6月广州13宗靓地将开卖 黄埔区再推3宗人才公寓用地

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  广州将迎来新一轮卖地潮。5月30日,广州一口气挂出13宗商住商服靓地,总用地面积达50万平方米,总起拍价达128亿,将于6月28日开卖。其中,招商引资热区黄埔将出让多宗人才公寓用地;琶洲西区将出让3宗商服用地,以吸引优质企业总部落户,“广州北”花都、从化将出让大体量宅地。

  据广州中原研究发展部分析,这一轮“供地潮”具体呈现出以下三个特点。

  特点一:5月总供地量创年内新高 前5月宅地供应创近3年新高

  经过本轮挂牌后,5月成为2018年以来的单月供地峰值。从近3年情况来看,今年前5月的商住用地供应创下近3年同期新高。据广州中原研究发展部监控显示,2018年1-5月,广州公开挂牌114.95万平方米商住用地,比去年多出15%。

  广州国规委在4月、5月发布《2018年供地计划》、《供地蓝皮书》后,加大了土地供应力度。广州中原研究发展部认为,这缓解了土地尤其是宅地供应的矛盾。从长远来看,持续而充足的供地有望缓解目前一手市场“缺货”现象。

  虽然宅地供应大幅增加,但商服用地方面,今年1-5月广州仅供应10.57万平方米,为近3年同期最低值,优质商服地供应主要集中在琶洲、金融城、科学城等。



  特点二:招商引资热区黄埔推人才公寓用地 “抢人大战”升级

  在5月供应的48.4万平方米商住用地中,黄埔有3宗共计6.25万平方米的人才公寓租赁用地。据了解,过去两年广州的人才公寓基本只以“竞配建”方式产生。本轮供地从侧面可反映出,今年通过人才公寓“抢人”方式升级。


  广州中原研究发展部认为,本轮挂牌地块如琶洲西区117号酒店式公寓租赁地块、南沙万顷沙租赁地块,均带有解决劳动人才居住需求的性质,可看作是“人才公寓”的另一种实现形式。

  截止目前,广州已有多个区域推出“产城用地”、“人才公寓租赁用地”。据广州中原研究发展部分析,“花式供地”基本以服务区域招商引资、引进人才为目标。从目前黄埔、南沙、增城等人才引进重点区域的供地情况看,解决劳动人才“安居乐业”成为继现金补贴、落户便利后“抢人大战”的又一升级措施。?

  特点三:“回炉”地块降价再推,让更多房企参与竞争

  本轮供地中的花都凤凰路地块、从化江浦果场FA0904022地块以及西宁小学东北侧地块,均为早前“因故中止出让”的地块。

  其中凤凰路、江浦果场地块于今年3月中止出让,对比之前出让条件,本次变化主要体现在起拍价格降低。如花都凤凰路地块此前起拍楼面价为17250元/平方米,如今地块重新组合,降至15000元/平方米,“降幅”达13%。此外,从化江浦果场地块从原来的8300元/平方米降至8000元/平方米。

  广州中原研究发展部认为,降低起拍价,可让更多房企参与竞争,还减轻地价对一二手楼市的价格刺激,有助于稳定楼市。

  具体来看一下将于6月28日开卖的13宗靓地吧。

  南沙黄阁镇2018NJY-6地块:起拍楼面价8981元/平 周边房价已破3万

  该地块曾在2018年供地蓝皮书中曾出现。位于黄阁镇麒麟新村北侧,占地面积56921平方米,起拍价10.2亿,折合楼面价8981元/平方米。地块采取“限地价+竞配建人才公寓+自持+摇号”方式出让,最高限价14.8亿,此时的楼面价为13022元/平方米;最高配建人才公寓计容建筑面积22950平方米,此时的楼面价为16310元/平方米。

