不限购的涿州,是环京投资洼地吗?

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  涿州房价的怪象

  
环京县市这帮兄弟中,涿州算是特别的一个。

  
涿州楼市很奇怪,紧临房山的涿州,要高铁有高铁,要产业有产业,整个环京比较热门的地区都限购了,但涿州没限购。

  
更奇怪的是没限购后的涿州并没有火,成交量只能算勉强。房价也不算高,从2010年至今,始终低于固安。

  
再看看过去几年房价的走势:从2011年到2016年上半年,始终以清冷的姿态迈着自己的小方步不疾不徐的走着。

  
2011年全国房价普涨,涿州房价5、6千每平。

  
2012年底高铁开通,25分钟可到北京西站,很多人都觉得房价会涨,但涿州高铁周边是大面积空地,几乎没有楼盘,房价并没有涨。

  2014年,环首都经济圈,“保定副都”的影响,年初房价突然涨到8千,但因为成交量不高,两个月就跌回去了。虽然涿州在13个环京县市中,通勤距离和交通优势上仅次于北三县,奈何市场不认可。

  
2016年全国楼市房价大爆发,架不住环京众多兄弟都往前冲,涿州在16年9月开始上涨,年底涨到9千-1万,价格远远够不上北三县廊坊固安永清等区域。

  
直到3.17限购令之后,雄安出台新政时期,涿州楼市才有了一个冲击,涨到一万六七,个别楼盘涨到2万。也只持续了两个月,随后走低。

  
17年下半年到18年,在没有限购的情况下,涿州楼盘并没有显现出优势,成交量不高,甚至很多楼盘还有下跌趋势。

  
这难道不是机会吗?可为什么没人抢?明明“不限购”“价格低”“交通方便”“距离也很近”……

  
这画风不对!这其中到底是什么原因?这个小城究竟有没有投资的价值?

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  了解涿州

  

  涿州紧邻房山区,总面积742.5平方千米,距离北京天安门59公里,涿州地势平坦,是一个有着70万人口的县级市。

  
有着“天下第一州”之称的涿州人杰地灵,名人辈出,有三国文化、有古迹永济桥和双塔,有影视城、涿州八景,可谓是一座历史文化名城。

  
而且由于物产丰富,涿州曾经是皇帝贡米的主要产地。

  
涿州隶属于保定,可是涿州人自视甚高,从不说自己是保定人,也不说自己是河北人。

  
老北京有句俗语“京涿州,怯良乡,不开眼的房山县”,涿州说话带着儿化韵,有着京腔。

  
如果说涿州没有产业,涿州人恐怕也是不服。涿州算得上是河北省范围内央企总部最多的城市。集中了包括中石油、中国兵工、中国铁建、中国水电和中国铝业等多家央企的子公司,近几年还吸引了航天科工等央企在涿州建设园区。

  

  
涿州的交通绝对是占优势的,后面会详解。

  
看到这里,既然涿州具有这么多优势,若说这个小城没有前途,你信吗?要么就是环京其他区域太具优势,把涿州挤到了一边;要么就是这个小城还有什么我们没发现的问题;亦或涿州真是个洼地?

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  涿州房价为什么上涨乏力?

  1、区位尴尬

  
涿州位于京、津、雄三角区中心地带,这个中心地带曾经是优势,似乎哪哪儿的利好都能沾上。如今在环京楼市崛起之际变成了劣势,对于北京的辐射比不上北三县;对于环雄的辐射比不上保定、永清和霸州;对于新机场辐射又比不上固安。

  
从区域对标来看,看看人家北三县紧邻北京通州副中心。固安紧邻利好不断的大兴。

  
而涿州呢?紧邻房山,房山在丰台区西南。南城一直是北京发展落后的城区,丰台多年是价格洼地,房山价格更低,而且房山太大,未开发区域太多,涿州毗邻的房山区还是大片大片的农田和村庄。从区位价值来看,涿州只能望北一声长叹!

  2、缺乏概念

  

北京副中心的概念我们都知道,北三县房价起飞是必然。
固安大涨的底气来源于北京新机场。
永清霸州除了能沾上新机场的光,还有环雄的概念。
冬奥会带起了怀来的房价。

  
反观涿州,这些年没有什么值得炒作的概念。高铁开通是最大的利好,可是在房价低谷的2012年,那个时候连北京的房价都涨不动,何况一个涿州。而且涿州并没有抢占高铁开通先机,12年的时候涿州高铁周边还是大片空地。

