1.69万/平！知识城房价回到两年前？总价150万买三房（附详细计价）

上个月底，买买君写了1篇知识城的踩盘报告，着急上车的刚需成功被价格圈粉。近日，买买君了解到，5月底，知识城板块将迎来推货高峰，大打价格战，最低仅1.69万/平，总价150万可以买三房！话不多说，请看详细计价！

招商雍景湾

1.69万/平！房价回到2年前？

招商雍景湾预计5月底开盘，推出4栋和6栋，两梯六户，22层高。按照买买君暗访得到的消息，目前最低均价仅16900元/平，是6栋2楼西北向的89平北向三房，算下来总价仅150万！

这个价格，比去年项目首次开盘还要低！几乎回到2年前知识城的房价水平，难道开发商开始降价甩货？

买买君了解到，6栋的位置靠近1条6车道的规划路，而且旁边就是整个小区的垃圾房，所以低楼层这次卖得特别便宜，楼层越高越贵。不过销售也透露，总价准备好168万，这次开盘89平的三房可以随便选。不过交楼时间要去到2020年6月。

▲招商雍景湾小区垃圾房位置

89平三房总价150万，由于均价低，所以即使备案价1.2万/平，装修款也只有43万，加上3成房款，首付只要准备75万，这应该是全萝岗买三房的最低门槛。可以接受公积金贷款，享受跟商贷同样的折扣，如果贷60万公积金+15万商贷，30年期，总月供仅3400元。

▲招商雍景湾89平三房户型图

除了最便宜的89平北向三房，本次推新还有92平南向三房和100平南北对流四房，均价在2.1-2.3万/平左右。以92平南向三房为例，总价约194万，首付115万左右，月供3700元。值得注意的是，招商雍景湾要求首付一次性给，如果开盘当天可以付清，优先选房。

万科幸福誉

98平三房带主套一口价186万

能够跟招商雍景湾这波低价PK的就是万科幸福誉的3期，由于3期距离地铁2公里，不与已经入住的1-2期共享配套，所以整体定价都比目前在售的2期尾货便宜。

▲万科幸福誉1-2期规划图

▲万科幸福誉3期规划图

根据销售介绍，目前万科幸福誉3期A6栋6楼以下98平南向三房，两梯四户，一口价只要186万，算下来均价仅1.8万/平，而且还有贷款方式和付款方式的不同折扣。反而是88平南向三房，要卖到190多万。

以A6栋6楼98平南向三房为例，总价186万，装修款69万，3成房款36万，加起来首付是105万。如果装修款一次性给打92折，先给5成打95折，先给3成打98折，剩下的分1年4期（3个月1期）付清。不过186万是商贷的价格，如果选择组合贷，少1个96折，总价贵8万（直接体现在首付上），月供少700元。

▲万科幸福誉3期98平三房户型图

买买君认为，比较科学的方案是商贷+装修款给5成，按这种方案，首付要给69万，接下来每个季度还8万，贷30年期，月供4500元。当然，如果装修款可以一次性给更划算，如果觉得分期也吃力，还可以申请装修贷。

虽然3期便宜，但是买买君更推荐买2期，目前只剩尾货，均价2.2-2.4万/平，95平南向横厅三房，赠送面积多，这个户型在售只剩6套，折后总价212万，装修款98万（一次性90万），首付132万（一次性124万），月供4400元。

▲万科幸福誉2期95平三房户型图

另外，万科幸福誉的交楼时间是明年6月，比招商雍景湾早1年。

广州绿地城

月底推最后2栋 小三房买得起

广州绿地城同样准备月底开盘，预计5月26日微信选房，目前只剩下5栋和1 1栋，33层，分别是两梯四户和两梯六户，户型包括85、98、115、128平三房和142平四房，均价2.1-2.3万/平，最低门槛的85平三房位于5栋，总价180万左右，但目前这个户型没有开放样板房。

▲广州绿地城85平三房户型图

从价格上看，广州绿地城没有招商雍景湾和万科幸福誉3期有优势，户型中规中矩，小三房比招商雍景湾的户型多了入户花园。

综上所述，买买君认为价格优势：招商雍景湾＞万科幸福誉＞广州绿地城

哪个小区住得更舒服？

除了万科幸福誉、广州绿地城和招商雍景湾，目前知识城板块还有时代天韵在售，但只剩110平以上大户型，首付门槛高。而针对以上3个刚需上车盘，买买君也从3个主要指标进行了排序：

