楼8| 新政影响尚待显现 深圳新房供应已然承压

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  4月新房市场共成交3551套商品房,住宅成交占比52%,公寓成交占比35%。“三价合一”后新房关注度高,但是供应承压,4月新房供应绝大部分为住宅产品,公寓成交占比有所下滑。

  整体来看新房市场整体成交量跌价升

  4月全市新建商品房共成交3551套,环比↓4.6%;成交面积为29.03万平,环比↓1.9%,但成交均价为53324元/平,环比↑1.4%。两会后,海南等地楼市调控政策密集出台,坚持“房住不炒”始终不变。尽管中国央行决定下调部分金融机构存款准备金率,但增量资金主要释放给城商行及非县域农商行用于小微企业贷款,货币政策保持稳健中性取向不变,而且近日深圳个别银行房贷利率出现上调,房地产投资行为进一步受到抑制。

  

  新房市场九项目获批

  4月新房市场共九项目获批,其中八项目含住宅产品,但宝安区智慧领寓和菁英领寓两项目住宅产品为政府安居房项目。新增可售住宅产品主要集中在龙岗区。

  

  新房市场九项目入市

  4月全市共九项目入市,其中八项目为住宅项目,除新增批售项目外,融湖中心城和雍和园·蓝铂为现楼入市项目。

  

  访客指数维持在高位

  “三价合一”新政后,大批客户将转向新房市场,新房市场的关注度增加。另外,四月底新房市场入市项目增加以及五一小长假的影响,4月新房市场访客指数始终维持在高位。

  

  新房住宅均价持续平稳下调

  住宅项目供应显著增加

  4月新房住宅共批售2840套,26.7万平,推售2573套,26.3万平,较上月均显著增加,其中宝安区批售的1209套住宅均为安居型住房。另外,上月的住宅供应主要集中在龙岗区,龙岗区新增批售12.6万平。

  

  新增住宅主要集中在龙岗区

  4月新入市住宅项目共八个,其中龙岗区项目有五个,南山、福田、宝安各一住宅项目入市。福田区万科臻山府和南山区山语海新增备案量较少,且备案均价低于市场预期,均于开盘当日告罄,但4月住宅项目整体开盘去化率仅35.6%。

  

  新房住宅成交均价持续平稳下调

  根据网签数据得,4月新房住宅共成交1934套,环比↓4.7%;成交面积18.7万平,环比↓8.3%。

  “三价合一”后新房市场关注度高,但是供应承压。新房限价情况下,新增批售价格往往低于市场预期,因此新房住宅成交主要受新增批售的影响,另外由于网签数据严重滞后,当前网签数据并不能及时、完整的反映市场情况。

  

  新房住宅存量再创新低

  截至2018年4月底,深圳全市新房住宅存量为251.2万平,环比下降5.2%,新房住宅存量再创新低。

  按照过去半年平均成交量计算,当前去化时间不到12个月。

  

  住宅均价持续下调19个月共减少1442元/平

  2016年10月新政后新房住宅成交均价持续下调。根据网签数据得4月新房住宅均价为54169元/平,较上月减少16元/平,持续下调19个月,共减少1442元/平。

  盐田区连续十个月零成交。

  

  福田区成交均价涨幅高达28.8%

  4月三区均价上涨,其中福田区涨幅最大,高达28.8%,4月福田区网签均价10196元/平,福田区仅万科瑧山府一个楼盘网签,尽管该项目二期备案均价低于一期,但是较周边其他项目而言仍属于高价位豪宅项目。而南山区由于本月前海东岸项目成交较多,大幅拉低区域成交均价。

  

  四区成交量继续上升

  从区域成交面积上看,四区成交量继续上升,其中罗湖、福田成交面积环比大幅上涨,龙岗成交面积占比已超过五成,南山区成交面积竟然超过宝安。尽管全市成交面积总体有所下降,但南山、罗湖、龙岗、福田四区成交面积环比增加,而宝安和龙华由于4月无可售住宅项目获批,故成交面积环比大幅下降。

  另外由于4月宝安区成交片区主要集中在西乡和宝安中心区,宝安区整体成交均价出现较大幅度上涨。

  

  8万以上价格段成交仅占比7%

  从网签数据看,各价格段成交占比较上月变化不大,4-6万价格段占比增加到51.8%。

  虽然4月福田区有一豪宅项目入市,开盘即告罄,但是本月仅网签十分之一,8万以上价格段占比有所下降,仅7%。

  

  6万+楼盘个数占比减少

  4月网签住宅项目共51个,其中有6万+成交记录的楼盘有14个。

  4月新房住宅6万+楼盘共成交464套,占全市成交套数的24%;6万+住宅楼盘成交总面积为5.2万平,占全市成交面积的27.7%。

  

  60-90平主力户型占比超六成

  从成交户型面积段来看,4月仅60-90平2-3房刚需户型占比大幅上升,达到63.7%,其他面积段成交占比均有所下降。

  从面积段成交价格上看,除45平以下面积段成交均价有所下降外,其他面积段成交均价均有所上涨。60-90平2-3房刚需户型成交均价最低,为50861元/平。

  

  TOP10楼盘占比超五成

  4月TOP10楼盘共成交1009套,占全市成交套数的52%。TOP10楼盘中有两项目成交量超过200套,其中龙华区壹城中心成交240套,连续三月位于TOP10榜首。

  TOP10楼盘中大运片区的项目最多,共三个,其次是西乡片区项目。

  

  (来源:深圳中原研究中心)

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