二手房交易容易忽略的问题!办理资金托管手续,注意规避风险

近日，广州市房地产中介协会发布了3月份行业纠纷与投诉处理工作报告。2018年3月1日至3月31日期间，广州市房地产中介协会受理投诉11宗。

其中，涉及反映中介公司促成交易前未对房屋查册3宗、未履行居间义务2宗、反映按揭公司制作与买卖合同出售价格不一致的网签合同2宗、举报未办理中介机构备案手续2宗、经纪人索取合同以外的酬金1宗、租赁纠纷1宗。

广州市房地产中介协会法律咨询服务中心提醒消费者，注意房屋交易环节中容易忽略的问题，比如转名权不是产权，应办理资金托管手续，注意规避风险。

案例一：

转名权不是产权 交易安全缺保障

2017年10月初，刘某通过A中介公司促成与李某签署《三方协议》，购买萝岗区某物业，售价为300万。因为李某并非该物业的业主，只是该物业的第一手买方，其仍未办理过户手续取得不动产权证书，故只能在协议条款中约定：“协议根据原业主与李某在B公司签订的《房屋买卖合同》约定：原业主给予李某一次转名权”。

签订协议后，刘某支付20万定金给李某。因资金周转问题，刘某无法将首期款70万给予李某，导致李某无法在《房屋买卖合同》约定时间内，为业主完成垫资赎契，故业主提出与李某解除合同。但刘某资金到位后，再次要求李某继续履行合同时，李某提出解除合同。为此，刘某提出解除合同需返还20万定金，其主张遭到李某拒绝。刘某只能通过诉讼程序，追回损失。

案例分析： 本案中，刘某与李某签订的《三方协议》，是基于李某与业主签订的房屋买卖合同里的约定条款，李某仅拥有合同约定的对房屋的“转名权”,其既不是业主的合法代理人，也尚未取得房屋产权，故不具有对该房屋的处分权。《三方协议》只能约束刘某与李某，对业主没有约束力。当李某与业主之间的房屋买卖合同解除，《三方协议》也只能相应解除，而无法继续履行。而B中介公司凭借李某与业主合同约定的“转名权”而认定李某有物业“处分权”，对其中存在的交易风险认识不足，促成李某与刘某签订房屋买卖合同，显然存在瑕疵。根据《广州市房屋交易监督管理条例》第二十一条第二款规定，房地产中介服务机构及其执业人员提供房屋交易服务时,应当依法查验以下事项并书面告知当事人“出售、出租房屋的当事人对房屋的处分权；当事人及其代理人的身份和权限”等相关事项，B中介公司的做法显然违反了上述规定，未履行谨慎审查及告知义务，该公司对出售方处分权的查验和判断不适当，导致合同无法履行。

关键词 转名权 处分权

案例二：

资金托管避风险 因小失大悔断肠

陈某急需资金周转，遂决定将自身位于越秀区的物业出售。2017年3月，业主陈某通过某中介公司与买家黄某协商交易细节，并表示由于其需要资金周转，故可以相对低于市场价出售。条件是黄某需一次性付款并负责垫资赎契。黄某担心垫资赎契存在风险，提出在银行办理资金托管，却遭陈某以资金托管会拖延交易时间为由拒绝。最后因对该物业及交易价格比市场价低，黄某同意以300万元交易价格与陈某签订《房屋买卖合同》，并约定“黄某在签约当日向陈某支付80万元房款，用以垫资赎契。”，在签订合同后，黄某依约向陈某支付80万元房款。

但事后，陈某未将收到的房款用于赎契，而是投入公司的资金周转。之后，黄某与该中介公司多次致电催促陈某办理交易过户手续，但均无法取得联系，遂打听得知陈某因公司经营不善，已结业并携款逃跑，且交易物业未办理赎契。黄某因联系不上陈某，并认为其遭受的损失与该中介公司有关，遂诉至法院，要求该中介公司赔偿80万元。

法院经审查，该中介公司已促成买卖双方签订《房屋买卖合同》，黄某已依约向陈某支付80万元房款用于垫资赎契，但陈某未依约履行。黄某无证据证明其遭受的损失与该中介公司有关。最终，法院判决驳回黄某的诉讼请求。

案例分析：

房屋交易金额动辄上百甚至过千万，如何确保交易资金安全，是交易双方都关心的事情。为保障交易当事人合法权益和交易资金安全，广州市房地产行政主管部门联合市内多家商业银行推出资金托管服务。本案中，买家黄某为与业主陈某尽快完成交易手续，对房款未办理资金托管，以致陈某乘机挪用房款，将首付款用于其公司经营而不是办理还贷赎契手续，最终因陈某经营不善人去楼空，黄某也遭受相应的经济损失。

在此，协会法律咨询服务中心周冬云律师提醒广大的消费者：二手房资金托管手续免费，基本不影响交易流程。购房过程并不是一天能完成的，它需要一段时间，而风险有可能在这段时间发生，比如房屋被查封、房屋权属有争议或者其他影响房屋过户手续办理的情形出现等。如果上述风险发生，买家将无法顺利取得房屋产权。所以，交易当事人应办理资金托管手续，保障自身合法权益与交易资金安全。

关键词：垫资赎契 资金托管