  
环首都经济圈和大七环的规划很宏伟,可惜不是只有你一家,大家表示没注意呀。如果涿州说我距离新机场25公里,人家固安马上会淡淡地回应,我只有10公里。

  3、高铁新城板块无新盘

  
涿州作为环京最有价值点的利好,莫过于高铁的开通,半小时的通勤简直是秒杀堵车的利器,大多数人也把目光瞄到了高铁新城板块。

  
早在房价低迷的2012年高铁就已开通,但那时候周边还是一片荒芜,别说配套了,房子都没有。随后两三年才陆续推出鸿坤理想湾、K2狮子城、华融万新三个楼盘。

  
到了2017年涿州房价涨上来的时候,这三个楼盘基本已经售完。如今高铁板块并没有再推出新盘,只有全款的二手房在卖。

  
没有新盘入市的带动,缺少营销宣传点,哪怕占据地利优势却少了天时之机,最有价值的高铁板块先黯淡下去,涿州的新盘明显供应不足。

  4、起势期遇上环京大跌

  
涿州是在17年上半年房价大涨,正在房价起势阶段,赶上了环京楼市由于限购导致大跌。大多购房者更看好的北三县固安等地,目前房价低迷,均价跌到了一万多,相比之下,不在环京第一梯队的涿州又能涨到哪里去?市场不认可,成交量低迷,导致涿州房价上涨乏力。

  5、规划不合理

  
主要表现在交通道路的分布和产业布局的割裂。

  涿州有四条主干交通线穿城而过(京广铁路、京港澳高速、京广高铁、107国道),城市以范阳路(也是838在涿州市区行驶的路线)为中心线南北对称建设。

  
老城区没有多少地块可开发;南部建设受一定限制;北部新城没有完整规划;高铁新城距离主城区较远,没有形成完整的商圈。

  6、楼市乱象

  据传,在涿州购地建房可以先上车后补票,五证不全就开始销售的现象很多,最后因为消防,或者土地证和竣工备案表等问题而验收不通过,产权证迟迟下不来,当地也有很多业主维权事件出现。

  
7、没有名企开发商

  涿州没有大开发商,大开发商远远比当地小开发商占优势,他们可以快速而合理的规划并营销,开发能力、建设速度、包装推广都是一流的,三个月完成建设,六个月开始销售,这是品牌正规军的正常速度。

  
涿州开发商多是当地的土八路,他们可以慢慢屯地慢慢开发慢慢卖,没有明确的销售规划。自然在宣传和销售上都差的太远,而且涿州目前没有开发的建设用地还非常之多。

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  涿州为什么不限购?

  涿州没有限购的具体原因我们就当是个“谜”好了,因为我们不揣测政治,但留了不限购这个口子也确实有其根源。

  
第一,也是最最主要的原因,涿州楼市缺乏热度,房价始终没有炒起来。俗话说枪打出头鸟,涿州始终未能真正出头,所以躲过了这一枪。

  
第二,涿州面临产业开发困局,亟待引进人才和资金,土地财政太重要了!

  
涿州城区面积较小,房地产开发比重很少。 近年来,河北省及涿州市先后批准成立了4个国家级和省级开发区,以期拉动当地经济发展。

  
▼涿州板块区域:

  

  

  ▲老城区街景

  只有涿州经济开发区发展稍早,1992年成立,城市布局基本成型。

  
另外三个开发区成立较晚,规划都颇具气势和宏大。但实际很多园区项目招商迟迟难以落地,或者处于停工待建状态。

  
比如,京南开发区内,发展智慧城市等产业的创新科技园、中关村涿州创业园、推动京冀创新创业人才孵化的涿州人才港等园区招商并不乐观。

  
最近炒得比较热的码头健康产业园,借着智慧医养的升值潜力,开发了几个房地产项目。但目前配套产业仅有一座北京301医院涿州培训保障基地。建设尚未完善,未来还需要大量的资源补给。

  
松林店开发区规划面积15.22平方公里,目前建成区面积仅为1.81平方公里,尚有13.41平方公里处于待开发状态。

  
农业高新区去年才刚刚规划,其中109平方公里是包含中国农大试验田在内的大部分村庄和耕地。除了新建的高速路和待建的涿廊城际,这里的开发任重而道远。

  
这些产业规模宏大,大面积区域需要开发建设,不仅靠产业支撑,需要人才支撑,离不开房地产带来的现金流。

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  涿州值得投资的板块

  1、高铁板块

  

  涿州东站高铁25分钟即可抵达北京西站,而且每天往返车次40多趟,到达北京西站后无缝链接7号线和9线地铁,自由抵达北京各城区。我们看一下列车时刻表。

  ▼涿州-北京西列车时刻表查询(共25个车次)

  

  ▼北京西-涿州列车时刻表查询(共24个车次)

  

  我们算一笔账:

  

假设小王在北京中关村上班,住在涿州高铁附近的楼盘,每天早上小王6点40起床,洗漱之后7点5分出发,7点15到达高铁站,坐上7:28的高铁,7:54到达北京西站,转乘地铁9号线再换乘4号线到中关村共8站耗时约40分钟,8点40到达公司打卡,单程时间1小时35分钟,和很多市内跨区上班的时间成本差不多,单程车费32元,每天往返64元,一个月1472元,这个成本不算太离谱。
对比固安,固安进京自驾或公交,预留出不确定的安检和堵车时间,最快也要40分钟到大兴天宫院地铁,再转乘地铁到北京中心区上班,单程费时约2-2.5小时。
对比燕郊,到市内上班不论是自驾、公交还是坐班车,单程时间为1.5-2.5小时,还没算上经常出现的拥堵。

  
不论是燕郊、大厂还是固安,通勤一定是要考虑拥堵时间,但涿州不用,因为全程高铁加地铁,堵车,不存在的!

