万人抢房说明楼市离大调整已不远?

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  最近,只要打开任意一家新闻网站,整个页面几乎都充斥着各地抢房的画面和报道。在深圳,楼盘摇号要先交500万“诚意金”,否则连摇号的资格都没有。在西安,买房摇号摇出了关系户;而在成都,7万人抢1千套房,万人抢房盛况空前;而在杭州,除了98岁老奶奶也要摇号购房外,更有摇号者排队晕倒事件。

  对此,有专家撰文呼吁大家要谨慎置业。纵观历史,无论是日本房地产泡沫危机、美国次贷危机,还有近期的上世纪90年代末的海南省房地产危机,都明白无误的告诉我们,目前国内房地产的热度已经超越了历史上任何时期,中国的房地产正上演最后疯狂。

  平心而论,目前一线城市因为严格执行了房地产调控政策,房价已经趋于稳定。而二三线城市房价火爆得让人看不懂。更令人担忧的是,就连部分四五线城市的房价也已经突破了万元大关。

  那么,国内二三线城市为啥成为了全民疯抢房源的主战场呢?第一,地方政府推出“限价+摇号”。开发商高价拿了地,地方政府却规定在出售时要限价,就是不得高于周边二手房的平均价格,于是开发商推盘积极性受挫,当地房源就短暂紧张了。

  为此,地方政府推出摇号政策,为保证当地居民都有公平购房的权利,但由于之前的限价政策使得当地新房和二手房价出现倒挂,也就是说,只要摇号获得购房资格,那就是买到新房就是赚到了钱。在这种情况下,谁不想买上一套房呢?于是不管需不需要购房,大家一窝蜂的都加入到摇号买房的队列中来。

  

  第二,人才引进。目前宣布要人才引进落户的城市已达60家,成都、西安、武汉、长沙这些城市房价比较火爆。特别是天津执行的是“海河计划”,一下子吸引了30万外来人口落户,而此时深圳的新房和二手房市场却显得房源紧张起来。如果在人才引进前没有一个很好的规划,那么整个房地产市场就会乱了套。

  第三,棚改货币化安置。本来棚户区居民没有买房需求,但是棚改货币化安置,使他们又有了资金,于是就跑到周边去买房。而大量的棚改居民涌出购房,那当地的房价要想不涨都很难。

  但是,我们认为,这类人为的激起房地产市场的疯狂注定是难以持续下去的:一方面,根据最新数据显示,2018年1-4月份城镇新购房中,仅有30.8%为首套房,其他改善型或投机炒房的占比高达69.2%。可以理解为,纯刚需购房仅仅占了三成。而另外七成购房者,买房就是为了投机,只要房地产风向一变,马上就有大量的抛盘涌出。

  

  另一方面,炒房团还是有规律性的,这样火爆的热潮来得快去得也快。先是以深圳为代表的一线城市房价被炒高,之后由二三线城市领跑,最后又由中东部地区的二三城市补涨。这也预示着,投机炒房者是一波又一波炒房,不可能长期呆在一个城市,专心致至的炒房,未来二三线城市房价大起大落难以避免。

  目前,国内最担心的是,美联储提高加息速度,以及缩表的进程。一方面,美联储加息,会导致中美两国的息差收窄,这会迫使中国加息,为此中国会上调银行间同业拆借市场的利率,而利率成本上升会逐渐传导至房贷市场,这样一来房贷利率就要在美联储频繁加息中被抬高。购房者的成本将大幅上升。

  另一方面,美联储加息,美元指数反弹。会加快资金流出新兴市场国家的速度。像土耳其、阿根廷、巴西等就深受美国剪羊毛之苦,虽然中国有3万亿外储,以及外汇管制、强大的经济实力,大量游资一下子涌出恐怕并不容易。但是我们也要发现,香港楼市恐怕会成为中国楼市大逆转的突破口。

  为了稳定汇市,香港金管局自今年4月以来忙得不亦乐乎。而由于香港实行的是联系汇率制度,香港的货币政策都是紧跟美国,这意味着,美国收紧货币政策,香港也必须要同步加息。而目前种种迹象表明,香港汇丰银行将率先步入加息周期,一旦香港利率被上调,那么香港的楼市将会出现大调整。

  

  从目前情况来看,香港楼市不仅是创下了97年时房价的最高水平,而且还遭受金管局的无数次辣招调控,但仍然房价屹立不倒。而如果香港流动性收紧,再有频繁加息的话,在香港炒房者的融资成本就会上升,届时香港房价就会大跌。

  但问题是,推升香港房价的主要始作俑者是内地深圳、广州的一批非常有钱的炒房客。如果他们在香港的资产价格下跌,他们要么撤资跑路,要么抽调其他地方的资金来自救。但无论怎么做都会对内地楼市产生重大影响。

  总结一下,美联储加息,导致香港也同步上调利率,而香港楼市的融资成本上升,以及大量资金流出。于是乎,香港房价就会下跌。而当香港房价出现调整,会使内地炒房者的资产缩水,他们肯定会抛售内地房产而救市,这样一抛售房产,内地房价就会大跌,可能一线城市还比较抗跌,而二三线城市房价将会出现较大调整。

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