房地产市场被“盯死” 谁会是下个目标

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  19日晚间,针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头,投机炒作有所抬头等情况,住房城乡建设部引发通知,重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。

  其实,这不是住建部首次发声,在2017.12.23住建部将抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展作为2018重点工作,不到半年的时间,住建部接连4次发声强调坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,并约谈了成都、太原等12个城市。

  

  本次发声,从六个方面提出了明确要求:

  加快制定实施住房发展规划

  各城市要科学编制住房发展规划,明确住房发展目标、重点任务和政策措施,合理确定住房和用地供应规模、结构、时序。一线、二线城市要在年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划,并报住房城乡建设部备案后向社会公布实施。

  其实,最近已经有部分一二线城市都已经公布了未来几年的住房发展规划,这意味着后期住房的供应将更具前瞻性,政府平衡供需的能力会进一步提高。有了住房发展的规划,才能够合理确定住房和用地供应规模、结构、时序。这里面有两个方面会发生明显改变。

  第一个就是对土地供应的影响,也就是说,以后土地和住房的供应是按照住房发展规划来的,不是根据市场热度的高低、土地溢价水平、政府财政压力等情况来确定。另外一方面,土地供应的规模将根据人口存量和增量的变化调节,人地挂钩是未来的趋势。

  第二个就是对住房供给的影响,市场上有效供给的比例会提高,以缓解有效供给不足。

  抓紧调整住房和用地供应结构

  各地要有针对性地增加住房和用地有效供给,切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例,建立房价地价联动机制,防止地价推涨房价;提高住房用地比例,热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排,大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化,6月底前提出并上报具体实施方案。

  

  未来政策的着力点不仅仅是在强调大供给了,更加侧重有效供给;租赁房、共有产权房供应比例的提高,也将会使更多没购房的普通小刚需受益。

  而另一方面,第二条也强调“防止地价推涨房价”,“供地主体多元化”,这表明政府明显看到了地价对房价确实存在联动的影响,要稳定“面包”的价格还是要从源头上对“面粉”进行有效管理。

  此外,集体土地在法律、融资各方面的瓶颈都已经破除,集体土地入市将成为新一轮土地红利,谁能把握集体土地规律,越早研究,越早介入,越早搭建团队,未来主动权和脱颖而出的可能性就越大。

  切实加强资金管控

  要加强个人住房贷款规模管理,落实差别化住房信贷政策,强化对借款人还款能力的审查,严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。严格落实企业购地只能用自有资金的规定,加强住房用地购地资金来源审查,严控购地加杠杆行为。

  

  数据显示,2016年中国居民新增中长期贷款为5.7万亿元,而当年中国居民新增存款为5.16万亿人民币。2017年中国居民新增中长期贷款为5.3万亿元人民币,而当年中国居民新增人民币存款下降到了4.6万亿元。

  这个中长期贷款主要就是房贷。也就是说,2016-2017年,中国居民每年存的钱总金额小于借的钱总金额,负债在逐渐上升。另一组数据显示,2017全年,居民短期贷款增加1.83万亿元,同比增长181.8%。消费贷在猛增,而且增幅惊人!

  可以预见的是,未来两到三年整个房地产行业的资金端将持续从紧,而且此前虽有政策执行不到位的问题将逐步解决。居民若是想加杠杆买房难度将进一步加大。特别是近期对资金监管领域的持续升级会使政策不折不扣的落实,这个影响就会非常明显。

  对于房企来说,融资渠道收紧对有资金压力的企业来说将大大影响其土储的扩张,资金面好的企业则是拿地窗口期,地产行业集中度也将进一步提升。

  客户融资渠道的收紧也会导致其买房的能力大大降低,企业销售规模的提升受限,如何依靠“总价优势”取得销售主动权应该重新被重视。

  大力整顿规范市场秩序

  要严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等房地产企业和中介机构的违法违规行为。要持续保持高压严查态势,对各类违法违规行为,发现一起,查处一起,并向社会公布,形成震慑。

  

  这意味着房地产销售将面临更多的微观干预,是对2016年10月房地产销售微观调控要求的延续,开发商需要自查自纠,避免栽在风口上。

  同时在加强舆论引导和预期管理方面,5月14日,很多媒体都将《国务院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》(以下简称“通知”)中的内容解读为“限购限贷要取消的信号”,对购房者心理预期产生一定误导;重申第五条要求“加强政策解读和市场信息公开,及时澄清误读,正面引导舆论”,正本清源,避免了这一问题的产生。

  加强舆论引导和预期管理

  各地要全面落实住房销售合同网签备案制度,定期发布权威信息;加强政策解读和市场信息公开,及时澄清误读,正面引导舆论;严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房地产、散布虚假信息等行为。

  进一步落实地方调控主体责任

  住房城乡建设部将加快建立房地产市场评价和监测预警体系,细化评价单元,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制,具体落实地方政府稳房价、控租金的主体责任,同时严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方,坚决问责。

  从住建部强调多次发声来看,2018年各城市房地产市场表现将其为重点关注对象,而从约谈城市以及本次通知的内容来看,热点省会城市、房价上涨过快城市以及短期内出现过热苗头的城市或将成为下一波约谈的对象。

  内容来源:雪球、中国指数研究院、存量地产观察

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