专业市场运营:为什么你的市场不行 看看华南城成功的策略

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【小李挥刀:它山之石,可以攻玉。新商业时代,学习、创新是永远不变的必走之路。近期我们移谷互联网将对华南城持续做几次剖析】

涉足专业市场的商家对华南城这个词都是已经熟悉得不能再熟悉了,它为什么能做得那么成功,而且全国闻名,深入人心,或许有人思考过。笔着将全方位分析华南城的成功原因,让事实说话,告诉读者,专业市场是应该这么来做才能做得越来越旺,越来越知名的。


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(1)市场定位合理

A定位目标:立足深圳、依托珠三角、辐射全国、影响国际,集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的超大规模制造业原材料专业交易中心。围绕此定位,在选址拿地、产品规划和业态选择上才能做到适度超前和合理布局。

B选址拿地:深圳与东莞接壤,世界工厂及制造业十分发达的珠三角腹地,具有巨大的产业需求和增长潜力。


C规划布局:华南城以“一体两翼”为架构(“一体”即整合各类分散的专业化市场,形成超大型综合商贸物流中心;“两翼”即紧邻主体的配套住宅和完善的一站式商务服务设施);以“专业市场(专题阅读)+展会活动+电子商务”等三种营运模式互相促进,形成庞大的建设规模、完善的服务配套、成熟的专业营运组织,这种极富有创造力和前瞻性的商业模式和运营模式,被誉为“华南城模式”。华南城模式的创新,在宏观经济方面顺应了制造业随着经济全球化向中国集中而产生的对各种配套生产者服务业的一站式需求;在微观上,充分考虑到供应商与制造商有关节省交易成本的共同需求,为客户创造了价值,因此自身发展也得到了很大推动。这种模式的核心是集成生产者服务中心。

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(2)开发模式创新及清晰

华南城开发模式与一般的专业市场经营模式不一样:其赢利模式是建立在资本市场上的,获利套现而非专业市场本身的收支平衡。因此,在市场筹备之初的股东选择、股权结构和金融操作都是以此赢利模式为准则的。深圳华南城坚持“3-7”政策:只销售30%物业,自营70%物业。在整个深圳华南城的建设和经营过程中,无论市场培育期的风浪如何大,股东层面仍能坚持投入巨资来经营和培育市场。对项目的开发节奏把握到位:先开发低密度大规模建设、后大体量多层建筑开发;符合前期资金回收和经营旺场与项目整体形象展示。在深圳华南城一期获得成功之后,集团通过股票市场的集资开发二期,以及在全国七个城市布局拿地开发,实现资本运作与实体运作的相当益彰,从而避免了单一项目运作的风险性。

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(3)投资组合优化

华南城的投资组合都深厚的制造业背景优势:由香港佳宁娜集团、民生集团(珠宝)、建乐士集团(五金)、力嘉国际集团(印刷包装)及京晖国际五家公司的主席、董事长携手创办。他们皆为相关行业的资深工业家,实力雄厚,各自拥有广泛的行业网络,同时华南城依托香港背景,引进30%海外企业(主要为香港企业),和70%国内商家在同一市场经营,做“国际市场国内化,国内市场国际化”平台。

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(4)产品规划适度超前

A规模庞大:总建筑面积约为260万平方米,五大交易中心相互拉动,形成一站式采购,成为全国乃至世界规模最大,品种最齐全、现代化程度最高的工业原料及成品交易中心、综合商贸物流、中心和高端生产服务业基地。


B功能完善:华南城集交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算,咨询等功能于一体;建立经营网站,实现电子商务交易。


C配套齐全:华南城为经营者创造了全面和便利的配套服务,在经营方面包括市场运营、客服、设计、培训、仓储物流(监管+保税)、国际会展、品牌推广、金融服务、政府驻场服务、技术检测、人才服务、进出口服务等;在生活配套实施方面包括生活住宅、餐饮、酒店、休闲娱乐、客运等。


D设计前瞻:整体设计与开发模式和推售节奏密切配合;道路规划标准很高,宽敞通畅,井然有序,有利于经营;后期产品形象高端大气。

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(5)市场经营管理到位

鉴于开发模式的需求,华南城始终坚持与经营商户“谋求共赢,分享成功”的经营理念,70%产权归华南城,30%产权出让。华南城与所有经营者互利双赢,做强做大市场,形成“讲究诚信、营造和谐、寻求共赢”的新型商业文化。从2004年开业至今,集团已投入超过6亿元来宣传。其“立体式推广”可谓无孔不入,香港、珠三角、国内外、包括创办股东的采购网络、广告媒体软性和硬性推广、各类活动及每年10场展览会、组建贸易协会,通过多种渠道推广华南城项目,其知名度非常高。在市场培育初期,经营户生意清淡,华南城主动提出免租、减免各项费用和召集经营户座谈等贴心服务,让经营户愿意与市场一同发展。这一点也是备受经营户赞许。

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(6)保障措施得力

资本运作+政策扶持。


娴熟的资本运作优势:华南城资金运转的成功主要归纳于对资本运作的娴熟,充分发挥资金的价值最大化;项目启动资金仅8600万元港币,推动以租为主、规模巨大的商业地产开发,保证了企业巨额投资的需要,发挥了资金的杠杆效应,实现股东利益最大化。


政府政策与金融资源:华南城在拿地时只需180元净地价(300元,扣除道路建设等外),使项目可以实现低成本运作,同时享受政府在工商、税务、重点物流项目等方面的优惠政策。企业被定位为物流企业,规避了国家对地产企业的种种限制和打压。政府驻点服务,水、电费按政府规定的平湖镇物流园区最低标准收费。中国工商、农业、中国银行、民生银行进驻为经营者提供各种金融服务。(转)


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