猎盘 | 买二手学区房只用缴一手房的税,看中山学林苑如何操作?

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  一个好楼盘应该具备哪些优良属性?

  面对泥沙俱下、良莠不齐的众多楼盘项目,购房者如何“淘”出真正的好楼盘?

  为更好为购房者提供客观、优质、省时、省力、可信度高的购房决策参考,《国际金融报》地产深度报道微信公众平台推出“猎盘”栏目,每周选取一楼盘,真实体验、明暗结合,用客观的角度,全维度视野,鉴识楼盘。

  这期 地产深度报道 ● 猎盘 聚焦 中山学林苑

  项目综合评分: ★★★★★★

  楼盘简介

  楼盘名:中山学林苑

  均价:8万元/平方米

  户型:160平米的3房、200平米的4房

  板块:长宁区 中山公园板块

  综合评分:6星

  “再穷不能穷教育!”这句话是上世纪七八十年代人尽皆知的口号。

  时至今日,仍有不少人为了下一代的教育问题来回奔波,特别是对于大多数生活在一二线城市的中产以上家庭而言,学区好坏成为其购房的主要考量之一。

  在此背景下,房地产市场的衍生品“学区房”应运而生,其居住属性已经逐步淡化,价格则一路飙升。父母为了不让孩子“输在起跑线上”,往往一掷千金,这很大程度上推动了学区房的上涨。

  近日,位于长宁区中山公园板块的中山学林苑一栋30层住宅楼全新开盘,由于对口上海市著名公立小学——愚园路第一小学,该楼盘迅速吸引了不少购房者的目光。

  但令人不解的是,中山学林苑明明是个老小区,哪里来的新房卖?且在记者的采访中,销售人员声称,该房虽是二手房买卖,但实际缴税只需承担一手房的税。

  一手房和二手房买卖的税收差距可不是一点点,甚至高达100万元,为何能实现上述操作?是否合规?

  为了解开众多购房者的疑惑,记者以购房者的身份前往案场一探究竟。

  

  “全新”二手房开盘

  记者来到案场发现,原来,中山学林苑所谓的新房不过是将一楼的入口大厅重新装修了一番,外立面虽然也打扫过,但依旧掩饰不住“岁月的痕迹”。

  据悉,中山学林苑开发商是一家港股上市公司——香港兴业国际集团有限公司(简称“兴业国际”,00480.HK),项目自1995年建成,其他楼栋早已出售完成,只有这一栋留作出租之用。兴业国际财报显示,其出租率常年在90%左右。

  据介绍,这栋楼之所以留下来是为了响应当时政府引进人才的相关政策,专门出租给附近的外国人使用,租金约为2万元/月/套。去年,相关的优惠政策取消了,开发商也就不打算再继续租下去了。

  那么,既然是已经租住了20余年的房子,怎么还能称之为“新房开盘”呢?

  销售人员称,虽然房子是老的,我们签的也是二手房交易合同,但一方面房子翻新过,另一方面买家只需承担一手房交易的税费即可,按照每平方米8万元的均价计算,一套房子可以节省100多万元。

  二手房交一手房的税

  明明是二手房买卖,只需缴纳一手房的税,这是否合规?

  “前面已经卖出去了几十套,都是这么操作的。”销售人员向记者解释,房子的原开发商在停租之后,将整栋楼出售给了另一家公司,现在是由这家公司负责对外出售,所以只能算作二手房交易。但由于前期只是用来出租,企业在对个人进行出售时,就可以采用一些合理避税的手段,这在目前是完全合规合法的。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示,与一手房相比,二手房交易高出的税费主要为增值税。开发商如果直接把房子以股权转让的方式出售给另一家企业,再由后者对外出售,此时就不需要考虑房子之前出租时的成本了,而是以现在收购的成本进行核算。这种情况下,房子账面上没有增值,自然就没有增值税了。

  有趣的是,目前对外出售房源的企业为颐丰(上海)发展有限公司,该公司由香港愉景兴业投资有限公司100%控股。

  香港愉景兴业投资有限公司与开发商香港兴业国际集团有限公司,仅从名字上看,二者有着千丝万缕的联系。在兴业国际的公司简介中,位于香港大屿山的东北部愉景湾是其主力发展的项目。

  “外圆内方”的户型,你喜欢吗?

  据记者了解,楼盘的单价在7.6万-8.6万元之间不等,均价约每平方米8万元左右,略高于周边二手房的均价。那么,该房子本身的状况究竟如何?是否值这个价格?

  

  ▲中山学林苑(备案名为“金都苑”)周边二手房价格,数据来源:链家网

  在销售人员的带领下,记者来到了样板间。

  经过翻修,一楼入口大厅的设计很有“现代感”。三梯四户,80%的得房率,这些数据都可以达到中上水平。但无奈,户型的设计和布局暴露了房子的年龄。

  

  整栋楼从户型分布来看,每层4户,朝向为两南两北,电梯和楼道等公摊面积区域在中间,再搭配上四周圆弧形的设计,刚好组成一个“外圆内方”的图形。

  从实用性角度来讲,160平方米以上的3房和200平方米左右的4房,让人不敢恭维。

  值得一提的是,阳台与客厅连在一起,恰好位于圆弧位置,因此阳台面积要全部算在房屋面积中,而不像其他房源那样“阳台送一半”。

  此外,虽说是精装修,但房子整体基本没有变化,只是被仔细打扫了一番而已。厨卫等设备均比较陈旧,且房间没有地暖,空调均为壁挂式。

  


  站在房间里向外看,基本没什么景观。

  


  值得注意的是,中山学林苑的其他楼栋并没有经过修整,看上去依然比较老旧。相比之下,该栋楼有种“鹤立鸡群”之感。

  并且,跟同年代的其他小区一样,中山学林苑并没有地下车库,小区的面积本就不大,地面上到处都是已划分好的车位,但数量仍难以满足需要,更不要提绿化的问题了。

  不过,就地段和配套而言,中山学林苑的确出挑。身居内环,周边巴黎春天、龙之梦等商业设施环绕,中山公园、地铁站等步行10分钟可达。

  

  最为关键的是,小区对口愚园路第一小学,这也是同为二手房,中山学林苑高于周边价格的最大原因。因此,对于学区房需求比较大的家庭而言,中山学林苑的确是个不错的选择,毕竟100多万元的税费节省不是一笔小数目。

  

  

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