和拓展其他业务机会成为可能。

如今，公寓智能管理系统在品牌公寓中已经非常普及，且规模越大的公寓企业，越重视公寓智能管理系统的使用。房东东学院全雳认为，规模化都是品牌公寓必然的目标，但是在短期内房源大幅增量后随之会产生三类问题：一是人手不足，运营管理上可能出现漏洞，比如飞单、漏单、错单等，财务账目混乱；二是拿房过猛导致空置率上升，大量的新房源可能没办法在短时间内消化；三是过度金融产品。拿租金分期来举例，第三方金融公司替租客一次性支付一年至两年的租金，一旦碰到大面积退租（例如项目需整改租客被清退或是企业客户集体退租等原因），若手上没有充足的现金流去还租客剩余租期内的租金，很可能会成为资金链断裂危机的引爆点。而此时，智能化公寓管理系统的运用就变得十分重要了。随着《通知》落地，住房租赁资产证券化绿色通道打开，凭借超强的数据穿透力，公寓智能管理系统（即公寓SaaS）将成为住房租赁资产证券化的标配。

公寓SaaS如何助力住房租赁企业资产证券化进程？

前面曾提及，以开发建设和资源整合能力为核心国资国企开发商，可以通过与专业化、机构化的运营机构合作以补足自身公寓运营的短板。事实上，早在2017年上海市青浦公租房等多家人上海国企就将其人才公寓委托给水滴公寓来运营，其中一大主要原因就是看中了水滴成熟的公寓智能管理系统（水滴管家）。

这与《通知》所明确的“鼓励相关部门和地方政府通过市场化方式优先选择专业化、机构化或者资产证券化经验的租赁住房建设或运营机构参与住房租赁市场”发展方向相符合。接下来，我们将从以下三个方面来谈谈公寓智能管理系统如何助力住房租赁资产证券化进程：

1、为“权益法”下的资产评估提供数据参考

《通知》中明确规定“房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时，应以收益法作为最主要的评估方法，严格按照房地产资产证券化物业评估有关规定出具房地产估价报告。”

收益法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估的资产价格的一种常用的评估方法。由于《通知》允许集体建设用地、闲置的商业办公用房进入租赁市场，而此类公寓建设用地的公有性质导致其在法律上不能抵押或抵押值较低。所以对于住房租赁资产而言，使用注重现金流的收益法来评估，能更有效地体现租赁资产的价值和成长性。

不同于传统地产开发的重抵押、强担保金融逻辑。住房租赁资产之所以能够证券化，核心原因是其除了本身的底层资产外，还有租约孳息以及相关衍生收益。通知明确了“应以收益法作为最主要的评估方法”，也就是说租金水平将成为住房租赁资产价值的核心评估依据。因此，租赁企业的运营数据和现金流，将成为租约资产本体评价的重中之重。

那么，评估机构如何对项目现金流等运营数据进行评估呢？过去比较原始的方法是查账、查银行流水。这不仅需要费时费力查阅大量的原始数据信息，而且资料的整理归档建档也相当费力。而通过公寓智能管理系统的数据一键提取功能和运营分析报告，这个过程就变得十分简单了。

以水滴管家（即水滴SaaS）为例，在财务管理和运营报告模块，可以全面统计公寓的现金流及相关运营数据，并且每一个数据背后都会关联到具象租客、合同甚至线下的每一台智能电表、智能水表，从技术上大大降低了数据造假的可能性。这将为准确评估物业当前收益以及未来可实现的潜在收益水平提供重要依据。对于保障投资人合法权益、防控房地产市场风险进入资本市场有着重要的意义。

除了针对被评估项目提供详实的数据资料，公寓智能管理系统还能依托平台和自身积累为相关评估机构提供更广泛的行业数据，为评估机构针对不同城市、区域、地段的租赁市场及未来发展趋势做出合理判断提供依据。

2、软硬件深度一体化实现技术风控

对于银行等金融单位来说，发行各类住房租赁金融产品时需重点防范风险。通过公寓智能管理系统的软硬件深度一体化，可以用技术手段及多个应用场景帮助投资主体实现对项目运营的全程监控，有效降低金融产品发生风险的概率。

在公寓管理系统的房源管理板块，投资者可以了解公寓的运营状况，如出租率、空置率等；并且系统还支持对接线下智能门锁、智能电表等智能硬件的接口服务，通过查阅智能门锁的开门记录、智能电表的日常用电状况等，可以进一步核实公寓的实际入住情况。而在财务管理板块，系统还可以实现租客租金及其他收入、上游业主端租金的支付以及相关服务商服务型支出的全封闭管理。从而帮助投资者对资金进出实行全程监控。

3、为信息披露增质增信

信息披露是公众公司向投资者和社会公众全面沟通信息的桥梁。投资者和社会公众在获取这些信息后，可以作为投资抉择的主要依据。真实、全面、及时、充分地进行信息披露至，能够为真正持价值投资理念的投资者提供高质量的相关信息，从而帮助快速其识别和控制潜在风险，做出投资决策。

通过公寓智能管理系统的大数据提取功能，运营者可以实现财务报表、运营分析报表等信息的一键导出，助力信息披露更加全面、及时。同时系统的技术风控手段以及市场化普及也为信息披露的真实有效起增信作用。此外，通过公寓智能管理系统，运营者可以实时监测运营动态，发现运营中的各种问题并及时进行相关策略调整，为有效的信息披露提前做好数据储备。