  黄阁镇的土拍“标杆地价”产生于2016年。当时,万科以总价9.18亿和3.78万平方米配建摘得位于万科南方公元旁的2016NJY-5地块,楼面价达13743元/平方米,即现在的万科白鹭郡项目。


  广州中原研究发展部认为,该地块的市场价值较高。与黄阁镇紧密相连的庆盛交通枢纽即将由新鸿基开发综合体项目,南沙中北部商服、生活配套有望迎来快速发展。同时,在大湾区利好刺激下,庆盛、黄阁作为连接穗莞深港的重要通道以及1号公路过江通道的重要出入口,未来可承接商贸、物流等产业需求,且黄阁本身具备汽车制造及上下游产业传统优势,发展前景可观。

  据了解,该地块周边有全新楼盘万科白鹭郡,目前在售洋房价格为2.8-3.2万元/平方米,大盘南沙保利城的一手价格在2-2.1万元/平方米之间。黄阁镇二手市场暂未成熟,距其5公里的二手住宅价格在1.3-2万元/平方米之间。


  南沙万顷沙2018NJY-7地块:起拍楼面价3371元/平 需100%自持至少10年

  该地块位于万顷沙板块,占地面积64147平方米,起拍价6.06亿,折合楼面价3371元/平方米。要求竞得人需100%自持,且自持时间不低于10年。

  地块采取“限地价+竞配建人才公寓+竞自持年限+摇号”的方式出让,到达最高限价时,楼面价为4888元/平方米;到达最高配建62100平方米时,楼面价为7471元/平方米。


  广州中原研究发展部认为,由于万顷沙片区目前布局多个产业园、大型制造、运输、航运企业基地,因此未来该项目租赁对象预计以周边企业员工为主。


  黄埔开发区科学城KXC-K1-10、KXCD-D1-8地块:只租不售 用于建设人才公寓

  这两宗地块位于黄埔区科学城板块,均用于建设人才公寓,要求竞买人须为广州市黄埔区、广州开发区直属国有全资公司。其中,KXC-K1-10地块起拍总价为60551万元,KXCD-D1-8地块起拍总价为16514万元,后者限高24米。

  值得一提的是,黄埔区的租赁用地出让比较活跃。去年10月,科学城率先出让一宗人才公寓租赁用地,最终被科学城投资集团竞得。



  目前,这两宗地块周边的一手住宅价格在3.6-3.8万/平方米之间。周边租赁市场价格主要可分为两个层级,普通小区住宅租金约为26-40元/平方米·月,公寓租金约为55-60元/平方米·月。


  黄埔长岭居开发区YH-A4-6地块:纯租赁住房用地 起拍楼面价3072元/平

  该地块位于长岭居板块,同样要求竞买人须为广州市黄埔区、广州开发区直属国有全资公司。广州中原研究发展部认为,政府将人才公寓布点选在长岭居,或为未来该板块引入相关产业做准备,可满足人才的居住需求。


  该地块周边目前仍处于开发建设阶段,配套设施有待完善。租赁方面,目前住宅租金价格在28-35元/平方米·月之间。


  增城石滩镇溪头村A18035地块:远离石滩镇中心 起拍楼面价8003元/平

  溪头村位于石滩镇东部,紧邻元美工业区、江龙工业基地、荔三公路(S256)和广惠高速,交通便利,但远离石滩镇中心,位于穗莞交接区域。

  虽然地理位置比较偏远,但该地块起拍楼面价已达8003元/平方米,即使底价成交,未来售价也在1.6万元/平方米以上,与目前石滩镇中心一手住宅处于同一价位水平。广州中原研究发展部认为,该地块出让,或将对石滩、仙村、石楼等增城外围板块楼价产生影响。


  据了解,目前该地块周边暂未形成成熟的一二手市场,石滩镇中心楼盘以一手为主,价格在1.4-1.8万元/平方米之间。


  增城区荔城街蒋村村、新联村A18064:靠近荔城区 起拍楼面价12401元/平方米

  该地块距离荔城区较近,可满足日常生活所需,交通出行较为便捷。起拍价137300万元,折合楼面价12401元/平方米。据了解,今年以来增城荔城板块出让地块起拍楼面价均在1.2万元/平方米以上,吸引华润、保利等多家房企拿地,市场前景可观。


