楼8| 2018年1-5月中国房企新增货值TOP100

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  前五月,房企销售竞争激烈,在土地资源的抢夺上也进入白热化。一二线因供应原因面临“无地可拍”局面,房企对于三四线土地投资热度快速上升,导致部分地块高溢价成交。总体而言,政策宽松、市场较热的长三角、珠三角的三四线,及部分中西部的核心二线城市成为百强房企扩大土储的主要战场。此外,金融紧缩导致房企融资困难,土地资源集中流向规模房企,强者恒强的局面持续发酵。

  融资趋紧加速土地资源流向规模房企

  近两年来,房地产行业利润空间收窄,行业逐步回归资源主导模式,扩充土地储备成为房企迅速做大规模的首选。销售百强房企中,从各梯队房企拿地集中度来看,分化持续。

  销售金额TOP1-20的规模房企,今年以来新增货值集中度持续攀升,其中TOP10房企1-5月新增货值在百强房企中占比超5成,行业资源愈发集中。

  而TOP11-20强房企占比也明显上升,集中度达17%。总体而言强者恒强局面持续发酵,资源加速向规模房企集中。

  一方面是因融资收紧,规模房企融资成本低、流动资金足、融资渠道广等优势明显;另一方面,企业在销售额不断创新高,及高周转模式带动下,补充库存意愿十分强烈。


  华润、招商等土地投资热情依然高涨

  前5月销售百强房企平均拿地销售比为0.3,低于2017年平均水平。金融环境收紧、部分二三线销售下滑导致房企整体土地投资强度弱于去年,但仍有部分企业表现积极,快速扩张。

  最明显的表现在土储相对较少、补仓态度较为积极的企业。如华润、招商、中南。这些房企截止2017年底总土储资源,仅能维持企业在规模不增长情况下3年左右的去化。由于本身土储不充裕,为了能够冲刺规模,迫使企业必须更加积极拿地扩张。此外有些土储相对充足的企业,在土地市场上仍很积极,如福晟、中骏。截止17年底,两家房企总土储资源已十分充裕,但2018年企业规模加速扩张的欲望较为强烈,整体拿地节奏未见放缓。


  长三角、珠三角的三四线更受青睐

  从TOP50房企1-5月份拿地选择来看,三四线显然更受关注, 新增土地建面占比达61%。一方面是由于一二线供地少、土地出让条件苛刻的影响;另一方面,环城市圈周边三四线市场火热,房企不仅可以抓住棚改释放的红利,也与高周转策略相吻合。

  就城市群而言,房企更热衷于长三角和珠三角城市圈内的三四线。例如环广州的佛山和环上海的南通,分别是TOP50房企在三四线拿地较多的城市。此外,建面排名靠前的三四线中不乏政策相对严厉、去化周期较高的城市,由此可以看出,房企对城市群长远发展的潜力信心十足。

  二线城市聚焦点则在中西部,重庆、郑州成为房企最关注的的两个城市。这与当地市场需求充足、政策宽松紧密相关,重庆、武汉的去化周期均处在同能级城市中较低水平。


  关注东部二线城市土地降温带来的机遇

  销售门槛和集中度不断上升,会倒逼和激发企业继续扩大土储、冲刺规模的意愿。尤其是全国化布局的房企,始终保持拼周转、抢资源的“鸡血”态势。此外,对于在近2年踏空行业节奏的部分房企来说,也需要通过拿地调仓来弥补销售上的劣势。

  因此,在金融不断收紧之下,未来对土地资源抢夺会更加激烈和残酷。一线由于供地紧张、发展租赁市场等需求,投资难度较大、资金要求高,短期市场仍被规模房企垄断。

  对于二线城市的选择,目前主要集中在中西部。但随着政府有意打压市场热度,市场风险加大,对于中西部高能级城市的布局我们认为不宜过分激进,可以适当关注东部二线城市底部机会。尤其是下沉三四线较深又在快速扩张房企,建议通过收并购等方式回归二线。

  三四线得益于棚改延续,各大房企凭借高周转策略继续抢收红利,市场竞争仍会激烈。但目前三四线地价已经大幅上涨,建议房企将布局重点集中在环核心城市周边、经济、人口发达、市场容量相对较大的城市,警惕和回避因短期炒作导致市场非理性过热的三四线。


  (来源:CRIC研究中心)

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