风水轮流转 这次是祝桥！

小王于2012年底买到了浦东惠南镇的新房项目绿地布鲁斯小镇，当时90多平2房总价110万出头，均价1.25万/平，算是惠南镇比较低的新房项目了。

他与金老板抱怨，感觉自己选错了地方。如果当时要买首次开盘的朗诗未来树，现在的涨幅会更大。

1st

祝桥与惠南的博弈

这要从2012年10月说起，小王当时看房的目的十分明确，要买有轨交规划或正在建设轨交的区域，只有这点预算的小王把目光放在了浦东惠南。

轨交16号线惠南站▲

的确，2012年的时候，上海轨交16号线已经开工建设，并且在惠南镇这里设有站点，而且是大站点，并且轨交16号线在次年年底实现了通车，对于有轨交需求的小王来说，买在惠南是个不错的选择。

其实，小王当时除了看惠南的新房外，在其边缘区域也在看房，与惠南不相上下的、一个不起眼的地方-祝桥进入的小王的眼里。

小王对金老板说道：“当时第一次去祝桥真心觉得远，比惠南还要远，周边设施也都一塌糊涂，当时也只有一个新房项目朗诗未来树。”

朗诗未来树实景图，外立面很新▲

据小王回忆道：2012年11月祝桥的朗诗未来树开盘，单价1.3-1.4万/平，和惠南新房价格相差不大，不过项目主打小面积多功能，60多平2房总价85万，80平左右的3房总价100万，主打低总价。本来还以为价格不占优势，不会卖的太好，可谁知项目开盘卖不错。

铁了心要买惠南的小王就这样买到了绿地布鲁斯小镇。现在回过头来看，选择确实比努力更重要，因为小王发现，现在祝桥新房或者次新二手房，再或者动迁房，都比惠南镇的房价要贵！

祝桥镇街道一角，来往人流、车流都不大▲

2012年，祝桥确实不入上海商品房市场的主流，原因是这里没有任何规划，第一个进入这里的朗诗未来树，把本以为傲的科技系统统统去掉，卖毛坯房和精装房，尽量控制总价，从这一点上也能看出，当时的祝桥是个刚刚起步的刚需市场，并不具备销售中高端产品的区域。

2nd

借着16号线 卖着祝桥的房

金老板觉得小王买房的思路没有错，轨交一定是第一首选，毕竟惠南已落地了16号线，而且在小王当时看房的时候，惠南镇的各大新房也都表示这里都是轨交房，价格又不算太高，买在这里无疑是个最优解。

位于祝桥的朗诗未来树也同样如此，案场销售会介绍项目距离地铁16号线惠南站只有5公里左右，到往16号线与惠南镇的新房都同样方便。

祝桥镇街道一角▲

因此不可否认，当时的祝桥缺乏交通配套，以至于项目只能借着16号线的卖点进行销售，并自诩项目等同于惠南镇的新房，这样在价格上也能与惠南镇的新房基本持平。

金老板找来了早期朗诗未来树对外展示的2张区位图，从图上也不难看出，朗诗未来树把区位重点集中放在了16号线的惠南镇上。

另外从区位图也能看出，在周边配套和各大商圈上，朗诗未来树也都极力贴近南面的惠南，弱化祝桥。从此可见，在当时的2012年，朗诗未来树对当时的祝桥不够自信。

东方鸿璟园实景图，法式建筑风格▲

时间推移到2014年下半年，祝桥镇的第二个商品房项目东方鸿璟园入市，因有绿城的血统和物业，开盘价格达到了1.8万/平，实话实说，这个价格以当时的行情来看的确很高。

比如位于惠南镇上的人生港湾南欧城2014年8月对外报价1.8万/平，宝业万华城2014年10月报价1.6万/平，金地城三期御领2014年10月报价1.56万/平；而要啥没啥的祝桥镇东方鸿璟园能够开出1.8万/平实属不低，也因此项目在入市时被市场打了脸，销售情况不容乐观。

东方鸿璟园行情，首次共264套房源，2个月只网签53套▲

金老板同样找出了东方鸿璟园对外释放的区位图，很值得回味。两年前朗诗未来树的区位图是极力靠近惠南弱化祝桥。而2014年东方鸿璟园的区位图发生了明显变化，开发房企比较认可祝桥，相对的弱化了惠南，也就是说，此时的祝桥在后期规划上已初见端倪，房企已能在规划上做出相应炒作。

上海东站在祝桥出现▲

与此同时，在这张区位图上也能看到“上海东站游离不定”的位置，或许在此时上海东站的选址已经进入了祝桥的视野。

3rd

东站确定落户祝桥

祝桥最早披露的规划是亚洲最大航空城，是与浦东陆家嘴、张江平级的重点发展板块。而在2016年9月，上海东站最终确定落户祝桥，这才使得祝桥进入公众视野，而在祝桥的上海东站规模也是仅次于虹桥火车站的第二大上海铁路站。

它的规划落地，直接使祝桥一跃成为上海一线板块，也成为未来浦东的综合交通枢纽。在后期规划中，上海东站还将有机场联络线、21号线等地铁规划，祝桥终于正式抬起头，不需要在惠南的阴影下存在了。

东方鸿璟园实景图▲

也再此时，东方鸿璟园尚有部分房源未售，至2017年初，项目销售的洋房产品单价已达到了3.5万/平了，到2017年中项目清盘价已达到4万/平，成功赶超惠南所有项目。

4th

地王刷新房价

上海东站确定落户祝桥确实为板块后期的发展提供了更多的想象力，除这以外，体现在房价的本身则是土地市场。

金地地王项目公元2040，正在施工中▲

2016年7月28日，金地夺得祝桥纯住宅，总价88亿，楼板价3.3万/平，可售楼板价4.1万/平，溢价率达到了285.8%，堪比祝桥当时的新房售价。这也是小王最为懊恼的一件事，为何当时购房选择了惠南，而没有选择祝桥。

如今祝桥的房价已整体赶超惠南，已成为次新房的朗诗未来树目前挂牌均价4.1万/平；东方鸿璟园因尚未满2年，出售房源不多，挂牌价也同样在4.1万/平上下；就连祝桥镇2010年以前的动迁房，挂牌价都已达到了3.4万/平以上了。

朗诗未来树、东方鸿璟园二手挂牌4.1万/平▲

祝桥镇部分二手动迁房价▲

而惠南镇的次新二手房，小王购买的绿地布鲁斯小镇目前挂牌价3万/平，人生港湾南欧城挂牌价3.3万/平，宝业万华城、金地城三期御领挂牌价3.5万/平，就连位于地铁站附近比较高端的项目浦东颐景园挂牌价也只有3.9万/平。

惠南镇部分次新二手房挂牌价▲

“论涨幅确实没有祝桥好，连动迁房都比惠南的次新商品房涨幅高”小王一声叹息。接着小王补充道“真是风水轮流转啊，地王项目入市还不知道要卖什么价格呢，可是祝桥这几年除了房价涨的挺快以外，好像其他方面也没什么太大变化，是不是！”

小王真的有那么“倒霉”吗？下期小编就带大家看看祝桥的现状，相信各位看官一定会在心里得到自己的答案~