■居住区规模从大到小：

万科幸福誉-招商雍景湾-广州绿地城

■距离地铁站从近到远：

广州绿地城-万科幸福誉-招商雍景湾

■配套成熟度从高到低：

万科幸福誉-广州绿地城-招商雍景湾

规模方面，广州绿地城是综合体项目，虽然体量大，但住宅只有23栋。万科幸福誉是纯洋房小区，1-2期共30栋，3期距离1-2期1.5公里，共18栋。招商雍景湾是洋房+别墅，共55栋，其中16栋高层洋房。

▲3个小区的位置分布

交通方面，广州绿地城和万科幸福誉都有楼巴往返宏发广场。此外，广州绿地城是旺村地铁上盖。万科幸福誉情况特殊，1-2期出门就是何棠下站地铁口，但3期距离地铁要2公里。招商雍景湾距离何棠下站直线距离600米。

配套方面，广州绿地城内部有2所幼儿园。招商雍景湾规划1所幼儿园+1所小学。最靠谱的还是万科幸福誉，目前小区内部，1-2期幼儿园已经建好移交教育局，会元小学1-3年级已经入读，广州市二中会元中学也已经落户。但需要注意的是，3期和1-2期配套互不共享，3期配套待定。

此外，目前知识城板块已开业的商铺集中在万科幸福誉，除了整个板块共享的邻里中心外，万科幸福誉内部还规划有万科里商业中心，但其他2个小区相关商业配套相对欠缺。

综上所述，买买君君给这3个小区打分：万科幸福誉＞广州绿地城＞招商雍景湾

招商雍景湾虽然缺点明显，但是价格感人，相信还是能吸引刚需上车，万科幸福誉有大社区当靠山，3期虽然离地铁远目前配套欠缺，但一口价单位还是值得撸一撸，当然如果预算撑得住，还是建议买2期，首付1年分期还是能缓一缓。

刚需能不能买知识城？

知识城离天河体育中心大概40公里，这个距离让多数刚需直接给这个板块判了“死刑”，其实这是典型的“刻板印象”，刚需真正应该关心的不是距离，而是实际通勤时间。

楼巴45分钟 高峰15分钟1趟

目前，从知识城到市区走的是广河高速，基本全程畅通，坐楼巴只要45分钟，这个通勤时间，在广州并不算长，换成番禺或者黄埔，走新光快速或广园快速，25公里分分钟都要走1小时。

知识城板块目前4个主要住宅盘中，万科幸福誉和广州绿地城都有楼巴，往返楼盘和石牌桥的宏发广场。月票的价格为450元/50次，单程票万科12元/次，绿地10元/次。前往市区最早的班次是6：30，返程最晚的班次是23:00，早晚高峰间隔15分钟就有1趟车。买买君认为，满足刚需通勤完全没有问题。

地铁“鸡肋” 接驳天河还要等

比起路网，买买君反而觉得已经开通的地铁14号线支线，显得非常“鸡肋”。

▲知识城板块地铁规划图

知识城板块的楼盘主要集中在14号线支线何棠下地铁站，而14号线支线目前是“孤线”，不能和任何线路换乘，被群嘲是周边村民的“买菜线”，往北去到白云从化交界的新和站，往东去到萝岗增城交界的镇龙站，对普通刚需来说都不实用。

不过，按规划未来镇龙站有穗莞深轻轨，可以直达白云机场和深圳机场。

如果21号线年底通车，知识城的业主可以在镇龙站换乘去到天河。21号线分快慢线，快线的话，从何棠下站6个站可到世界大观，9个站到天河公园，以买买君为例，在科韵路上班，基本可以地铁直达。

不过，21号线今年到底会不会通车，目前还是个谜。虽然截至4月底，21号线土建累计完成84%，但此前有传言称，因工程原因，今年年底，21号线只会开通增城广场到神舟路段，也就是说，知识城居民想去天河，可能还没戏。

▲21号线工程时间表

而且买买君忍不住想吐槽，就算今年年底14号线支线可以和14号线、21号线换乘，这个线路设计，兜兜转转，环着郊区走一圈，对于知识城前往市区，还是不太友好，即使快线停站少，估计全程耗时也不短。

总的来说，知识城距离远，但通勤时间可以接受，已经有地铁，但不够实用。不过知识城胜在环境好、小区大，具体体验不会差，而且看过产品之后，至少买买君觉得，知识城完全对得起现在的房价。

网易房产旗下自媒体

原创内容 欢迎转发

转载请联系买买君

weixin ：maimaimai163

关爱买房公会

网易房产原创自媒体

微信：guanaimaifang

你可以不买房

但如果你想买

我们帮你让它更简单

长按二维码关注

原创内容

转载联系买买君

加小编：WXDJT163

邀您进入广州各区置业群