  目前,地块周边楼盘以二手为主,一手楼较少,二手楼价格在1.5-2.2万元/平方米之间。


  花都凤凰路HX-HD1420地块:“回炉”规划后再出让地块 起拍楼面价15000元/平

  该地块为原凤凰路二、四期地块重新“回炉”规划后再出让地块。与一期地块相同,保持“商住+商服”的出让模式。该地块占地面积6.7万平方米,起拍价为21.7亿,折合楼面价15000元/平方米。采用“限地价+竞自持商住部分+摇号”方式出让,到达最高限价时,楼面价为17110元/平方米。

  需要指出的是,和《蓝皮书》中二、四期用地13.1万平方米、10.8万平方米的体量相比,本次重新整合后的地块面积仅为6.7万平方米,出让总价有所下降,对于意向出手的房企来说,资金准入门槛有所降低。


  据了解,项目周边目前主要以二手住宅为主,一手项目相对缺乏。优质的二手项目价格在1.8-2.1万元/平方米,一手项目均价在2.5-2.6万元/平方米。


  江埔果场FA0904022地块:需配建幼儿园、菜市场 起拍楼面价8000元/平

  该地块位于去年12月成交的FA0904023地块西侧,但占地面积小于此前出让的地块。地块需配建市政道路、幼儿园、菜市场等设施,加上023地块配建的九年一贯制学校、公交站,未来江浦果场片区相邻地块项目将形成配套“自给自足”。


  据了解,该地块周边洋房项目主要以二手为主,价格在1.3-1.6万元/平方米左右。一手在售项目为碧桂园御湖城,别墅价格为1.6-1.7万元/平方米,洋房1.4-1.6万元/平方米。需指出的是,受2015-2016年供地不足影响,从化截止5月底一手住宅库存量仅为44.89万平方米,为所有外围区域中最低,因此未来江浦地块项目推出将缓解供应紧张的局面。


  从化西宁小学东北侧地块:周边生活配套完善 起拍楼面价8100元/平

  该地块曾于2016年11月挂牌,后因故中止出让。本次重新调整后,中小学用地面积略微减少,起拍楼面价由当年的5200元/平方米升至8100元/平方米,与目前从化“标杆地价”去年12月保利摘得的江浦果场地块8479元/平方米楼面价接近。该地块采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,到达最高限价时,楼面价为8470元/平方米。

  地块位于街口市中心范围,周边生活配套完善,距离从化区府商服区约2公里。但地块通勤条件、居住环境上略显不足,距离未来14号线街口地铁站约5公里,且远离流溪河周边,景观资源也相对欠缺。


  据了解,由于近5年从化出让宅地偏少,因此街口片区目前基本以二手项目为主,价格在1.2-1.8万元/平方米左右。


  海珠琶洲西区3宗商服地:总用地面积1.5万平 两宗地块作定向引资

  琶洲西区本次将出让3宗商服用地,总用地面积达1.5万平方米,其中125、126号地块带有定向引资性质,起拍楼面价为15220元/平方米;117号地块为酒店式公寓用地,要求竞得者全自持作租赁用房。


  《2018年供地蓝皮书》显示,琶洲西区为今年重点商服地出让板块,累计可供应10宗共计5.7万平方米商服用地,在市中心范围内仅次于金融城和天河科技园。回顾2017年,琶洲西区累计出让4宗商服地共计2.28万平方米,吸引华邦、TCl、中远等名企进驻。


  广州中原研究发展部认为,相比起其他重要商服区,目前琶洲进驻企业已涵盖金融、互联网、大型工业企业总部、媒体等,定位具有“多样性”。

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