恒隆喜提杭州百井坊地块 称霸“武林”

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  摘要

  还记《武林外传》里郭芙蓉的一记“排山倒海”吗?5月28日早间,杭州武林天水单元XC0105A地块(百井坊地块)在网上开始进行限时竞价。经过7个多小时鏖战,336轮举牌,该地块最终被恒隆以107.31亿元总价收入囊中,溢价率高达118.5%!

  

  一同参与竞拍的还有九龙仓、城投阿里、华润新鸿基、银泰、新世界等。恒隆力战众房企!

  百亿绝版地块

  据悉,此次竞拍的百井坊地块是杭城第二高总价地块。资料显示,该地块位于杭州市中心武林核心区,规划为商业商务文物古迹城市道路兼容用地,出让面积4.48万平方米(约合67亩),容积率4.33,地上建筑面积达19.41万平方米,起拍价为49.11亿元,折合楼面起价2.53万元/平方米。

  

  受惠于地块的地段优势及临近各种设施的利好条件,百井坊地块入市之初就备受市场关注。由于地处武林商圈,百井坊地块临近杭州大厦购物中心、杭州百货大楼、银泰百货、广发大厦、西湖文化广场、浙江大酒店、杭州剧院等商业中心地带,被认为极具商业价值。

  

  资料显示,作为一项改造工程,百井坊地块从2009年便开始启动了动迁工作,直到2018年5月28当天成功出让,经历了将近十年的时间,因此也有人把地块称为“十年磨一剑”,中间的过程可见漫长。

  在改造工程开始之初,项目便被定位为杭州市和浙江省的重点工程,所涉及动迁1251户居民,商铺单位86家,需拆迁住房面积10万余平方米,被认为是杭州下城区历史上难度最大、影响最广的民生、发展和文化保护工程。

  由于相关法律法规问题,综合改造工程也并不顺利,一度陷入僵局,直到2015年10月,随着建工集团17户搬迁完毕,杭州百井坊改造动迁工作在历时6年之后得以完成。

  认准杭州“崛起”

  自上世纪90年代,恒隆地产以上海恒隆广场作为桥头堡进军内地以来,就一直保持着港企的谨慎及其高端风格,其在进入一个区域之前就对区域人流、地段方面有着严格考究。

  

  也因此,虽然进军内地多年,恒隆地产的布局并不多。截至目前,恒隆所建成的项目仅有上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连8座恒隆广场,昆明恒隆广场及武汉恒隆广场还在建设当中,预计将在今年和明年开业。

  此次落子杭州百井坊,恒隆在最新发布的公告中称,地块的竞得标志恒隆版图成功拓展至九个内地城市共11个发展项目,恒隆将计划投资约190亿元发展大型商业综合项目,包括世界级商场和办公楼。

  值得一提的是,为了争夺这块“风水宝地”,最后100轮,恒隆几乎陷入了跟九龙仓的“肉搏战”。在香港,有一条未被承认的情愫定律:凡是九龙仓想要,恒隆都想要;反之,亦然。两家港资房企你一手,我一手,很有节奏感。其中恒隆一共出手140轮,可以说是打满全场;九龙仓不一样,只出手了52轮。恒隆干掉所有竞拍对手时,地价是90亿;最后跟九龙仓肉搏了100轮,变成了107亿。

  也就是说感谢九龙仓,让杭州因为两家相争,多了17亿的收入。

  资料显示,出让文件要求,地块要保留历史建筑耶稣堂弄5号和耶稣堂弄古井,迁建镜清里1号等。还要规划建一个主塔楼,经过国家住建部论证确认,主塔楼控规高度从90米提升到150米。

  150米的高度将成为武林商圈第二高楼,超过了在建的由华润、绿城和杭州地铁集团联合打造的杭州中心130米塔楼的高度,仅次于浙江环球中心的170米。

  也就是说,政府对百井坊地块寄予的期望是打造杭州城市的超级地标,引领杭州商业时尚的潮流,而未来百井坊地区将被建成集景观、历史和人文的高端国际商业中心,既有高端商业综合体,也有周边特色步行街。

  一直以来,杭州当地并没有出现一个标杆性的商业综合体,恒隆地产的入主或能给杭州带来一个“惊喜”。据悉地块将对标东京银座、巴黎香榭丽舍大街、新加坡乌节路等国际知名街区,写字楼部分也将建成国际金融、中介服务、信息技术、文创产业等高端企业集聚的国际顶级企业集聚地。

  风险与机遇并存

  去年以来,杭州土地供应量明显增长。据第三方平台住在杭州网数据,杭州市区2017年全年成功出让土地153宗(主城区81宗,萧山区35宗,余杭区37宗),总面积522.4万平方米,总可建面积1226.8万平方米;总成交金额1942.98亿元,同比上涨21.6%,创历史纪录。其中,杭州市区涉宅用地(宅地、商住用地)共成交86宗,总出让面积402.6万平方米,总可建面积912.2万平方米;总成交金额1685.6亿元,平均楼面价18478元/平方米,双双刷新历史纪录。另据中原地产研究中心统计数据,截至2018年5月28日,杭州市土地出让金达1244亿元,同比上涨210%。

  

  尽管杭州市在大量供应土地,但浙报传媒地产研究院院长丁建刚丁建刚在接受媒体采访时表示,商品房上市的节奏并不快,房子供应量没有与土地供应量同步增长。

  对于去年抢地大战中高价拿地的房企来说,减缓新房上市节奏无疑将带来财务成本的上升。据悉,2018年杭州市区有36个板块地价创纪录。近期杭州市场已传出转让高价地消息。比如,有媒体报道称,去年8月以18205元/平方米的楼面价拿下转塘地块的某房企已准备转让土地。

  “现在来看,一些高价拿地房企的风险明显增加。” 同策研究院首席分析师张宏伟指出,“据我们了解到的情况,房企定价一般通过成本叠加法(计算),以楼面价为基准,叠加各类成本最终定价,而一些政府限价政策中的定价是以利润叠加为准,双方不同的定价准则导致开发企业出现两难。加上近期资本市场融资环境严峻,对房企的融资和资金周转能力等都提出了考验。”

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