东莞楼市人气仍不足 后市去化压力加剧楼价预期松动

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  东莞一楼盘实景(图文无关)

  东莞阳光网讯进入五月以来,包括东莞在内的全国多地陆续出台楼市调控政策,同时住建部也再次强调“房住不炒”方针,重申楼市调控坚决不放松。受政策影响,东莞楼市人气依然不足,楼价预期松动。据东莞中原CCES监控的来访数据显示,5月楼市来访量没见明显升温,与历史相比,当前楼市人气依然不足。同时,限签限价政策的升级,将导致大部分成交难以签约,加之目前银行放款缓慢,开发商资金回笼困难,尤其是追求高周转的品牌开发商,在资金链承压下,楼价预期松动。

  5月新盘销售率持续大降144㎡以上产品去化艰难

  受限价限签的制约,东莞房价连续多月走势持平,5月新盘销售率持续大降。据东莞中原战略研究中心监测数据显示,刚过去的5月份,东莞全市商品住宅成交均价为6953元/㎡,连续3个月持平;普通住宅均价为16769元/㎡,环比基本持平。

  从产品来看,多限政策影响严重,144㎡以上产品去化艰难。特别是别墅产品,出货相当艰难,成交比重长居低位,比限购限贷前缩水超过一半。5月东莞别墅供需环比小幅回升,但大部分项目成交仅有寥寥几套,无项目成交量超过10套。为快速回笼资金,5月开发商主推144㎡以下产品,占全市洋房的比重高达99.4%。5月,刚需主导地位依然强劲,占全市比重维持在75%左右。限贷政策调控持续显效,144㎡以上产品成交持续低位,首改(120-144㎡)户型成交比例稳定在20%。

  随着年中盘点临近,诸多开发商抓住传统五月旺季积极推货提前冲刺年中业绩,为此5月东莞全市整体开盘量环比上月小幅增加,但从销售率看,大部分住宅项目开盘销售率偏低,究其原因:一、项目以顺推居多,前期认筹量少;二、开发商对市场预期较高,定价居高不下;三、限购限贷限售等政策持续制约需求释放。

  后市去化压力加剧楼价预期松动

  楼市成交不理想,后市去化压力也在加剧。据东莞中原战略研究中心监测数据显示,截止2018年5月31日,东莞住宅库存套数40534套,库存面积为508.58万㎡,环比下降0.23%,同比上升30.68%。按照过去一年消化速度计算,5月底住宅库存消化周期仍处于历史高位,为11个月,库存消化压力较大。其中洋房、别墅存量分别为392.26万㎡、112.39万㎡,消化周期分别为9个月、32个月。具体到各个镇街,则表现为15个镇街处于供过于求,10个镇街处于供求平衡,只有8个镇街处于供不应求。

  展望后市,东莞楼价预期松动。一方面是因为在“三价合一”影响下,东莞二手房市场量缩价跌,传导至一手楼市场,影响一手定价,将推动一手楼价松动。另一方面,随着半年业绩期到来,房企推售力度将再次加大,新旧项目将持续入市,资金压力下项目促销力度有望持续加大,尤其是追求高周转的品牌开发商,在资金链承压下将优先让利吸纳全款客户,即优先让利争夺市场上有限的全款客户,其次是高首付客户,再次是正常按揭客户。

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