【重磅】限房价项目销售办法正式出台 不得捆绑精装修！

【转自京房字】

各位粉丝：
本月7日，北京市住建委就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见，【京房字】也在第一时间给大家推送了相关信息，详情请见【重磅】限房价项目销售办法出炉！ 部分将收作共有产权房 | 京房字出品；限房价项目新政来了 看看都有哪些项目 | 京房字出品。
今天，限房价项目销售管理办法正式出台，这意味着接下来，一批限房价项目即将正式开盘销售。

关于这个政策的目的，就是“房住不炒”。之前我们已经详细说了：既防止开发商炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市场价明显偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利。

同时，在限房价项目的销售中，既保障了房子是用来住的，也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。

【京房字】仔细对比了之前的征求意见稿，最终发布的文件在内容上变化不大，只增加了一段话，但就是这一段话，处处维护了购买此类住房的刚需家庭的利益。
我们来看看。

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增加的这段话是：“开发建设单位应严格执行土地出让挂牌文件中关于建设标准、限定的销售均价和最高销售单价的要求，在销售时确保公开、公平和公正，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。”
首先，大家担心的是这些项目限制了销售价格，价差较大的项目还会收购转化为共有产权住房，建设标准会不会降低，房屋的品质和质量能不能得到保证？
限房价项目的建设标准，在当初土地出让时就已经明确。而且根据“限房价、竞地价”土地出让方式的规则，在竞地价、竞开发商自持商品住房面积后仍有开发商竞争的，此时开发商们“拼”的就是高标准商品住宅建设方案，谁的方案好，谁中标。
而此次在限房价销售的销售管理办法再次强调了开发建设单位要严格执行土地出让挂牌文件中的建设标准，一方面是给开发商再戴上一个“紧箍咒”，也是给购房人吃一颗“定心丸”。
其次，大家还担心开发商在销售时，会不会在价格上玩猫腻？比如捆绑精装修变相涨价。

在这里要说一点，少数开发商企图通过大规模增加并搭售地下仓储、库房、设备用房等获利，或者捆绑精装修达到变相涨价目的的做法，本身就是违反法规的，是政府应该查处、打击的对象。

此次最终出台的办法中也明确要求，开发建设单位必须严格执行限定的销售均价和最高销售单价的要求，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修。这断绝了变相涨价的“歪心思”。

最后，购买限房价项目、特别是转化的共有产权住房项目都是刚需家庭，公积金贷款由于利率低，对这类家庭购买住房还是很有帮助的，这次办法中也明确开发商不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。
【京房字】也呼吁开发商们，承担起社会责任，尽量为购房家庭提供便利，不但不得拒绝公积金贷款，也不要拒绝组合贷。

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与之前的征求意见稿相比，最终出台的办法在其他方面基本没有变化，所以我们带大家再回顾一下办法的大体内容。
首先，在限房价项目办理施工许可后，将由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。
然后，根据限房价项目可售住房在土地出让时规定的销售限价与评估价之比，分别采用两种方式销售。
这次，新政中将设定比例暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售状况适当调整。
第一种情况是：如果限房价项目的比值高于85%这一设定比例，则由开发商面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房。也就是说，这类住房的销售环节，和当前市场上的商品房销售规则相同，也不存在之前传言的摇号一说。
不过按照限房价项目之前规定的政策，要拿到限房价项目或契税完税凭证后满5年方可上市交易。
第二种情况是：如果限房价项目的比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。
不知道大家看明白了没有，如果还没有明白，那就举个例子给大家。
假设一个限房价项目拍地的时候规定将来销售限价为4.6万元/平米，在它办理施工许可后，进行评估的市场价格为5万元/平米，用4.6万元除以5万元，这个比值是92%，高于85%的设定比例。那么这个项目就将和商品房一样由开发商进行销售。
反之，如果某个项目拍地时的销售限价为6.5万元/平米，评估价为8万元/平米，比值约为81%，低于85%的设定比例，那么这个项目就将被收购为共有产权住房。

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这两种情况中，作为商品房销售很好理解，和目前市场上其他商品房的销售一样。
所以接下来主要给大家讲讲收购转化为共有产权住房的项目，将如何销售、面向哪些人群等。
新政规定：收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。至于共有产权住房的申购资格，请看下表。

同时，新政规定，摇号配售时，项目所在区户籍和项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭将作为优先组配售。
这条规定主要为了体现职住平衡，这意味着，非京籍家庭如果在项目所在区工作的话，这次也可以优先啦！
另外有一点，就是共有产权住房申购家庭一般购买力较弱，更有可能选择一些面积较小、总价较低的房源，而限房价项目虽然执行“9070”政策，但其中也会有一小部分面积较大的户型。
因此新政规定，具备共有产权住房资格的家庭在选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售（没有其他限制、无房就行啦）。其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售（如果符合资格，二套也可以哦）。