  
看到这里,发现涿州的价值了吧。

  

  

  ▲高铁周边楼盘

  目前涿州高铁附近楼盘的价格是多少呢?

  

尾盘价格1.6万-1.7万,代表楼盘是鸿坤理想湾、K2狮子城、华融万新。
二手盘必须全款,因为还没有房产证,均价只有1.2万。

  

  

  ▲鸿坤理想湾

  2、838沿线部分区域

  
从涿州开发区到北京天桥的公交车838,刷卡7元正常1个小时可到北京六里桥,但堵车相对严重。

  

  ▲838公交路线

  有价值的地段:

  第一板块是集聚着高精尖产业的开发区,不仅有完整的城市风貌,而且具备完善的生活配套。但这个区域目前没有在售新盘。二手盘价格1.2万-1.6万不等。

  

品质较好的二手盘价格1.5万-1.6万。代表楼盘:
高层——金竹,御景园,钻石
板楼——燕赵花园,军欣家园,名流风景

  第二个板块是东仙坡镇,接壤房山区。838通勤或自驾离北京更近,房价8千-1万/㎡。目前只有1个项目【三利中和城】。这个板块未来值得关注。

  3、健康产业新城

  涿州与301医院合作打造的码头国际健康城。随着301医院的逐步建成,区域的居住价值和产业价值被挖掘,房地产项目销量也得到增加。

  

大部分开发商是以产业园用地拿的40年住宅产权,销售价格大概9000元/㎡左右。
70年产权房子目前只有一两个项目,价格1.1万-1.2万/㎡。代表楼盘:理想尔湾、九里京城(有部分商住项目,不推荐)。

  

  ▲健康产业城配套

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  涿州楼市的未来

  涿州主要是没有利好概念的炒作,受到的关注相对较小,但不能否认它的价值。

  
作为京郊卫星城,在北京快速发展的时候,被首都庞大的吸附力量压制,但随着北京开始转移产业结构,涿州就具备先天的优势。

  
交通优势
首先,4条高速路,京港澳高速(京港澳高速京石段便是原京石高速)、107 国道、京昆高速、首都环线高速(大七环规划中)。

  

  ▲大七环

  其次,两条轨道交通,分别指15 分钟到达新机场的廊涿城际(在建)和25 分钟到达北京西站的京石高铁。

  

  ▲廊涿城际

  
此外,通过838公交车,沿京港澳高速,途径房山,可到北京六里桥、天桥,方便涿州中北部居住人群。

  
对于外界所说的房山地铁延长线,在京津冀一体化纲要确有宏观规划,但目前还没有具体的规划。

  
产业布局

  涿州以对接京津和服务雄安为重点,着力打造总部基地、科技研发、医养健康、文化旅游、高端制造、现代农业六大产业板块。

  
同时也借助新机场的契机发力,涿州市管理层仍然积极靠拢新机场规划。

  
最大的亮点是把握智慧医疗产业。301医院涿州后勤保障基地,这个项目的肿瘤放射治疗中心将成为全国乃至亚洲技术力量最强、设备最先进、规模最大的诊疗康复基地,预计每年可实现业务收入200亿元左右。

  
涿州重点发展的是高精尖产业,正是因为处于在建的发展阶段,房价还没有涨起来,虽然这需要时间和诸多因素,但未来价值可观。

  
而且驻涿州央企质量相对较高。尽管国有企业经常为人所诟病,但中国央企业务结构稳定、战略规划长远、为涿州的发展提供了相对长远的产业支持,有利于吸引高素质的技术人才和管理人才迁居。

  价格洼地

  最重要的一点,涿州是环北京地区的价格低谷。对比其他区域的大概价格,北京五环大多楼盘6万多,燕郊2.4万,固安1.5万,涿州1.3万。

  
外地人在涿州可以买一套房,首套首付30%,二套首付40%。

  如果把环京楼市比作一个水渠,水流终会把洼地填满,这只是一个时间问题。

  
希望涿州的楼市是伴随着踏踏实实发展实业的过程,通过高精尖产业吸纳人才,在良性发展中逐渐腾飞。

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