七成中国人在美国买房爱用现金!这六步你要弄清楚

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全美房地产经纪人协会之前的一份报告称,中国人现在是美国房地产遥遥领先的最大外国买家,无论以数量、美元销售额还是交易价格衡量都是如此。据报告,约70%的中国买家购房全部使用现金,相比之下,这个比例在所有外国买家中为55%,在美国国内买家中为25%。那么在美国买房子,用现金付款需要注意那些问题呢?
现金买房六步走

  近年中国买家竞相在美国购房,已成为许多西方大城市住房的最大买家,这些城市包括纽约、伦敦、悉尼、温哥华、多伦多和奥克兰。在中国买家看来,这些地方位于讲英语的国家,有良好的教育体系、一流的生活质量、强大的法治和产权制度,因此这里的住房是极好的保值工具。

  

  在美国,中国人最钟情的投资目的地是加利福尼亚州,占购房数量的35%,其次为华盛顿州、纽约、马萨诸塞州、伊利诺伊州和得克萨斯州。

  美国各州的房屋买卖有各自制定的交易流程,东海岸和西海岸的购房流程和规定亦存在一定程度上的差异,不过绝大多数的交易步骤仍非常相似。下面我们就以西雅图所在的华盛顿州为例,介绍一下现金买房的基本步骤。

  注:西雅图的现金购房流程相对比较简单,无需律师介入(东海岸的很多地区需要聘请律师参与),也无需来美,就可以完成交易。其他州的详细流程可咨询当地经纪人获悉。

  美国现金买房六步走

  第一步:准备现金和银行开户。考虑到国家的外汇管制政策,在买房时需提早准备好你的首付资金,成交后可以按时转到房屋交易指定的美国银行。你的银行账户可以是美国银行, 或者是在香港, 欧洲等其它国家的银行账户。所以买家亲自来美国开账户或者不来美国开户都是可行的,关键是你的银行允许你网上大额美元转帐或出具现金支票。如果您选择亲自来美国开户,需要准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明),开户后设法快速汇入足够资金。

  第二步:通过经纪人找到合意房屋后,你需要签署意向合同,由经纪人递交卖家。意向合同上面主要有以下几项内容:

  买方的出价 (Offer Price)

  签正式合同时需付的定金 (Cash Deposit)

  房屋成交日支付的余款 (Cash at Closing)

  定金返还的退出保护条款,例如房屋检验

  附属内容,比如买方希望的交房日期

  第三步:买卖双方达成共识后,卖方会在最终的意向合同上签字确认价格, 接下来将同时进行以下步骤。

  合同双方签字后,买家需在一定时间内(48小时)交上合同里写的诚意定金,并交给中立的公证公司托管,华盛顿州的购房定金最高不超过5%。这个钱以后会算进房屋成交总价,如果谈价失败,定金会由经纪人退还。有些房主还会要求提供买方的付款能力证明。

  合同双方签字后,建议联系房屋检查师,在卖方同意的日期(通常为5到10天内)做房屋检查。房屋检查费用在西雅图一般在5百元美元左右。检验过程需要几个小时,一般1-3天之后得出报告。专业的经纪人一般都会建议买家做房屋检查,验后没有问题自然最好;验后有问题,也可有理有据再与卖方协商,或修缮或减价或中止交易。验屋结果无争议后,交易最终敲定。

  合同双方签字后,有两个公司会联系你,一个是公证公司,一个是产权公司,有时合二为一。这两家公司一般是由卖家经纪人在房子上市前就找好的独立第三方公司。公证公司主要负责文件签字,交易费用、税、产权保险、水暖电气账户的清算;产权公司负责产权调查,出具产权报告和过户。买家需要审阅产权报告以确保没有问题。在华盛顿州通常是卖方给买方购买产权保险。

  

  第四步:在以上步骤都没有问题的情况下,在过户前两天或最好前24小时,经纪人带着买方再次查看房屋。确定自上次看房到现在房屋无大的变化及损坏。

  第五步:如果一切顺利,在成交日大家办理过户手续。在华盛顿州买卖双方无需见面签字,对于现金买方,买方签字的文件无需公证,所以可以不必到场,只需将签字的文件传送给公证公司即可。

  第六步:成交日,公证公司将公证过的产权过户文件 Warranty Deed 正式在郡一级政府登记过户,拿到过户记录号。然后买家可以从原屋主手中接过钥匙成为房屋的新主人,并在一段时间内(视政府的工作速度而定)收到正式房契 (Original Recorded Deed)。

  现金买房回报率

  现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单,就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。

  

  租金回报率 = 每年净房租收入 ÷ 购房总价 × 100%

  首先计算购房总价。可以用房屋的标价。整体来说,美国房屋交易最终价格为标价的98%。

  每年净房租收入 = 年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生出来的相关支出

  年租金收入就是跟租户约定的年租金。为了估计一栋房屋的未来的年租金收入,可以将附近社区同等条件的、已出租房屋的租金拿来作比较。例如,我们可以找出周围同等条件的、已出租的10套房屋,看看这些房屋的年租金收入,就可以大致估算出自己想要投资的房屋的未来的租金收入。

  房屋相关费用以及出租衍生的相关支出包括以下方面:房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期的分摊、出租管理费等。

  房屋出租有空置时间。在计算每年平均的净房租收入的时候,应当扣除掉分摊到每年的空置的那段时期的租金。

  根据经验,一般的房屋租赁合同期为一年,到期可续约,实际的平均租赁长度可以估计为2年;平均的空置时间可以估计为一个月;因此,空置期分摊到一年的那一部分就是半个月的房屋租金。通过确定合理的房租价格,你就可以将空置期有效地降下来。

  俗话说得好,没有租不出去的房子,只有租不出去的价格。应当比较周围的、同等条件的、已出租的房屋的价格,然后找到出现频率最高的那个价格,再以这个数字,或者是比这个数字稍低一些的价格作为你的参照价格。

  房屋快点地租出去,可以缩短空置期。相反,如果你定了过高的房租价格,那么非常可能少有人来问津,你的房屋将可能空置更长的一段时间。最后,综合下来算一笔账,前者的收益要高于后者。

  设定合理的房租价格,选择适合的租户,对于房屋的出租收益的保障,非常的重要。

  美国有专业的房屋出租管理公司,可以帮助您选择到条件比较好的租客,负责房屋的维护与修缮,收取租金等服务。租赁的佣金一般是全年租金总和的8-10%。所以,即使人不在美国,也不需要担心房屋的出租管理。

  根据房屋的类型、所在位置和房屋状况的不同,所应当计算在内的项目也不一样。读者可以根据具体的情况来自行判断。例如,独栋别墅一般没有社区费,但也有些独栋别墅所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施,因此也要交社区费。

  另外,房产税的税率在美国每一个州是不一样的,从1%到3%不等。

  PS:综合自网络,我们充分尊重知识产权,如有问题请联系我们 。

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